An­schluss­fi­nan­zie­rung

Eine Baufinanzierung kann einen Zeitraum von bis zu 35 Jahren umfassen. Die erste Zinsbindungsfrist endet meist nach zehn oder 15 Jahren. Warum die Aussichten auf günstige Zinsen jetzt noch gut sind, wann sich der Wechsel lohnt und was bei der Anschlussfinanzierung sonst noch zu berücksichtigen ist, erfährst du hier.

• Je früher du dich mit der Anschlussfinanzierung beschäftigst, desto wahrscheinlicher ist es, gute Konditionen zu finden.

• Schon wenige Prozentpunkte Unterschied machen bei der Anschlussfinanzierung viel aus, weshalb du verschiedene Angebote gründlich miteinander vergleichen solltest.

• Steigen die Zinsen in Zukunft tendenziell, kannst du dir mit einem Forward-Darlehen die aktuellen, günstigen Zinsen für die Anschlussfinanzierung sichern.

Mit der Anschlussfinanzierung ist eine Finanzierung für die Immobilie gemeint, die dann beginnt, wenn deine aktuelle Finanzierung ausläuft. Auch nach Ende der Zinsbindung kannst du dich trotz noch laufendem Vertrag häufig für eine andere, günstigere Finanzierung entscheiden. Hier zunächst eine Übersicht der drei möglichen Arten der Anschlussfinanzierung für dein Haus:

Die Anschlussfinanzierung funktioniert prinzipiell wie die Erstfinanzierung: Du vereinbarst mit einer Bank deiner Wahl eine Rückzahlung der Darlehenssumme und einigst dich mit ihr auf die Konditionen der Anschlussfinanzierung (Höhe des Sollzinssatz, Sondertilgungsoptionen, Zinsbindungsfrist etc.).

Die Anschlussfinanzierung ist zum Ende der Zinsbindungsfrist der ersten Finanzierungsrunde fällig. In der Praxis werden die Kündigungsfristen der jeweiligen Darlehensverträge häufig in den allgemeinen Geschäftsbedingungen geregelt. Welche konkrete Mindestkündigungsfrist den Darlehensnehmer:innen eingeräumt werden müssen, wurde vom Bundesgerichtshof indes noch nicht entschieden:

„Allerdings sind die Interessen des Kreditnehmers erst dann angemessen berücksichtigt, wenn die zur Verfügung stehende Zeit es diesem auch ermöglicht, auf die geänderten Konditionen zu reagieren und auch ggf. Angebote anderer Kreditgeber zu prüfen.“ (BGH III ZR 281/87).

Dieser Vorgang kann unter Umständen mehrere Monate in Anspruch nehmen. Daher solltest du frühzeitig nach der idealen Variante einer Anschlussfinanzierung suchen und dementsprechend verschiedene Angebote einholen und miteinander vergleichen. 

Vor allem, wenn du die Bank im Rahmen der Anschlussfinanzierung wechseln möchtest, musst du einige Unterlage und Informationen zusammentragen, damit der Kredit gewährt werden kann. Sammle alle Unterlagen im Vorfeld zusammen. Häufig werden kostspielige Entscheidungen unter Zeitdruck getroffen, also sei besser gut vorbereitet. 

Diese Unterlagen werden im Normalfall benötigt:

• Personalausweiskopien der Antragssteller:innen

• Gehaltsabrechnung der letzten drei Monate von allen Antragssteller:innen 

• Bei Rentner:innen: Aktueller Rentenbescheid oder Kontoauszüge der letzten drei Monate

• Bei Selbstständigen: Jahresabschlüsse oder EÜR der letzten drei Jahre, Einkommensteuerbescheide der letzten drei Jahre, aktuelle betriebswirtschaftliche Auswertung

• Nachweise über Eigenkapital (Kontoauszüge)

• Immobilienkaufvertrag 

• Kreditvertrag der umzuschuldenden Bank

• Letzter Jahreskontoauszug des umzuschuldenden Darlehens

• Berechnung der Wohnfläche

• Grundbuchauszug 

• Bei Eigentumswohnungen: Teilungserklärung

• Bei vermieteten Objekten: Mietverträge, Nachweis und Aufstellung der Mieteinnahmen, letzte Einkommensteuererklärung, aktuelle Vermögensaufstellung

Die genauen Anforderungen variieren von Bank zu Bank. Frage also im Zweifelsfall bei deinem:deiner Berater:in nach, damit die Vergabe deines Anschlussdarlehens nicht aufgrund fehlender Unterlagen unnötig verzögert wird.

Mindestens drei Monate vor Ablauf solltest du die finanzierende Bank um ein verbindliches Prolongationsangebot bitten. Damit beugst du Zeitnot im Hinblick auf die Anschlussfinanzierung vor. Ohnehin ist deine Bank gesetzlich dazu verpflichtet, dir drei Monate vor Ablauf der Zinsbindung ein neues Angebot für die Anschlussfinanzierung vorzulegen.

Ab wann du die Anschlussfinanzierung für deine Immobilie planen solltest, ist leicht zu beantworten: Frühestens fünf Jahre und spätestens sechs Monate vor Ablauf der Zinsbindungsfrist.

Nur wer sich rechtzeitig um die Anschlussfinanzierung des Baukredits kümmert, kann bares Geld sparen! 

Unsere Darstellung verschafft dir einen Überblick darüber, zu welchem Zeitpunkt du dich mit welcher Finanzierungsvariante beschäftigen solltest:

Seit März 2016 liegt der Leitzins für den Europäischen Währungsraum bei 0,000 Prozent. Das gilt auch im April 2021 noch. Dieser niedrige Zins hat zur Folge, dass unter anderem Anschlussfinanzierungen für Häuser zinsgünstiger geworden sind, da die Kreditinstitute den derzeit niedrigen Zins mit kleinen Aufschlägen an ihre Kund:innen weitergeben können.

Wer sich für seine Anschlussfinanzierung also beste Zinsen sichern will, sollte nicht zu lange warten. Seit dem historischen Zinstief im Jahr 2016 sind die Bauzinsen insgesamt nur leicht angestiegen. Dies hängt zum großen Teil damit zusammen, dass der Leitzins der EZB bis jetzt unverändert geblieben ist. Solange dies noch der Fall ist – Expert:innen sehen mehrere weitere Jahre zum Nullzins voraus – kannst du dir optimale Bedingungen für deine Immobilienfinanzierung sichern.

Wenn du deine Anschlussfinanzierung für das Haus beispielsweise drei Jahre vor Ablauf der Zinsbindung planst, ist es wichtig zu wissen, wie das derzeitige Zinsniveau ist. Grundsätzlich hängt der Zinssatz für das Anschlussdarlehen auch immer von weiteren Faktoren ab, wie zum Beispiel:

• Bonität der Darlehensnehmer:innen

• SCHUFA-Score

• Beleihungsauslauf (Verhältnis zwischen Darlehenssumme und Beleihungswert) 

• Höhe des Anschlussdarlehens

• Regionale Besonderheiten

• Geschäftspolitik des Kreditinstituts

• Laufzeit der Zinsbindung 

Aussagekräftige Zinswerte für Anschlussfinanzierungen lassen sich dennoch angeben. Im Einzelfall weichen diese etwas nach oben oder nach unten ab.

Für die Anschlussfinanzierung ist die Entwicklung des allgemeinen Zinsniveaus sehr wichtig. Steigen oder sinken die Darlehenszinsen für die Anschlussfinanzierung laut Prognosen? Oder bewegen die Zinsen sich kontinuierlich in einem bestimmten Prozentbereich? Für die Anschlussfinanzierung sind diese Beobachtungen von entscheidender Bedeutung, denn schon wenige Prozentpunkte können im Endeffekt zu erheblichen Mehrkosten führen.

Zwei Faustformeln lassen sich ableiten:

1. Sinken die Zinsen, sind kürzere Zinsbindungen zu wählen.

2. Steigen die Zinsen, sind längere Zinsbindungen sinnvoll. 

Die meisten Beobachter:innen gehen derzeit davon aus, dass das allgemeine Zinsniveau kurzfristig niedrig bleibt. Mittel- und langfristig jedoch soll das allgemeine Zinsniveau wieder steigen.

Du musst eine Anschlussfinanzierung planen, da eine Restschuld aus der Erstfinanzierung besteht? Dabei ist es erst einmal egal, für welche der Arten von Anschlussfinanzierungen du dich entscheidest. Dein Fokus sollte vielmehr darauf liegen, möglichst gute Konditionen für das Anschlussdarlehen zu erzielen – auch wenn es bedeutet, dass du die Bank wechseln musst.

Die folgenden Überlegungen können dir dabei helfen, deine Entscheidung zwischen Prolongation oder Umschuldung als Anschlussfinanzierung zu treffen:

Die meistgenutzte Variante der Anschlussfinanzierung ist die sogenannte Prolongation: eine Verlängerung des Vertrages bei derselben Bank. Spätestens drei Monate vor Ende der Zinsbindung ist der Kreditgeber verpflichtet, dir mitzuteilen, zu welchen Konditionen er das Darlehen verlängert und in welchem Umfang er beispielsweise Sondertilgungen ermöglicht.

Oft bieten Banken ihren Kund:innen eine Baukredit-Anschlussfinanzierung zu denselben Konditionen wie bei der Erstfinanzierung an. Darüber erfährst du hier mehr. Wichtig ist, dass du nicht jedes Angebot zur Anschlussfinanzierung kommentarlos akzeptierst. Denn schließlich kannst du hier beträchtliche Geldsummen einsparen.

Du schreckst vor der zeitraubenden Zusammenstellung der benötigten Unterlagen zurück oder fürchtest, dass die neue Bank deine Immobilie schlechter bewertet? In den meisten Fällen bedeutet eine Umschuldung jedoch günstigere Konditionen.

Meist ist eine Gutachterprüfung für die neue Bank aber so aufwendig, dass selten ein neues Gutachten erstellt wird. Somit ist die Anschlussfinanzierung für den:die Kreditnehmer:in wiederum mit weniger Aufwand verbunden als gedacht.

Die Kosten, die bei der Grundbuchumschreibung anfallen, liegen im Schnitt bei:

• 400 bis 500 Euro bei einem Umschuldungsbetrag von 100.000 Euro. 

• Eine um 0,5 Prozentpunkte günstigere Immobilien-Anschlussfinanzierung (über die gleiche Summe) ermöglicht bei zehn Jahren Laufzeit eine Zinsersparnis von 5000 Euro.

Je höher das Darlehen ist, desto eher lohnt sich der Wechsel.

Wer weiß, dass die eigene Finanzierung erst in ein paar Monaten ausläuft, kann sich mit einem Forward-Darlehen günstigere Zinsen sichern. Aktuelle Zinsen für die Anschlussfinanzierung können bis zu 60 Monate vor Ablauf der ersten Finanzierung gesichert werden.

Wenn du für die Anschlussfinanzierung deiner Immobilie auf ein Forward-Darlehen setzt, ist die Zinsentwicklung von besonderer Bedeutung. Ist absehbar, dass das allgemeine Zinsniveau sinkt, solltest du eventuell noch ein wenig Geduld haben – sofern dies in Anbetracht der auslaufenden Zinsbindungsfrist möglich ist. Zeigt die Tendenz jedoch, dass die Zinsen für die Anschlussfinanzierung steigen werden, ergibt ein Forward-Darlehen zum jetzigen Zeitpunkt durchaus Sinn.  

Du solltest beachten, dass du bei einem Forward-Darlehen die vereinbarten Zinsen auch tatsächlich übernehmen musst. Falls nach der Auszahlung des Forward-Darlehens doch noch günstigere Zinsen für eine Anschlussfinanzierung zu haben sind, musst du also trotzdem den vertraglich vereinbarten Zinssatz des Forward-Darlehens übernehmen. Damit dir genau das nicht passiert, solltest du die Zinsentwicklung auf dem Zinsmarkt stets im Auge behalten, um dein Risiko zu minimieren.

Übliche Vorlaufzeiten bei Forward-Darlehen sind drei Jahre bis hin zu einem halben Jahr vor Ablauf der Zinsbindungsfrist. Bevor du jedoch ein solches Darlehen in Anspruch nehmen kannst, musst du bestimmte Bedingungen erfüllen. Wenn die Zinsbindung der aktuellen Baufinanzierung beispielsweise noch über sieben Jahre beträgt, ist ein Forward-Darlehen meist nicht möglich.

Die Zeit zwischen Vertragsabschluss eines Forward-Darlehens und Ablauf der Zinsbindungsfrist der aktuellen Finanzierung wird auch Forward-Phase genannt. In Einzelfällen kann diese Vorlaufzeit für ein Forward-Darlehen fünf Jahre betragen. Dies ist aber nicht der Regelfall.

Inwiefern du eine Haus Anschlussfinanzierung bei der KfW abschließen kannst, ist abhängig von der Kreditsituation, in der du dich befindest. Grundsätzlich lassen sich drei verschiedene Ausgangssituationen unterscheiden:

1. Du hast eine übliche Baufinanzierung bei deiner Hausbank oder einem anderen Kreditinstitut laufen, deren Anschlussfinanzierung in den nächsten Monaten ansteht, und du überlegst, ob du diese bei der KfW abschließen kannst. In diesem Fall wird aber eine Anschlussfinanzierung bei der KfW nicht möglich sein, da Darlehen der KfW nicht für eine Umschuldung vorgesehen sind. 

2. Du verfügst derzeit über ein KfW-Darlehen und dessen Zinsbindung läuft in absehbarer Zeit aus. Die Vertragslaufzeit geht jedoch über die auslaufende Zinsbindung hinaus. Hier bist du dann sogar verpflichtet, die neuen Zinskonditionen, die dir die KfW anbietet, zu übernehmen. Im Normalfall hast du dann die Wahl zwischen einer fünf- oder zehnjährigen Zinsbindung. Dieses Vorgehen ähnelt einer Prolongation, wobei es sich im engeren Sinne gar nicht um eine Anschlussfinanzierung handelt, da kein neuer Darlehensvertrag geschlossen wird.

3. Wenn Zinsbindung und Vertragslaufzeit des KfW-Darlehens enden, ist keine Anschlussfinanzierung bei der KfW möglich. Diese müsstest du dann bei einem Kreditinstitut deiner Wahl abschließen, womöglich auch zu schlechteren Zinskonditionen. Daher lohnt es sich in diesem Zuge schon frühzeitig Angebote einzuholen und zu vergleichen, um eine möglichst zinsgünstige Anschlussfinanzierung zu finden und abzuschließen. 

Warum du dir die Zeit für einen Anschlussfinanzierungsvergleich nehmen solltest, zeigt die folgende Beispielrechnung mit einem Anschlussfinanzierungs-Vergleichsrechner sehr deutlich:

Damit sich Kreditnehmer:innen günstige Bauzinsen für die Anschlussfinanzierung sichern können, sollten sie sich möglichst frühzeitig mit der Suche nach Alternativen befassen. Rund sechs bis zwölf Monate vor dem Ablauf des aktuellen Kredits gilt es, sich einen Überblick über die aktuellen Zinsen für die Anschlussfinanzierung zu verschaffen. Maßgeblich für die Anschlussfinanzierungs-Zinsen ist dabei die Entwicklung der allgemeinen Marktzinsen:

• Zinsentwicklung positiv = Anschlussfinanzierung wird teurer als bisheriges Darlehen

• Zinsentwicklung negativ = Anschlussfinanzierung wird günstiger als bisheriges Darlehen

Wichtig: Ist abzusehen, dass das allgemeine Zinsniveau in den kommenden Monaten weiter ansteigen wird, sollten sich Kreditnehmer:innen schon die heutigen Zinsen sichern – die Anschlussfinanzierung wird sonst noch teurer. Wenn allerdings von einem weiteren Absinken ausgegangen wird, kannst du auch erst zwei bis drei Monate vor dem Ende des Kreditvertrags den Zinssatz der Anschlussfinanzierung verhandeln.

Ungeachtet dessen, für welche Art der Anschlussfinanzierung für das Haus du dich entscheidest: Es ist ratsam zu berechnen, ob eine Anschlussfinanzierung mit Sondertilgungen zu geringeren Zinskosten nach Ablauf der Zinsbindungsfrist führt.

Nimm dir daher unbedingt die Zeit, um für deine Anschlussfinanzierung einen Tilgungsplan zu erstellen. Probiere dabei verschiedene Varianten aus und suche eine Variante, die du sicher bewältigen kannst.

Viele Banken und Versicherer bieten ein Anschlussdarlehen in Kombination mit einer Kapitallebensversicherung an. Dabei wird meist die Ablaufleistung der Versicherung zur Tilgung eingesetzt und gleichzeitig die Familie der Kreditnehmer:innen im Todesfall abgesichert. Das klingt auf dem Papier interessant, lohnt sich in der Realität aber meistens nicht.

Gründe gegen die Anschlussfinanzierung bei einer Versicherung:

• Die kalkulierte Überschussbeteiligung wird nicht garantiert und fällt unter Umständen sehr niedrig aus

• Wenn der:die Bauherr:in sein:ihr Haus verkaufen will oder muss, bekommt er:sie von der Versicherung nur den Rückkaufswert erstattet

• Wichtigstes Argument gegen eine Versicherungslösung ist der meist signifikant höhere Effektivzinssatz

Normalerweise sparen Kreditnehmer:innen Zinsen, wenn sie ihr Hypothekendarlehen laufend tilgen. Weil diese kontinuierliche Tilgung bei der Versicherungsvariante entfällt, erhöht sich dadurch die Zinsbelastung.

Beispiel: Bei einem Darlehenszins von fünf Prozent und einer Rendite aus der Lebensversicherung von drei Prozent erhöht sich bei einer 20-jährigen Laufzeit der Effektivzins auf hohe 6,13 Prozent.

Trotzdem kann es sich lohnen, für das Anschlussdarlehen zur Baufinanzierung auch bei einer Versicherung nachzufragen, denn einige Versicherer bieten Darlehen ähnlich wie bei einer Bank an. Teilweise gibt es sogar Sonderkonditionen oder die Versicherung übernimmt die Kosten für die Grundbuchumschreibung. Wenn du Beamt:in bist, kannst du auch im Rahmen eines Beamt:innendarlehens interessante Konditionen bei Versicherungen erhalten. Auch, wenn die Bank die Anschlussfinanzierung für dein Haus abgelehnt hat, kannst du bei einer Versicherung Angebote einholen.

Banken lehnen eine Anschlussfinanzierung dann ab, wenn sie hinsichtlich der geplanten Tilgung Bedenken haben. Annahmen dafür, dass die vereinbarten Zahlungen nicht rechtzeitig oder gar nicht eintreffen könnten, sind:

• Negative Kredithistorie/SCHUFA-Einträge

• Rückstände von Kreditraten

• Rücklastschriften 

• Vergleich von Raten und Einkommen – hohe Ratenbelastung

• Schwankendes Einkommen (beispielsweise Selbstständige und Freiberufler:innen)

• Anstellung in Probezeit

Bei der Anschlussfinanzierung werden demzufolge die gleichen Kriterien und Parameter überprüft. Der Sinn der Überprüfung ist es, die Bonität richtig einzuschätzen. Stehst du finanziell schlechter da als bei der Aufnahme des ursprünglichen Immobilienkredites, ist es durchaus möglich, dass die Bank nach dem Zinsbindungszeitraum eine Prolongation ablehnt. Eine Fortführung der Immobilienfinanzierung ist in dem Fall nicht möglich. 

Wird die Nachfinanzierung von der Bank abgelehnt, haben Immobilienbesitzer:innen das Nachsehen und stehen vor Schwierigkeiten. Im schlimmsten Fall kann es sogar passieren, dass es zu einem Verlust des Eigenheims kommt. Aber es gibt auch Möglichkeiten, um die Bank doch noch zu überzeugen. 

Mögliche Dinge, die zur Genehmigung einer Nachfinanzierung verhelfen, sind:

1. Verringern der Kreditsumme

2. Verlängern der Kreditlaufzeit 

3. Angeben von Bürg:innen

4. Ausgleichen des Dispositionskredits

Diese vier Varianten können dir durchaus dabei helfen, die Bank zu einer Anschlussfinanzierung zu bewegen. Werden die Kreditsumme verringert oder die Laufzeit verlängert, sinkt die monatliche Rate. Bedenke aber, dass du bei einer längeren Laufzeit im Endeffekt einen höheren Betrag aufgrund anfallender Zinsen zurückzahlen musst.

Je nach Situation kann es jedoch sein, dass die Konditionen trotzdem nicht ausreichen, um die Anschlussfinanzierung zu erhalten. Vielleicht hast du dann eine:n Bürg:in zur Hand, der im Vertrag aufgenommen werden kann. Ist ein:e Bürg:in vorhanden, haftet diese:r im Falle des Zahlungsausfalls. Banken haben so eine erhöhte Sicherheit und erhalten mit größerer Wahrscheinlichkeit ihr Geld zurück. 

Du könntest aber auch versuchen, die eigene Bonität zu verbessern. Hast du mehrere Konten, könntest du diese zusammenlegen. Dispokredite solltest du vorzugsweise ausgleichen, um die Chancen auf die Anschlussfinanzierung zu vergrößern. Ebenfalls solltest du einen Blick in die SCHUFA werfen und schauen, ob die Einträge wirklich korrekt sind.

Manchmal hilft auch ein Bankenwechsel hin zu einem Kreditinstitut mit weniger strengen Vorgaben oder die erwähnte Anfrage bei einer Versicherung.  

Unerwartete Schäden am Haus, die längst geplante energetische Sanierung oder die fällige Renovierung der Fassade: Als Eigentümer:in kommst du schnell in die Situationen, zusätzliches Budget für das Eigenheim auftreiben zu müssen. Wer zu diesem Zeitpunkt eine laufende Anschlussfinanzierung aufweisen kann, spielt dann vielleicht mit dem Gedanken, das Darlehen einfach aufzustocken. 

Generell kannst du die Höhe des Anschlussdarlehens ohne Probleme aufstocken und so mehr Geld erhalten, als du für die Ablösung der Restschuld benötigst. Als Grenze gilt hier zumeist die Höhe des ursprünglichen Darlehens.

Beispiel: 
Betrug der Immobilienkredit also beispielsweise 250.000 Euro und die Restschuld liegt nun bei 175.000 Euro, kannst du die 75.000 Euro Differenz auf dein Anschlussdarlehen aufschlagen und hast so erneut einen Kredit von 250.000 Euro, den du tilgen musst.

Aufgrund der größeren finanziellen Belastung – entweder in Form einer größeren Monatsrate oder einer längeren Laufzeit und den dadurch höheren Zinszahlungen – sollte das Anschlussdarlehen natürlich nicht ohne Grund erhöht werden. Sinnvoll ist eine Aufstockung der Anschlussfinanzierung beispielsweise dann, wenn größere Modernisierungs- oder Sanierungsarbeiten an der Immobilie anstehen, für die sowieso entsprechendes Budget benötigt wird.

Statt einen weiteren Kredit aufzunehmen, beantragst du die benötigte Summe einfach im Rahmen deiner sowieso laufenden Anschlussfinanzierung. Das hat den Vorteil, dass du weiterhin nur einen Kredit bei einem Anbieter im Auge behalten musst, statt dich mit verschiedenen Tilgungen, Fristen und Verträgen auseinanderzusetzen. 

Nach mehreren Finanzierungsrunden ist es endlich so weit: Die Restschuld deiner Immobilienfinanzierung ist auf wenige zehntausend Euro geschrumpft. Banken gewähren jedoch selten eine Anschlussfinanzierung für Beträge unter 50.000 Euro. 

Manche Banken lassen sich zwar auch auf ein Anschlussdarlehen in Höhe von 50.000 oder 20.000 Euro ein. Dafür verlangen sie aber auch erhebliche Zinsaufschläge, sodass du als Kreditnehmer:in nicht mehr von den niedrigen Zinssätzen der Immobilienfinanzierung profitieren kannst.

Verweigert dir die Bank ein Anschlussdarlehen aufgrund der zu niedrigen Restschuld, hast du grundsätzlich zwei Möglichkeiten:

Ein Weg, um die Bank zur Kreditvergabe zu bewegen, ist die Aufstockung der Darlehenssumme auf den Mindestbetrag.

Als Immobilienbesitzer:in kommen immer wieder Kosten für Reparaturen, Modernisierungen oder Sanierungsarbeiten auf dich zu – das zusätzliche Kapital aus dem Kredit kann für diese Aufwendungen auf die Seite gelegt werden.

Benötigst du es bis zum Ende der Laufzeit nicht, kannst du es im Idealfall zum Ablösen einer eventuell erneut auftretenden Restschuld nutzen.

Kommt eine Aufstockung der Darlehenssumme für dich nicht infrage, kannst du einen zweckungebundenen Konsument:innenkredit aufnehmen. Im Vergleich zur Baufinanzierung sind diese Kredite jedoch deutlich teurer. Entweder sind die Zinsen oder die monatlichen Raten erheblich höher. In Niedrigzinsphasen lohnt sich dennoch ein Kreditvergleich.

Fordere von deiner Bank spätestens drei Monate vor Ende der Zinsbindung ein Angebot für die Anschlussfinanzierung an. So schaffst du dir das nötige Zeitpolster für einen Vergleich mit anderen Finanzierungsangeboten.

Wenn dein:e Bankberater:in dich vor dem Aufwand und den Kosten eines Wechsels zu einer anderen Bank warnt, solltest du gelassen bleiben – die Gebühren sind gering. Beinhaltet das neue Angebot einen niedrigeren Zinssatz, solltest du zumindest über einen Wechsel nachdenken!  

Ein Anschlussdarlehen ist nicht so komplex wie der erste Kredit. Der Beratungsaufwand sinkt, schließlich kennst du bereits deine Finanzierungssumme, die Höhe der Raten und die Zinsbindungsfrist. Deshalb lohnt sich auch die Suche im Internet: Direktbanken oder Finanzvermittler bieten oft besonders attraktive Konditionen.

Vor allem in einer Niedrigzinsphase lohnt es sich, die Konditionen von heute bereits für ein Anschlussdarlehen in ein bis fünf Jahren festzuschreiben. Wenn du glaubst, dass die Zinsen steigen, solltest du unbedingt die Konditionen eines Forward-Darlehens prüfen.

Wenn du die bisherigen Raten problemlos zahlen konntest, solltest du die Höhe der monatlichen Rückzahlungen auch dann beibehalten, wenn du weniger Zinsen zahlen musst. In diesem Fall erhöht sich die Tilgung: Das spart Kosten bei der Anschlussfinanzierung!

Wenn du deinen Finanzierungspartner wechselst, bietet sich dir eine günstige Gelegenheit, eine Sondertilgung zu leisten und nur einen Teil der Restschuld zu finanzieren. Bei gleichbleibender Rate sinken dadurch die Zinsen, du bist schneller schuldenfrei. In diesem Fall musst du auch keine Vorfälligkeitsentschädigung befürchten.

Das Anschlussdarlehen muss nicht das gesamte Restdarlehen abdecken. Du kannst daher problemlos in eine dritte Finanzierungsrunde gehen.

Grundsätzlich gilt:

1.   Sind die Zinsen niedrig, solltest du eine lange Zinsbindung wählen, vielleicht sogar bis zur Schuldenfreiheit.
2. Bei hohen Zinsen bietet sich eine kurze Laufzeit an, wenn du etwa auf günstigere Konditionen in wenigen Jahren spekulieren kannst.

Bei einem Beleihungsauslauf von unter 80 Prozent musst du in den seltensten Fällen mit einer grundlegenden Neubewertung deiner Immobilie rechnen. Allerdings kann es sinnvoll sein, wenn du eine Neuschätzung selbst initiierst – sofern der Wert der Immobilie gestiegen ist!

Für selbstgenutzte Immobilien ist die Kombination aus Darlehen und Kapitallebensversicherung selten sinnvoll. Besser kombinierst du ein klassisches Darlehen mit einer günstigen Restschuldversicherung. Manche Versicherungen bieten aber auch günstige Anschlusskredite an.

Wenn du Vergleichsangebote eingeholt haben und mit der Betreuung durch deine alte Bank zufrieden warst, lohnt sich eine zweite Verhandlungsrunde.

Bei langjährigen Kund:innen, die ihre Raten fristgemäß gezahlt haben, sinkt bei einer Anschlussfinanzierung das Risiko für die Bank – Grund genug, die Anschlussfinanzierung noch nachzuverhandeln und selbstbewusst bessere Konditionen als bei den Vergleichsbanken zu fordern.