Anschlussfinanzierung Rechner

Lesezeit 8 Minuten | Autor:in Benjamin H. | Stand 08.06.2021 | 👁‍🗨 2.481 Aufrufe

• Je nach Zinslage lassen sich mit einer Anschlussfinanzierung viele tausend Euro sparen. Vorausgesetzt man kümmert sich frühzeitig vor Ablauf der Erstfinanzierung.

• Je nach Zeitpunkt kommen verschiedene Möglichkeiten zur Anschlussfianzierung in Betracht. Es wird zwischen Prolongation, Forward Darlehen und Umschuldung unterschieden.

• Um das optimale Sparpotential zu erreichen, lohnt es sich die verschiedenen Szenarien frühzeitig gegeneinader abzuwägen. Dabei sollte die aktuelle und künftige Zinsentwicklung nicht außer Acht gelassen werden.

• Unser Anschlussfinanzierungsrechner hilft die optimale, monatliche Belastung zu ermitteln und hilft bei der Suche nach dem optimalen Finanzierungspartner.

Oftmals ist eine Baufinanzierung nach der ersten Zinsbindungsfrist nicht abgeschlossen und die Restschuld muss mit einem zweiten Vertragsabschluss getilgt werden. Wurde ein Darlehen als klassisches Annuitätendarlehen geschlossen, besteht die Möglichkeit bei Ende der Zinsbindungsfrist die Anschlussfinanzierung im gleichen Finanzinstitut fortzusetzen. Wird eine Prolongation, also eine Fortsetzung des Vertrags mit neuer Zinsbindung und neuen Zinskonditionen, an das bestehende Vertragsverhältnis angeschlossen, sind die neuen Zinskonditionen gut zu beleuchten.

Rechtzeitig informiert oder in Verhandlung getreten, lässt sich hier Geld durch eine Umschuldung sparen. Gegen einige Grundbuch- und Notarkosten lässt sich ein Wechsel zu einem anderen Kreditinstitut vollziehen. Ausschlaggebend für exakte Werte im Anschlussfinanzierungsrechner ist die genaue Restschuld zum Stichtag, aufgrund derer die restliche Finanzierung erfolgt. Bei potenziellem Wechsel sollte zudem die rechtzeitige Kündigung des laufenden Darlehens berücksichtigt werden.

Eine weitere Möglichkeit der Anschlussfinanzierung bietet das Forward-Darlehen: Bis zu 60 Monate im Voraus können günstige Zinskonditionen für die Zukunft gesichert werden. So kann frühzeitig ein niedriger Zinssatz für die spätere Anschlussfinanzierung gesichert werden, sinnvoll ist hier eine Sicherung von etwa 18 Monaten im Vorhinein.

Schon geringe Zinsvorteile bei der Anschlussfinanzierung, die durch den Anschlussfinanzierungs-Vergleichsrechner aufgedeckt werden, machen einen Wechsel des Kreditinstitutes attraktiv. In der folgenden Beispielrechnung haben wir zwei Anschlussdarlehen mithilfe eines Zinsrechners verglichen:

Bei der Anschlussfinanzierung werden sämtliche Konditionen neu berechnet. Grundlage ist die bestehende Restschuld zum Ablauf der Zinsbindungsfrist. Über diesen Betrag wird eine neue Finanzierung abgeschlossen, sodass bei Wechsel des Finanzinstituts eine erneute Bonitätsprüfung ansteht. Diese ist genau wie das aktuelle Zinsniveau dann ausschlaggebend für Ihren neuen Zinssatz.

Wie auch bei der Erstfinanzierung lohnt sich deshalb ein umfangreicher Vergleich des Immobilienkredits für die Anschlussfinanzierung – schließlich kann sich ein Unterschied von nur 0,1 Prozentpunkten zu einer wesentlich höheren Kreditsumme häufen. Zumal der Vergleich der Baukredit-Anschlussfinanzierung binnen kürzester Zeit durchgeführt werden kann.

Erstfinanzierungen bei der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) stehen seit jeher für äußerst attraktive Konditionen. So wird meist die Möglichkeit auf Tilgungspausen eingeräumt. Vor allem aber fällt der Zinssatz oft wesentlich günstiger aus als bei vielen anderen Kreditinstituten. Dies kann sich die KfW wegen der Förderung durch den Bund leisten. Bei Anschlussfinanzierungen aber entfallen diese Zuschüsse. Deshalb sollten Sie vorab im Anschlussfinanzierungs-Rechner auch andere Angebote prüfen und miteinander vergleichen.

Grundsätzlich ist die Bank dazu verpflichtet, nach Ablauf der Zinsbindung auch eine Anschlussfinanzierung anzubieten. Allerdings müssen dazu nicht die bestehenden Konditionen beibehalten werden. Oft enthalten die Erstverträge einen Passus darüber, dass die Konditionen bei einer Anschlussfinanzierung an aktuelle Marktbedingungen angepasst werden. Üblicherweise lässt die Bank dem Kreditnehmer einige Wochen bis Monate vor dem jeweiligen Stichtag ein Schreiben mit Angeboten zukommen, wobei dieser dann umgehend die Kosten der Anschlussfinanzierung berechnen sollte.

Anders sieht das aus, wenn nicht nur die Zinsbindung, sondern der gesamte Vertrag ausläuft. Dann kann die Bank eine Anschlussfinanzierung auch ohne Angabe von Gründen ablehnen, da dieses Szenario unter dem Grundsatz der Vertragsfreiheit fällt.

Wie lange die neue Zinsbindung ausfallen sollte, hängt genau wie bei der Erstfinanzierung vom aktuellen Zinsniveau auf dem Kapitalmarkt ab. Ist es derzeit niedrig oder gar auf einem historischen Tiefstand, sollten Sie sich diese Konditionen unbedingt für lange Zeit sichern. Mindestens 15 bis 20 Jahre sind dann empfehlenswert.

Bei einem derzeitig hohen Zinsniveau bedeutet dies, dass Sie eine möglichst kurze Zinsbindung vereinbaren sollten. Am besten sollte die Entwicklung am Kapitalmarkt schon einige Jahre vor Ablauf der Frist beobachtet werden. Hier können Sie frühzeitig feststellen, ob die Zinsen immer weiter ansteigen – dann sollten Sie die Konditionen eines Forward-Darlehens berechnen, um sich möglicherweise die aktuellen Konditionen sichern zu können.

➜ Grundsätzlich gelten also folgende Faustregeln:

1.    Steigen die Zinsen, ist eine lange Zinsbindung sinnvoll

2.    Sinken die Zinsen, sollten Sie auf kurze Zinsbindungsfristen setzen

Ein Forward-Darlehen wird dem Namen entsprechend immer mit einer gewissen Vorlaufzeit abgeschlossen. Viele Finanzinstitute bieten diese Darlehen mittlerweile drei bis fünf Jahre im Voraus an. Hierbei können Kreditnehmer also schon frühzeitig die Konditionen für eine Anschlussfinanzierung reservieren. Das bietet sich insbesondere an, wenn das Zinsniveau aktuell sehr niedrig ist.

Im Gegenzug erhebt die Bank jedoch für jeden Wartemonat einen Aufschlag von rund 0,2 bis 0,4 Prozentpunkten. Hierbei sollten Sie mit dem Forward-Darlehen-Rechner genau abwägen, ob sich der Kredit dennoch finanziell lohnt. Ist beispielsweise kein Zinsanstieg in Sicht, sollte mit dem Abschluss eines solchen Darlehens am besten noch einige Monate gewartet werden, um Prozentaufschläge zu vermeiden.

Bis zu einem Jahr im Voraus können jedoch auch meist bereits reguläre Anschlussfinanzierungen abgeschlossen werden. In diesem Fall ist ein Forward-Darlehen wegen der zusätzlichen Aufschläge wenig sinnvoll.

In wie fern wirkt sich der Zinsaufschlag auf die Zinskosten eines Forward-Darlehens aus? In der folgenden Beispielrechnung haben wir Forward-Darlehen und ein übliches Anschlussdarlehen miteinander verglichen:

Durch den Zinsaufschlag ist das Forward-Darlehen gegenüber dem anderen Anschlussdarlehen zinsteurer geworden. Die exakten Mehrkosten bei den Zinszahlungen liegen in diesem Rechenbeispiel bei 636,74 Euro! Der scheinbar niedrige Sollzins des Forward-Darlehens ist verlockend. Daher sollten Sie den Zins nicht nur vergleichen, sondern die Anschlussfinanzierung mit einem Rechner bis zur Volltilgung durchrechnen!

Auf die Frage, ob ein Annuitätendarlehen mit mehreren Finanzierungsrunden oder ein Volltilgerdarlehen sinnvoller ist, lässt sich keine allgemeingültige Antwort formulieren. Beide Formen der Finanzierungen haben ihre Vor- sowie Nachteile:

Einkommensstarke Bauherren beziehungsweise Bauherren mit größerem Eigenkapital sind mit einem Volltilgerdarlehen tendenziell besser bedient als mit einem Annuitätendarlehen. Sie können die hohen monatlichen Raten bedienen, haben mithin Planungssicherheit und wissen ganz genau, wann das Baudarlehen getilgt ist.

Wer auf zwischenzeitlich günstige Zinsen auf dem Kapitalmarkt spekuliert, sollte eher auf ein Annuitätendarlehen zurückgreifen. Dies bietet mehr Flexibilität und ermöglicht mehrere Finanzierungsrunden, in denen günstige Zinsen in Anspruch genommen werden können. In der Regel dauert es hierbei aber länger, bis die Darlehenssumme komplett getilgt ist.

Im Folgenden haben wir beide Finanzierungstypen miteinander verglichen:

Grundlagen der Berechnung:

➜ Darlehensbetrag 250.000,00 Euro

➜ Wert/Kaufpreis des Objekts: 330.000,00 Euro

Grundsätzlich sollte eine Anschlussfinanzierung mit einem Rechner kalkuliert werden. Egal, ob Sie die Anschlussfinanzierung als Volltilger- oder als Forward-Darlehen planen: Berechnen und vergleichen Sie Zinskosten und verschiedene Zinsbindungen. So erhalten Sie einen Überblick darüber, welche monatlichen Raten auf Sie zukommen und wann die Restschuld endgültig getilgt ist.

Eine Grundschuld kann der Bank als Sicherheit vorgelegt werden, um überhaupt einen Kredit bewillig zu bekommen oder aber bessere Konditionen zu erhalten. Dabei wird ein Eintrag im Grundbuch für eine Immobilie oder ein Grundstück vorgenommen. Diese Grundschuld räumt der Bank das Recht ein, die jeweilige Immobilie bei Zahlungsunfähigkeit verkaufen zu dürfen.

Wird im Zuge einer Anschlussfinanzierung der Kreditgeber gewechselt, stellt sich die Frage, was mit diesem Eintrag geschieht. Tatsächlich sollten Sie die Grundschuld auf keinen Fall löschen und anschließend neu eintragen lassen. Besser, eine direkte Umschreibung auf das neue Finanzinstitut ist da weitaus sinnvoller, weil hierfür nur rund die Hälfte der Gebühren berechnet werden.

Bereits angeklungen ist, dass Kreditnehmer die Anschlussfinanzierung nicht bei ihrer Hausbank abwickeln müssen. Andere Anbieter bieten teilweise deutlich bessere Konditionen. Aber nur ein Anschlussfinanzierungs-Vergleich kann aufdecken, ob diese Potenziale bestehen:

➜ Kreditnehmer müssen die Restschuld und die aktuellen Konditionen des Kredits notieren, bevor sie den Anschlussfinanzierungs-Rechner für die Baufinanzierung verwenden.

➜ Im zweiten Schritt werden alle Daten in den Online-Anschlussfinanzierungs-Vergleich eingetragen.

➜ Jetzt listet der Anschlussfinanzierungs-Konditionen-Vergleich automatisch auf, welche Banken tendenziell die besten Zinsen anbieten.

Über die entsprechenden Links können sich Kreditnehmer direkt vom Anschlussfinanzierungs-Vergleich zum Darlehen beziehungsweise der kreditgebenden Bank weiterleiten lassen. Hier finden sich dann genauere Angaben zum Kredit, die mehr Informationen zur Baufinanzierung preisgeben als der Anschlussfinanzierungs-Vergleich.

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