Tilgungsrechner
Mit dem ImmoScout24 Tilgungsrechner kannst du online überprüfen, welche monatliche Rate sich durch den Tilgungssatz ergibt. Zudem erfährst du, wie hoch die Restschuld am Ende der Zinsbindung ist. Alles Wissenswerte zum Tilgungsrechner, weiter unten auf dieser Seite »
Mit nur wenigen Eingaben zur optimalen Tilgungsrate
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Lesezeit 7 Minuten | Autor:in Benjamin | Stand 09.04.2021 | 👁🗨 48.875 Aufrufe
- Der Tilgungsrechner von ImmoScout24 zeigt dir, wie hoch deine monatliche Rückzahlung für den Immobilienkredit ausfällt.
- Zudem kannst du einen Tilgungsplan berechnen, um in Form einer Excel-Tabelle die Übersicht über alle Zahlen pro Monat zu haben.
- Wähle nach Möglichkeit eine hohe Tilgungsrate am Anfang, um die Restschuld und damit die nötige Anschlussfinanzierung zu reduzieren.
Der Online Tilgungsrechner zeigt dir, wie viel Haus du dir leisten kannst. Indem du zunächst im Kreditrechner wichtige Daten wie dein Eigenkapital, die Immobilienkosten sowie die Kaufnebenkosten angibst, siehst du, wie hoch das nötige Nettodarlehen ist. Dann kannst du im Tilgungsrechner Werte wie die Zinsbindung und den Sollzins angeben, um eine gute Einschätzung dafür zu erhalten, welche Tilgungsrate für die Rückzahlung realistisch ist. Alternativ kannst du deine maximale monatliche Belastung eingeben und so sehen, welche Zinssätze anfallen.
Beachte, dass du neben der Kredittilgung auch Zinsen zahlen musst. Im monatlichen Tilgungsplan, den wir dir als Excel zum Download zur Verfügung stellen, siehst du genau, wann welche Tilgungszahlungen und welche Zinszahlungen anstehen, woraus sich im Tilgungsrechner für den Hauskauf eine monatliche Summe ergibt.
Die folgenden Arten der Tilgung sind verbreitet und können dabei helfen, den Tilgungsplan zu berechnen:
- Endfällige Tilgung: Hier musst du zum vereinbarten Ende der Kreditlaufzeit den Kredit als Summe zurückzahlen. Dabei fällt während der Laufzeit keine Tilgung an.
- Sondertilgung: Während der Kreditlaufzeit kannst du größere Summen als vereinbart an die Bank zahlen. Dafür wird eventuell eine Gebühr fällig, aber du verringerst die Gesamtlaufzeit und die Restschulden auf diese Weise.
- Ratentilgung: Die Ratentilgung erfolgt nicht einmal pro Jahr, sondern mehrmals unterjährig. Hier kannst du mit der Bank die Details aushandeln und erhältst so die Möglichkeit, die Rückzahlung gleichmäßig zu verteilen.
- Annuitätentilgung: Bei dem beliebten Annuitätendarlehen bleibt die Rückzahlungssumme in jedem Monat gleich. Dabei sinkt die Zinsbelastung, während die Tilgungssumme steigt.
Wie viel Haus kann ich mir leisten?
Sobald du dein verfügbares Einkommen kennst, bis du einen Schritt weiter auf dem Weg zur eigenen Immobilie. Nun stellt sich die Frage, welche Darlehenssumme und welche monatliche Belastbarkeit zu dir passt. Antworten darauf findest du im Tilgungsrechner und im Ratgeberartikel "Wie viel Haus kann ich mir leisten?"
Schnell & einfach die passende Tilgungsrate ermitteln
Der passende Tilgungssatz hängt von deinen persönlichen Umständen ab. Grundsätzlich sollte er jedoch nicht zu niedrig sein. Im Tilgungsrechner siehst du, dass die Wahl einer niedrigen Tilgung schnell kostspielig wird, da sich die Finanzierungszeit verlängert. Ein Tilgungsplan hilft dir dabei, die Übersicht über die gesamte Kreditlaufzeit und die dafür geplante Tilgung zu erhalten.
Die folgenden Vorteile bietet eine hohe Tilgungsrate:
- geringere Restschuld bei der Anschlussfinanzierung
- komplette Tilgung der Immobilienfinanzierung wird schneller erreicht
- geringere Zinskosten dank rasch sinkender Restschuld
Experten empfehlen, freiwillig mehr als den obligatorischen Mindest-Tilgungssatz von 1 Prozent zu zahlen. Dies hat auch den Vorteil, dass du dir ein Sondertilgungsrecht verschaffst, also bei unerwartetem Geldfluss auch einen größeren Teil des Kredits auf einmal abbezahlen darfst.
Der Tilgungsrechner mit Sondertilgung verfügt über eine Funktion, die die zusätzliche Zahlung miteinbezieht. Am besten ermittelst du anhand des Tilgungsrechners mit Sondertilgung, wie hoch du den Tilgungssatz ansetzen kannst. So senkst du die Gesamtkosten der Finanzierung und verringerst die Restschuld nach der ersten Finanzierungsrunde.
Um deinen persönlichen Tilgungsplan zu berechnen, benötigst du nur einige wenige Daten für den Tilgungsrechner. Das folgende Rechenbeispiel zeigt dir, wie die Tilgungsrate aussehen kann:
| Darlehensbetrag | 250.000 |
| Sollzinsbindung | 10 Jahre |
| Sollzins | 4,00 % |
| Tilgungsrate | 1,00 % |
| Monatliche Tilgung | 1.041,67 € |
| Getilgter Betrag am Ende der Zinsbindung | 30.677,04 € |
| Restschuld zum Ende der Sollzinsbindung | 219.322,96 € |
| Summe der geleisteten Zahlungen | 94.322,96 € |
Wie du siehst, würdest du mit einer recht kurzen Sollzinsbindung von 10 Jahren und der minimalen Tilgungsrate von 1 Prozent nur einen geringen Teil des Darlehens in der Zeit abbezahlen. Wenn du dir höhere Tilgungsraten leisten kannst, ist es möglich, im Tilgungsrechner für das Haus andere Werte einzugeben, um den Kredit schneller abzubezahlen.
Tipp:
Für zusätzliche Sicherheit kannst du die Werte mit den Ergebnissen des Zinsrechners abgleichen. Der Tilgungsplan-Rechner zeigt dir die Summe der geleisteten Zahlungen an, während der Zinsrechner gleichzeitig darüber Auskunft gibt, wie hoch dein gesamter Zinsaufwand während der Sollzinsbindung ist.
Mit nur wenigen Eingaben zur Kreditberechnung Der passende Tilgungssatz hängt von deinen persönlichen Umständen ab. Grundsätzlich sollte er jedoch nicht zu niedrig sein. Im Tilgungsrechner siehst du, dass die Wahl einer niedrigen Tilgung schnell kostspielig wird, da sich die Finanzierungszeit verlängert. Ein Tilgungsplan hilft dir dabei, die Übersicht über die gesamte Kreditlaufzeit und die dafür geplante Tilgung zu erhalten.
Die folgenden Vorteile bietet eine hohe Tilgungsrate:
- geringere Restschuld bei der Anschlussfinanzierung
- komplette Tilgung der Immobilienfinanzierung wird schneller erreicht
- geringere Zinskosten dank rasch sinkender Restschuld
Experten empfehlen, freiwillig mehr als den obligatorischen Mindest-Tilgungssatz von 1 Prozent zu zahlen. Dies hat auch den Vorteil, dass du dir ein Sondertilgungsrecht verschaffst, also bei unerwartetem Geldfluss auch einen größeren Teil des Kredits auf einmal abbezahlen darfst.
Der Tilgungsrechner mit Sondertilgung verfügt über eine Funktion, die die zusätzliche Zahlung miteinbezieht. Am besten ermittelst du anhand des Tilgungsrechners mit Sondertilgung, wie hoch du den Tilgungssatz ansetzen kannst. So senkst du die Gesamtkosten der Finanzierung und verringerst die Restschuld nach der ersten Finanzierungsrunde.
Tipp:
Wie viel nach Abzug aller Ausgaben von deinem Einkommen übrigbleibt, kannst du mithilfe des Haushaltsrechners ermitteln, um so deine finanzielle Belastbarkeit richtig einzuschätzen.
Die konkreten Auswirkungen zu niedriger Zinsen zeigen wir dir in nachfolgender Tabelle: Zwar ist bei gleichbleibender anfänglicher Tilgung die Monatsrate bei Darlehen A weitaus niedriger, doch dafür benötigst du im Vergleich zu Darlehen B mehr als zehn Jahre länger bis zur Zahlung der letzten Rate. Bei Darlehen B wird aufgrund der höheren Monatsrate im Zeitablauf auch mehr getilgt. Einen groben Überblick über die Konditionen des Darlehens liefern der Baufinanzierung-Tilgungsrechner oder der Annuitätenrechner.
| Darlehen A | Darlehen B | |
| Darlehensumme | 200.000 € | 200.000 € |
| Sollzins | 3,0 % | 5,0 % |
| Anfängliche Tilgung | 1,0 % | 1,0 % |
| Monatsrate | 666,67 € | 1.000 € |
| Rückzahlungsdauer | 46 Jahre und drei Monate | 35 Jahre und elf Monate |
Damit wird klar: Gerade in Zeiten niedriger Zinsen ist eine solide Tilgungsplanung ein wichtiger Faktor für das Gelingen des Finanzierungsvorhabens. Ein Hilfsmittel dafür ist der Tilgungsrechner.
Die Angaben sind kein Finanzierungsangebot im Sinne der Verbraucherkreditrichtlinie, sondern dienen beispielhaft zur ersten Orientierung. Die Berechnung erfolgt auf Basis folgender Annahmen: Angestellter, anfängliche Tilgung 2 Prozent, 10 Jahre Sollzinsbindung, 1,15 Prozent gebundener Sollzins, 1,16 Prozent effektiver Jahreszins (basierend auf 200.000 Euro Nettodarlehensbetrag), keine Sondertilgung, kein Tilgungswechsel, Kaufobjekt selbstgenutzt, Effektivzins beinhaltet ggf. die Monatsrate wird auf einen vollen Eurobetrag aufgerundet. Vertriebskosten, Beleihungsauslauf bezieht sich auf Kaufpreis. In Einzelfällen können die Annahmen abweichen, nähere Informationen sowie ein individuelles Kreditangebot erhältst du direkt bei Finanzierungsanbietern. Weitere Konditionsabweichungen können sich durch die Objekteinschätzung und Bonität des Kreditnehmers ergeben. Die Darstellung erhebt keinen Anspruch auf Vollständig- und Richtigkeit.
Beispiel für eine Kreditberechnung Nach Ablauf der Zinsbindungsfrist hast du bereits einen Teil deines Darlehens abbezahlt. Es bleibt jedoch eine Restschuld. Hier gilt die folgende Faustformel: Je höher die Tilgungsrate zu Beginn ist, desto geringer fällt die Restschuld aus. Im obigen Rechenbeispiel siehst du, dass bei niedrigem Tilgungsanteil und kurzer Laufzeit eine hohe Restschuld verbleibt, für die du eine Anschlussfinanzierung benötigst.
Die Restschuld stellt immer ein Risiko dar, da du nicht genau wissen kannst, wie deine finanzielle Situation nach Ablauf der Zinsbindung aussieht. Zudem ist nicht garantiert, dass die Zinsen noch niedrig sind, wenn die Anschlussfinanzierung ansteht. In unserem Zins-Chart siehst du, wie sich die Zinsen in der Vergangenheit entwickelt haben. Wir halten dich außerdem über alle aktuellen und prognostizierten Zinsentwicklungen auf dem Laufenden.
Die folgenden Möglichkeiten hast du in Bezug auf die Restschuld:
- Vereinbare eine möglichst hohe Anfangstilgung, um die Restschuld gering zu halten.
- Nutze alle Möglichkeiten zur Sondertilgung.
- Passe die Tilgungshöhe während der Kreditlaufzeit deinem Einkommen an.
- Informiere dich früh darüber, ob ein Forward Darlehen infrage kommt.
Mit einer Tilgungsveränderung kannst du im Rechner ohne nennenswerten Aufwand prüfen, wie sich höhere oder niedrigere anfängliche Tilgungen auf den Verlauf deiner Baufinanzierung auswirken. Der Annuitätenrechner mit Tilgungsplan zeigt dir vereinfacht, wie hoch die Restschuld am Ende der Zinsbindung ist, wie sich der Aufwand für Zins und Tilgung zusammensetzt und wann dein Darlehen bei gleichbleibendem Zinssatz abgezahlt wäre.
Nach der Finanzierung ist vor der AnschlussfinanzierungSobald du einen Tilgungsplan berechnet hast, weißt du in etwa, wie viel Immobilie du dir leisten kannst. Nun ist es an der Zeit, nach geeigneten Objekten zu suchen oder den Hausbau näher zu planen. Bevor du ein Angebot machst, solltest du das Gespräch mit deiner Bank suchen, um festzustellen, welche Finanzierungsmöglichkeiten dir offenstehen. Lasse dich auch von anderen Kreditinstituten beraten.
Die folgenden Tipps helfen dir auf dem Weg zu deiner Traumimmobilie:
- Rechne deine maximale Belastbarkeit aus, ohne dabei den nötigen Puffer für Eventualitäten wie eine Arbeitslosigkeit oder eine Trennung zu vergessen.
- Nutze für den Vergleichsrechner immer die gleichen Grunddaten, um vergleichbare Ergebnisse zu erhalten.
- Achte darauf, einen seriösen Tilgungsrechner zu nutzen. Details zum Herausgeber findest du im Impressum.
- Teile online keine sensiblen Daten. Stattdessen kannst du deinen Tilgungsplan berechnen und die Ergebnisse als Verhandlungsbasis nutzen.
- Lasse dir von verschiedenen Kreditinstituten Angebote unterbreiten und schrecke nicht davor zurück, zu verhandeln.
FAQs: Häufig gestellte Fragen zum Thema Tilgungsrechner Haus
- Lohnt sich ein hoher Tilgungssatz?
-
Die Art der Tilgung hängt von deiner Immobilienfinanzierung und dem dazugehörigen Darlehen ab. Zudem kannst du mit deinem Kreditinstitut weitere Bedingungen für die Tilgungsrate aushandeln. Gängige Varianten sind die endfällige Tilgung, die Sondertilgung, die Ratentilgung und die Annuitätentilgung.
- Wie läuft die Immobilienfinanzierung ab?
-
Der Ablauf der Immobilienfinanzierung ist eindeutig geregelt. Nachdem du im Kredit- und Tilgungsrechner verschiedene Angebote miteinander verglichen hast, kannst du dich auf die Suche nach Immobilien machen und parallel Angebote von Banken einholen. Details zum Kaufprozess liest du hier. Zur Unterschrift des Vertrags solltest du eine verbindliche Zusage zur Immobilienfinanzierung mitbringen. Den Kreditvertrag unterschreibst du normalerweise erst, wenn der Kaufvertrag schon steht.
- Wo finde ich den besten Hauskredit?
-
Günstige Hauskredite findest du sowohl online als auch offline. Letztendlich ist jeder Kredit personalisiert und zu einem gewissen Teil auch Verhandlungssuche. Mit dem Kredit- und Tilgungsrechner von ImmoScout24 kannst du dir einen schnellen und Kostenüberblick verschaffen.
- Kann ich ein Darlehen mit Tilgungsaussetzung im Tilgungsrechner planen?
-
Wir bieten dir hier die Möglichkeit, deinen Tilgungsplan zu berechnen. Dazu gehören auch Sondertilgungen und Anschlussfinanzierung. Für die Tilgungsaussetzung musst du manuell eingreifen. Prognostiziere dafür, wie lang die tilgungsfreie Phase zu Beginn des Kredits ausfallen wird, summiere die Zinsen, die auch ohne Tilgung anfallen, und errechne dann den Tilgungsplan für deinen Kredit. Die Zinskosten addierst du als Zusatzkosten zu den Gesamtkosten des Darlehens mit Tilgungsaussetzung.
- Wo erhalte ich den günstigsten Kredit?
-
Den günstigsten Kredit erhältst du normalerweise, indem du verschiedene Angebote online miteinander vergleichst. Jedoch sind die Angaben aus dem Kreditrechner nicht verpflichtend. Du musst dich in jedem Fall gut auf das Finanzierungsgespräch bei der Bank vorbereiten (Link) und verhandeln, um optimale Konditionen zu erhalten. Aktuell (2021) sind die Bauzinsen niedrig, sodass jetzt eine gute Zeit ist, um einen Immobilienkredit zu beantragen.
Gut beraten mit ImmoScout24
Benjamin: Redaktion Baufinanzierung
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