Streitthema Mietkaution

Gerichtsurteil: Vermieter darf Kaution nicht beliebig nutzen

Mieter können sich freuen: Das Landgericht Berlin hat ein mieterfreundliches Urteil in Bezug auf die Mietkaution gesprochen. Anders als in der Praxis bisher üblich, dürfen Vermieter darauf nur in ganz bestimmten Fällen zugreifen.

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Der Fall

Zu dem Gerichtsverfahren vor dem Berliner Landgericht kam es, weil der Vermieter ankündigte, sich an der Kaution seines Mieters zu bedienen – obwohl dieser den Ansprüchen seines Vermieters nicht zustimmte. Er verbot seinem Vermieter dies mithilfe einer gerichtlich erwirkten einstweiligen Verfügung, also einem dringlichen, vorläufigen Rechtsschutz. Das wiederum wollte der Vermieter nicht akzeptieren.

Das Urteil

Das Berliner Landgericht gab dem Mieter recht. Es stellt in seinem Urteil fest, dass Vermieter nur dann auf die Kaution zugreifen dürfen, wenn ihre Forderung unstreitig ist oder ein rechtskräftig festgestellter Anspruch besteht.

Folgendes ist damit gemeint:

Unstreitig bedeutet: Der Mieter hat der Forderung, etwa einer Betriebskostennachzahlung, ausdrücklich zugestimmt. Hat er dies nicht, bezeichnet man es als einen streitigen Anspruch.
Ein rechtskräftig festgestellter Anspruch entsteht, wenn ein Gericht diesen Anspruch in einem Urteil stattgegeben hat und das Urteil nicht mehr angefochten werden kann.

Daraus folgt: Der Vermieter darf nicht nach eigenem Ermessen auf die Kaution zugreifen. Die Kaution dient lediglich als „Sicherungsreserve“, darf aber nur in den beiden beschriebenen Fällen vom Vermieter genutzt werden.

Was das Urteil für die Zukunft bedeutet

Im Vergleich zu früheren Urteilen hat sich die Beweislast damit umgekehrt. Das Oberlandesgericht Karlsruhe bürdete 2008 einem Mieter den Klageweg auf, falls er meinte, dass sich der Vermieter zu Unrecht an der Kaution bediene.

Sollte sich das Berliner Urteil durchsetzen, müssten Vermieter sich zunächst mit dem Mieter einigen, bevor ein Zugriff auf die Kaution möglich ist. Falls dies nicht gelingt, müsste der Vermieter klagen und damit versuchen, einen rechtskräftig festgestellten Anspruch zu erwerben.