Finanzierung von Immobilien: Wie funktioniert eine Baufinanzierung?

In der aktuellen Niedrigzinsphase ist unter bestimmten Voraussetzungen eine Immobilienfinanzierung auch ohne Eigenkapital möglich.

Gemäß einer alten Bankenregel sollte ein Drittel der benötigten Geldmittel für die Finanzierung eines Hauses oder einer Eigentumswohnung aus Eigenkapital stammen. Doch in den vergangenen Jahren haben sich die Rahmenbedingungen geändert: Einerseits machen es die gestiegenen Immobilienpreise für viele Bauherren schwieriger, hohe Eigenkapitalsummen in die Finanzierung der Immobilie einzubringen. Andererseits sorgen die niedrigen Zinsen für einen Rückgang der Finanzierungskosten beim Hauskauf oder dem Erwerb einer Wohnung.

Allerdings gelten bei einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital andere Spielregeln als bei der klassischen Finanzierung eines Wohnungs- oder Hauskaufs. Banken finanzieren im Regelfall nicht mehr als 100 Prozent des Immobilienwertes. Ausgeklammert bleiben deshalb die Kaufnebenkosten wie Grunderwerbsteuer und Notargebühren, die sich nicht werterhöhend auswirken. Diese Nebenkosten sollten auf jeden Fall aus eigener Tasche bezahlt werden.

Außerdem sollten Käufer berücksichtigen, dass die Zinsaufschläge von Banken bei der Finanzierung von Immobilien umso höher ausfallen, je weniger Eigenkapital eingebracht wird. Damit verlangt die Bank sozusagen eine Prämie für das Risiko, im Fall eines Scheiterns der Finanzierung und einer anschließenden Zwangsversteigerung einen Teil ihrer Kreditforderung abschreiben zu müssen – weil die Restschulden niedriger sind als der Versteigerungserlös der Immobilie.

Sie sollten also damit rechnen, dass für Ihre Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital die Zinsen um rund einen Prozentpunkt höher ausfallen als für eine Finanzierung mit einem Eigenkapitalanteil von 30 oder 35 Prozent. Dazu kommt, dass nicht alle Banken dieses Finanzierungsmodell anbieten, sodass bei der Auswahl der infrage kommenden Anbieter einige Institute mit besonders günstigen Standardkonditionen wegfallen.

Wenn zum Zeitpunkt der Erstfinanzierung kein Eigenkapital vorhanden ist, gilt als wichtigste Grundregel: Die fehlende Kapitaldecke sollte so schnell wie möglich nachträglich gebildet werden. Dies gelingt mit einem überdurchschnittlich hohen Tilgungsanteil. Die nachfolgende Tabelle zeigt, wie auf diese Weise schon nach wenigen Jahren der Anteil an eigenen Mitteln innerhalb der Gesamtfinanzierung wächst.

Das Beispiel zeigt: Wird eine hohe Anfangstilgung gewählt, nähert sich im Lauf der Zeit die Eigenkapitalquote bei einer 100-Prozent-Finanzierung derjenigen einer klassischen Finanzierung mit Eigenkapital an. Allerdings muss der Finanzierungsnehmer zusätzlich zur Extra-Tilgung auch höhere Zinsen in Kauf nehmen, sodass die monatliche Belastung in der Beispielrechnung fast doppelt so hoch ausfällt.

Eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital ist nur dann zu empfehlen,  wenn ein ausreichend hohes und sicheres Einkommen vorhanden ist. So können die aufgrund von höheren Zinsen und Tilgungsanteilen anfallenden zusätzlichen monatlichen Raten gestemmt werden. Damit verbunden sind im Vergleich zur klassischen Finanzierung mit Eigenkapital oft auch gewisse Abstriche bei der Auswahl der Immobilie. So ist es oft sinnvoll, statt des gewünschten Neubaus lieber eine Bestandsimmobilie oder eine Eigentumswohnung zu erwerben, sodass der hohe Tilgungsanteil dank des niedrigeren Kaufpreises nicht so stark ins Gewicht fällt.

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