Wie viel Haus kann ich mir leisten?

Vor dem Immobilienkauf stehen alle Kaufinteressenten vor der Frage: „Wie teuer darf meine Immobilie sein?“ 

In der Regel werden sie nicht alle Kosten für den Hauskauf sofort bezahlen können. Deshalb benötigen Immobilienkäufer ein Darlehen, das sie über mehrere Jahre tilgen.

Zu den Kosten, die Sie berücksichtigen müssen, zählen zum Beispiel:

• Provision für den Makler
• Notargebühren
• Gebühr für die Eintragung ins Grundbuch
• Grunderwerbsteuer

Provision für den Makler, Notargebühren, eine weitere Gebühr für die Eintragung ins Grundbuch sowie die Grunderwerbsteuer sind Nebenkosten, an denen kein Bauherr oder Hauskäufer vorbeikommt. Auch bei der Immobilienfinanzierung fallen – neben den Zinsen – zusätzliche Kosten an. Dazu gehören beispielsweise Bankgebühren und Provisionen und eine besondere Bereitstellungsgebühr für den Kredit. Die Höhe der Nebenkosten hängt von der Kaufsumme und einigen anderen Faktoren ab. Neben dem reinen Immobilienpreis müssen Hauskäufer mit etwa fünf bis zwölf Prozent Zusatzkosten rechnen.

Der erste Schritt ist die Aufstellung Ihrer Einkünfte.

Dazu gehören alle langfristig und regelmäßig eingehenden Zahlungen:

• Nettogehalt des Hauptverdieners.
• Mieteinnahmen
• Kindergeld
• Zinsen für angelegte Ersparnisse

Extras, wie die Vergütung von Überstunden, Weihnachtsgeld oder Einkünfte aus Nebenjobs dagegen sind zu unsicher, um sie mit einzuplanen.

Wer selbstständig ist oder einen Teil seines Gehalts mit Provisionen verdient, sollte bei der Schätzung der Einkünfte im Hinterkopf behalten, dass die Auftragslage schwanken kann.

Der Traum vom eigenen Haus lässt sich mit einer Baufinanzierung auch ohne großes Vermögen verwirklichen. Wenn es ans Planen der Finanzierung geht, ist das Familiennettoeinkommen entscheidend. Dabei gilt es festzulegen, wie viel Geld Sie monatlich für die Kreditraten aufbringen können, ohne sich zu sehr einzuschränken.

Um diesen Betrag einzuschätzen und richtig zu berechnen, benötigen Sie eine realistische Einnahmen- und Ausgabenrechnung, die über einen langen Zeitraum Bestand hat. Was nach Abzug aller Ausgaben von Ihrem Einkommen übrig bleibt, bestimmt die mögliche Höhe der Monatsraten. Diese Vorarbeit lohnt sich doppelt, denn oftmals ergeben sich Möglichkeiten, Geld zu sparen.

Wir haben in sechs deutschen Städten die Immobilienpreise verglichen und ermittelt, welche Berufsgruppe sich wo am ehesten ein Haus leisten kann. Zur Infografik.

Nebeneinkünfte setzen Sie besser nur zur Hälfte an, da sie weniger verlässlich sind als ein festes Gehalt. Bei Zusatzeinnahmen wie Zinsen oder Mieteinkünften sollten Sie zunächst prüfen, was davon nach dem Einsatz Ihres Eigenkapitals übrig bleibt. Auch die Familienplanung spielt eine wichtige Rolle. Wenn es kleine Kinder zu betreuen gibt, steigt ein Elternteil vielleicht aus dem Beruf aus und verdient eine Weile kein Geld mehr.

Wenn Sie sich einen guten Überblick über Ihre Einnahmen verschafft haben, geht es ans Berechnen der monatlichen Ausgaben. An erster Stelle steht eine Auflistung der festen Kosten. Dazu gehören Steuer und Versicherung für das Auto, Gebühren für Telefon, Internet und Mobiltelefon, Versicherungsbeiträge, Rundfunkgebühren sowie unter Umständen Raten für bereits bestehende Kredite und Unterhaltszahlungen. Zwar entfällt Ihre bisherige Monatsmiete, Sie sollten jedoch für die Zukunft im Eigenheim höhere Nebenkosten und zusätzliche Belastungen wie Grundsteuer und Gebäudeversicherung einplanen.

Hinzu kommen die Lebenshaltungskosten für Kleidung, Haushaltswaren, Lebensmittel, Benzin, Körperpflege, Freizeit und Geschenke. Dabei ist es wichtig, eine monatliche Reserve für größere unregelmäßige Ausgaben wie Autoreparaturen, Urlaubsreisen und teure Neuanschaffungen wie Computer und Haushaltsgeräte einzuplanen. Die Höhe der Lebenshaltungskosten hängt von individuellen Bedürfnissen ab. Als übliche Faustformel gelten 750 Euro im Monat für eine Person plus 250 Euro für jedes weitere Familienmitglied.

Ein Realitäts-Check für die monatlichen Ausgaben ist das gute alte Haushaltsbuch, das es in moderner Form auch als Computerprogramm gibt. Damit können Sie jeden einzelnen Posten aufschreiben, addieren und die Summe berechnen, die Sie jeden Monat ausgeben. So erkennen Sie eindeutig, wofür Sie Ihr Geld jeden Monat ausgeben. Und es bietet eine gute Gelegenheit, die Kosten zu überprüfen. In fast jedem Haushalt lässt sich Geld sparen, ohne auf etwas wirklich verzichten zu müssen. Gerade ein Umzug ist ein willkommener Anlass, einige Dinge zu ändern – etwa durch den Wechsel zu einem günstigeren Stromanbieter, eine Umstellung des Telefontarifs oder die Kündigung von Versicherungen.

Nur wer sich einen realistischen Überblick über Einkommen und Ausgaben verschafft hat, kann auch präzise einschätzen, welche monatlichen Ratenzahlungen für ein Darlehen für ihn infrage kommen.

Je mehr Eigenkapital in den Hauskauf einfließt, desto sicherer und günstiger wird der Weg ins eigene Haus. 20 bis 30 Prozent der gesamten Kosten sollten aus dem Spartopf kommen – das gilt unter Experten und Verbraucherschützern als Faustregel für eine sichere Immobilienfinanzierung. Zwar gibt es Angebote für 100-Prozent-Finanzierungen, mit denen Bauherren und Hauskäufer – zumindest theoretisch – auch ohne Ersparnisse ein Eigenheim kaufen können. Doch solche Kredite sind kostspielig und eignen sich für Normalverdiener eher nicht.

Ein Beispiel: Wenn das Haus 200.000 Euro kostet, lassen sich in der Regel je nach Kreditinstitut bis zu 160.000 Euro günstig finanzieren. Die Sollzinsen liegen dabei zwischen 2,20 Prozent und 3,00 Prozent, abhängig von der Zinsbindung. „Aber was darüber hinausgeht, wird meist deutlich teurer“, sagt Thomas Hentschel, Finanzexperte bei der Verbraucherzentrale Nordrhein-Westfalen. „Da landet man unter Umständen auch bei acht Prozent Zinsen oder mehr.“ Wer viel eigenes Vermögen einbringt, spart also Zinsen. Da sich auch das Risiko für die finanzierende Bank vermindert, bieten einige Geldinstitute in solchen Fällen günstigere Zinskonditionen.

Die Immobilienfinanzierung mit einem stabilen Fundament aus Eigenkapital ist nicht nur günstiger, sondern auch sicherer als eine Vollfinanzierung. Falls Sie sich irgendwann zum Verkauf des Hauses entschließen, müssen Sie nicht zwingend den ursprünglichen Preis dafür erzielen, um den Kredit abbezahlen zu können. In jedem Fall sind Ersparnisse eine wichtige Entscheidungsgröße für den Finanzierungsplan.  

Deshalb steht ein gründlicher Kassensturz bei der Baufinanzierung an erster Stelle. Wenn Sie Ihr Eigenkapital für einen Hauskauf berechnen, sollten Sie prüfen, welche Guthaben wann verfügbar sind.

Falls Sie Vermögen einsetzen wollen, an das Sie erst in ein paar Jahren herankommen, können Sie den Betrag bis zur Fälligkeit zwischenfinanzieren. Beispiel Bausparvertrag: Ist dieser noch nicht zuteilungsreif, gibt es die Möglichkeit, zur Überbrückung für die Finanzierung günstige Bausparkredite in Anspruch zu nehmen.

Die monatliche Belastung sind alle Ausgaben, inklusive Barabhebungen und Taschengeld für die Kinder. Insofern überprüfen Sie am besten die Kontoauszüge eines gesamten Kalenderjahres, damit haben Sie alle Ausgaben einkalkuliert. Andernfalls besteht die Gefahr, dass einige Positionen vergessen oder zu gering eingestuft werden. Denken Sie auch daran, zukünftige Ausgaben mit einzubeziehen.

Bei den Monatsausgaben ist es wichtig, nicht zu viel sparen zu wollen. Überlegen Sie sich genau, wie viel Geld Sie außer den privaten Kosten zum Beispiel für Anschaffungen, aber auch für Kultur, Genuss oder Urlaub benötigen. Als Grundregel gilt ein Existenzminimum von 40 Prozent des Familiennettoeinkommens oder mindestens 750 Euro für die erste Person und 250 Euro für jede weitere Person.

Alle über den Selbstbehalt und die Ausgaben hinausgehenden Beträge können zur Tilgung des Immobiliendarlehens herangezogen werden. Aber lassen Sie sich monatlich Spielraum.  

Veranschlagen Sie die Summe für sonstige Ausgaben höher, damit Sie nicht bei ungeahnten zukünftigen Belastungen in Bedrängnis kommen. Denn es kann vorkommen, dass zum Beispiel plötzlich eine neue Waschmaschine angeschafft werden muss oder andere außerplanmäßige Kosten entstehen.

Schön wäre es: Als Wohnungsbesitzer ist man die Mietkosten los. Das stimmt auch bis zu einem gewissen Grad, aber die Wohnnebenkosten bleiben auch für Hausbesitzer bestehen und sind nicht unerheblich. Als Faustregel ist circa 1,50 Euro pro Quadratmeter zu veranschlagen. Der Begriff Wohnnebenkosten bezieht sich auf Abwasser- und Müllgebühren sowie Heiz- und Stromkosten.

Bei Eigentumswohnungen in größeren Gebäuden liegen die Wohnnebenkosten mit circa 2 Euro höher. Grund hierfür ist, dass in Wohnanlagen zusätzliche Kosten entstehen – die sogenannten Umlagen (Hausverwaltung, Fassade, Fahrstuhl, Dach, Treppenreinigung).

Machen Sie sich doch eine solche Liste und setzen Sie Ihre eigenen Angaben ein. Vergessen Sie nicht, 

eine für Ihre Verhältnisse entsprechende Summe für die sonstigen Ausgaben einzutragen. 

Fallen diese Sonderausgaben einmal nicht an, sparen Sie das Geld und halten es für Eventualitäten bereit.

Ein gutes Darlehenskonzept für die Hausfinanzierung ist auf Ihre persönlichen Bedürfnisse und Ihre Belastbarkeit abgestimmt. Aber was heißt das genau? Dank der verschiedenen Stellschrauben, die eine Finanzierung bestimmen, lassen sich verschiedene Ziele präzise anvisieren. Folgende Varianten bieten sich an: eine möglichst niedrige monatliche Belastung, eine möglichst hohe Planungssicherheit, möglichst niedrige Gesamtkosten oder eine möglichst flexible Finanzierung.

Diese Ziele lassen sich nicht alle gleichzeitig erreichen, ja, einige schließen einander aus. Es kommt also darauf an, welches Ziel Ihnen das wichtigste ist. Aber natürlich lassen sich auch Kompromisse finden, die mehreren Vorgaben Rechnung tragen. Im Folgenden finden Sie Ansätze, die Sie verfolgen können.

Eine wichtige Voraussetzung ist derzeit für alle Interessenten an einer Baufinanzierung gegeben: das momentan immer noch niedrige Zinsniveau. Zwei andere Faktoren können Sie selbst bestimmen:

• die Zinsbindungsfrist der Finanzierung. Je kürzer sie ist, umso niedriger ist der Zins. Nachteil: Das Risiko, schon nach wenigen Jahren (z. B. fünf) aufgrund des dann gültigen Zinsniveaus deutlich höhere Raten zahlen zu müssen, steigt erheblich.
• die Tilgung. Vereinbaren Sie den geringstmöglichen Satz von einem Prozent pro Jahr, so hält das die Rate niedrig. Nachteil: Das verlängert die Gesamtlaufzeit der Finanzierung auf bis zu 35 Jahre und mehr und lässt auch die Gesamtkosten deutlich steigen.

Hierfür ist es wichtig, eine möglichst lange Zinsbindungsfrist zu vereinbaren, am besten über 25 Jahre oder mehr. Nachteil: Sie müssen einen höheren Zinssatz als bei kürzeren Bindungsfristen akzeptieren.

Dieses Ziel erreichen Sie mithilfe einer besonders hohen Tilgung von drei oder mehr Prozent oder durch regelmäßige Sondertilgungen. Das bedeutet, dass Ihre Immobilie in besonders kurzer Zeit schuldenfrei ist. Nachteil: Die monatliche Belastung ist sehr hoch, so dass Geld für Freizeit und Urlaub fehlt.

Die wenigsten Menschen werden tatsächlich eines der vier Ziele bedingungslos in den Mittelpunkt stellen, sondern einen Kompromiss anstreben, der alle Anforderungen einbindet.

• So sind Zinsbindungsfristen von 15 Jahren aus gutem Grund derzeit sehr gefragt, weil sie über einen relativ langen Zeitraum Planungssicherheit bei im langjährigen Vergleich niedrigen Zinsen bieten.
• Eine Tilgung von zwei statt einem Prozent senkt die Gesamtkosten der Finanzierung deutlich, ohne die Belastung zu sehr anzuheben (nämlich um 41,66 Euro pro Monat je 50.000 Euro Darlehenssumme).
• Mehr Flexibilität bieten Möglichkeiten zur Sondertilgung, die man im Vertrag festschreiben kann.
• Ebenso lässt sich ein kleinerer Teil der Finanzierungssumme – zum Beispiel 25.000 Euro – mit einem jederzeit kündbaren Darlehen mit flexiblem Zins abdecken. Steigen die Zinsen tatsächlich um zwei Prozent, steigt die Belastung pro Monat um 66,66 Euro. Das ist sicher unangenehm, gefährdet aber nicht die gesamte Finanzierung.

Welche Kombination für Sie die richtige ist, entwickeln Sie am besten im Gespräch mit einem Finanzierungsberater oder Vermittler. Er kann die verschiedenen Variablen dann auch in konkrete, vergleichbare Angebote einbringen.

Die realistische monatliche Belastung für Familie Müller ist also nicht 566,66 Euro, wie zunächst errechnet, sondern mit 1.215 Euro doppelt so hoch:

Dazu kommt, dass die Finanzierung völlig aus dem Ruder laufen würde, wenn der Zinssatz bei einer Anschlussfinanzierung auf sechs Prozent stiege. Nicht zu vergessen sind die privaten Tilgungen an den Familienkreis – je nach Vereinbarung. Falls zusätzlich eine notwendige größere Hausreparatur anstünde, könnte die Finanzierung sogar ernsthaft gefährdet werden.

Die umfassende Berechnung der Finanzierung inklusive aller Nebenkosten fällt nicht mehr so positiv für Familie Müller aus. Hierbei ist zu bedenken, dass in dem Beispiel die Nebenkosten des Wohnens wie Wasser-, Strom- und Heizkosten noch nicht berücksichtigt wurden.

Familie Müller entschließt sich deshalb, bei schnellen und schönen Finanzierungsrechnungen sehr vorsichtig zu sein. Aus diesem Grund informieren Müllers sich erst einmal gründlich bei der Verbraucherzentrale, um eine wirklich substanzielle und belastbare Finanzierung planen zu können.