Ne­ben­kos­ten beim Haus­kauf – da­mit kannst du rech­nen!

Beim Immobilienkauf fallen viele Nebenkosten an, die du auf den Kaufpreis rechnen solltest. In diesem Ratgeber zu den Nebenkosten beim Hauskauf erfährst du, welche Kosten das sind und wie du sie am besten berechnest. Zudem erhältst du eine Hauskauf Nebenkosten Checkliste und anschauliche Beispielrechnungen.

• Neben dem reinen Kaufpreis solltest du beim Immobilienkauf auch mit Nebenkosten rechnen, die den Gesamtpreis schnell um bis zu 20 Prozent erhöhen.

• Besonders wichtige Kaufnebenkosten sind Notar:innenkosten, Grundbuchkosten, Grunderwerbsteuer, Makler:innenprovision, Immobiliengutachten und Modernisierungskosten.

• Mit unserem Nebenkostenrechner kannst du dir rechtzeitig für die Immobilienfinanzierung einen Überblick der anfallenden Kosten beim Hauskauf machen.

• Lasse dir viel Zeit bei der Entscheidung zum Immobilienerwerb, um zum Beispiel zu ermitteln, ob ein Neubau oder ein Altbau zu dir passt, und um die Immobilienkauf Kosten und Nebenkosten zu berechnen. 

• Informiere dich gut über alle Details im Kaufvertrag sowie über die Möglichkeiten der Immobilienfinanzierung, bevor du unterschreibst.

Gute Nachrichten: Als Eigentümer:in einer Immobilie kannst du künftig Steuern sparen, indem du etwa die „Abschreibung durch Abnutzung“ (AfA) nutzt und Reparaturkosten als Werbungskosten geltend machst. Mehr über die Möglichkeiten, die Immobilienkauf Nebenkosten von der Steuer abzusetzen, erfährst du hier.

Ein besonders wichtiger Kostenpunkt, den du frühzeitig in die Nebenkosten beim Hauskauf mit einkalkulieren solltest, sind eventuell nötige Reparaturen. Das trifft auf gebrauchte Immobilien zu. Diese sind zwar weitaus günstiger als ein Neubau, doch wenn die Bausubstanz in die Jahre gekommen ist, musst du zusätzlich zu den Kosten für den Erwerb der Immobilie noch weitere Nebenkosten für die Sanierung und Modernisierung einplanen.

Um diese Aufwendungen realistisch einschätzen zu können und versteckte Gebühren beim Hauskauf zu vermeiden, solltest du vor der Kaufentscheidung das Haus oder die Eigentumswohnung kritisch begutachten. Dabei ist es ratsam, eine:n erfahrene:n Handwerker:in, Bauingenieur:in oder 
Architekten:in hinzuzuziehen, um den Sanierungsaufwand und die Kosten beim Kauf einer Eigentumswohnung zumindest einmal grob durchzukalkulieren.

Zusätzlich zu den in der Checkliste Nebenkosten beim Immobilienkauf genannten Kosten solltest du beachten, dass du als künftige:r Eigentümer:in eines Wohnhauses auch Versicherungen benötigst. Diese helfen dir dabei, deine Immobilie gegen Schäden abzusichern. Die folgenden Versicherungen sind besonders wichtig:

• Gebäudeversicherung: schützt vor Brand, Blitzschlag, Sturm- oder Wasserschäden

• Risikolebensversicherung oder Kreditversicherung: schützt vor Zahlungsausfällen des Darlehens

• Haftpflichtversicherung: schützt vor hohen Kosten bei Unfällen Anderer im eigenen Haus 

• Hausratversicherung: schützt Einrichtung vor Schäden und Diebstahl

Die Höhe der Grunderwerbsteuer ist von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich. Am günstigsten in die Grunderwerbsteuer in Bayern und Sachsen, wo sie jeweils bei 3,5 Prozent des Kaufpreises liegt. In anderen Bundesländern beträgt sie ganze 6,5 Prozent und macht damit den größten Teil der Kaufnebenkosten bei Immobilien aus.

Für ein Haus mit einem Kaufpreis von 200.000 Euro in Nordrhein-Westfalen musst du also 13.000 Euro Grundsteuer zahlen. Ebenso wäre es in Brandenburg, im Saarland, in Schleswig-Holstein und in Thüringen.

Nach dem Immobilienkauf hast du langfristig Kosten für die Rückzahlung deines Immobiliendarlehens. Die Zinsen machen den größten Anteil dieser Kostenbelastung aus, weshalb du ihre Entwicklung genau analysieren solltest. Vor allem in Zeiten niedriger Zinsen lohnt es sich, mit einem Forward-Darlehen oder ähnlichen Modellen der Immobilienfinanzierung günstige Konditionen auch für die Zukunft zu sichern.

Neben diesen langfristig anfallenden Hauskauf Kosten für die Rückzahlung des Kaufpreises solltest du schon bei Abschluss der Finanzierung mit einigen Kaufnebenkosten rechnen. Dazu können etwa diese versteckten Nebenkosten gehören:

1. Vermittlungs- und Bearbeitungsgebühren

2. Notar:innengebühren 

3. Eintragung ins Grundbuch

4. Bereitstellungszinsen

5. Teilauszahlungszuschlag

6. Schätzkosten 

7. Kontoführungsgebühren

8. Sondertilgungsgebühren

9. Vorfälligkeitsentschädigung

In den seltensten Fällen werden alle möglichen Kosten auch tatsächlich fällig. Ein Beispiel: Du nimmst einen Kredit von 200.000 Euro auf (2% Zinsen, 4% Tilgung, 10 Jahre Sollzinsbindung) und verzichtest auf die Möglichkeit einer Sondertilgung oder vorzeitigen Ablösung. Allerdings rufst du das Darlehen erst fünf Monate nach Vertragsabschluss ab. 

Die Bank gibt dir zwei zinsfreie Monate, für die weiteren drei Monate musst du 0,25% Bereitstellungszins pro Monat zahlen. Zusätzlich müssen die Notar:innen- und Grundbuchkosten sowie die Kosten für das Gutachten durch die Bank gezahlt werden. Da deine Bank mit einem lokalen Gutachterbüro zusammenarbeitet, sparst du hier etwas.

Einen ersten Anhaltspunkt über die beim Hauskauf anfallenden Finanzierungskosten gibt der Effektivzins. Er beinhaltet die Kreditvermittlungsprovision, die Bearbeitungsgebühr und das Disagio. Doch Vorsicht: Bereitstellungszinsen, Teilauszahlungszuschläge, Wertermittlungskosten oder Kontoführungsgebühren sind im Effektivzins nicht enthalten.

Diese können die Kosten für den Kredit in die Höhe treiben. Mit dem Effektivzins und einer detaillierten Aufstellung der sonstigen Nebenkosten ist ein klarer Vergleich von verschiedenen Baufinanzierungs-Angeboten möglich. Denn Kreditinstitute sind laut Preisangabenverordnung (PangV) dazu verpflichtet, alle relevanten Nebenkosten aufzulisten.

Mit Abschluss des Darlehensvertrags ist das kreditgebende Institut verpflichtet, die volle Kreditsumme für dich bereitzuhalten. Der:Die Baufinanzierer:in kann das Geld weder anderweitig verleihen noch gewinnbringend anlegen. Aus diesem Grund berechnen die Banken für diese Zeitspanne Bereitstellungszinsen als Entschädigung.

Wenn der Kredit in mehreren Schritten ausgezahlt wird, fallen auf die Teilsummen ebenfalls Bereitstellungszinsen an. Manche Banken berechnen zudem einen Teilauszahlungszuschlag. Es ist daher ratsam, mit der Bank einen möglichst langen zinsfreien Zeitraum zu vereinbaren. Üblich sind drei Monate, in denen noch keine Bereitstellungszinsen berechnet werden.

Als Absicherung für die Baufinanzierung lässt die Bank eine Grundschuld ins Grundbuch eintragen. Diese Aufgabe übernimmt in Deutschland ein:e Notar:in. Die Notar:innengebühren sind in einer Gebührenordnung festgelegt und orientieren sich an der Kaufsumme. Durchschnittlich liegen sie bei etwa einem Prozent vom Kaufpreis. Zusätzlich werden Gebühren für die Eintragung ins Grundbuch fällig. Die genauen Kosten sind regional unterschiedlich und können vorab beim Grundbuchamt erfragt werden.

Eine Gehaltserhöhung oder eine Erbschaft ist für jeden ein Anlass zur Freude, kann mit dem Geld doch ein Teil des Kredits vorzeitig beglichen werden. Schließlich gilt: Wer schneller tilgt, ist auch schneller schuldenfrei – und spart viel Geld, da insgesamt weniger Zinsen gezahlt werden müssen.

Kreditinstitute sehen das allerdings anders. So legen manche Banken jährliche Obergrenzen für Sondertilgungen fest oder berechnen Gebühren für außerplanmäßige Zahlungen. Wer mit einem unverhofften Geldsegen sogar vorzeitig die gesamte Summe tilgen möchte, muss damit rechnen, dass die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung berechnet.

Daher sollte bereits vor Abschluss einer Baufinanzierung mit der Bank über diese möglichen Nebenkosten verhandelt und eventuell mehrere Sondertilgungsmöglichkeiten vertraglich festgelegt werden.

Bei einem privaten Hauskauf lassen sich weder die Kaufnebenkosten noch der eigentliche Kaufpreis von der Steuer absetzen. Steuern sparen kannst du trotzdem, beispielsweise indem du Grundstück und Haus getrennt voneinander kaufst. Die Grundsteuer wird auf den gesamten Kaufpreis erhoben. Baust du ein neues Haus, zahlst du die Grundsteuer also nur für das Grundstück, das du erwirbst.

Wie kannst du die Hauskauf Nebenkosten berechnen? Mit einem Taschenrechner sowie unserem Baufinanzierungsrechner ist es ganz einfach, die Nebenkosten für das Haus zumindest grob zu kalkulieren. Dafür brauchst du zumindest Schätzungen der versteckten Nebenkosten und solltest auch wissen, um welches Bundesland es sich handelt.

Wenn du eine Bestandsimmobilie zum Preis von 200.000 Euro in Nordrhein-Westfalen erwerben möchtest, die über eine:n Immobilienmakler:in verkauft wird, können in etwa folgende Hauskauf-Kosten anfallen:

Wie du siehst, belaufen sich die Nebenkosten beim Immobilienkauf in diesem Beispiel auf knapp 30.000 Euro. Der Gesamtpreis erhöht sich also um fast 15 Prozent. Bei deiner Immobilienfinanzierung solltest du dies unbedingt mit einplanen!

Übrigens ist es empfehlenswert, die Haus-Nebenkosten aus eigenen Geldmitteln zu bezahlen. Darüber hinaus brauchst du Eigenkapital, um idealerweise bis zu 20 Prozent des Kaufpreises anzuzahlen, was zu besseren Zinskonditionen führt. Aber auch der Hauskauf ohne Eigenkapital ist möglich, wenn auch mit höheren Kaufnebenkosten verbunden.

Für die Berechnung der Nebenkosten beim Hauskauf solltest du zudem überlegen, welche anderen Anschaffungsnebenkosten eventuell anfallen. Dabei können dir diese Anschaffungsnebenkosten Beispiele helfen:

• Carport oder Garage: zwischen 500 und 9.000 Euro 

• Inneneinrichtung: etwa 1.000 Euro pro Zimmer

• Garten: drei- bis vierstelliger Bereich für eine professionelle Pflege

• Schönheitsreparaturen: dreistellige Beträge

Wenn du einen Hausbau in Eigenregie planst, sammeln sich zusätzlich zu den Kosten für Architekt:in, Bauleiter:in, Statiker:in und die ausführenden Handwerker:innen noch weitere Nebenkosten an. Beachte unter anderem diese Kosten beim Bau deiner eigenen Immobilie:

• Kosten für die Sicherung der Baustelle

• Kosten für die Entsorgung des Erdaushubs

• Eventuelle Erschließungskosten 

• Eventuelle Vermessungskosten

• Gebühren für den Baustellenstrom

• Versicherungsprämien für die Gebäudeversicherung während der Bauphase

Ein eigenes Zuhause muss zunächst einmal zur Lebensplanung passen. Das gilt nicht nur für Größe und Ausstattung, sondern auch für Kaufpreis und Kosten. Schließlich belastet ein Wohnungs- oder Hauskauf das Familienbudget für viele Jahre. Vor dem Kauf einer Immobilie solltest du diese wichtigen Fragen aus der Immobilienkauf Checkliste für dich selbst und auch gemeinsam mit deiner Familie beantworten:

• Wie viel Haus brauchen wir?

• Möchten wir am gleichen Ort wohnen?

• Welche Anforderungen haben wir an eine Immobilie? 

• Wünschen wir uns noch mehr Kinder oder Haustiere – und damit mehr Platz?

• Wie viel Haus können wir uns leisten?

• Was passiert im Falle einer veränderten Familiensituation oder eines Schicksalsschlages mit der Immobilie und der Finanzierung?

• Möchten wir als unverheiratetes Paar die Immobilie gemeinsam besitzen? 

Wir empfehlen dir, vor dem Hauskauf zunächst in Ruhe zu ermitteln, welche Gegend dafür relevant ist. Indem du den Immobilienmarkt beobachtest, kannst du wichtige Erkenntnisse über die Preisentwicklung von Häusern und Wohnungen sammeln. Lasse dich zudem von einem:r Makler:in unterstützen, der:die dir mögliche Immobilien vorschlagen kann und als Rundum-Ratgeber:in für den Immobilienkauf dient. Mehr über die Vorteile am Hauskauf mit Makler:in liest du hier.

Vor dem Hauskauf solltest du nicht nur die Gegend genau kennen, sondern auch deine eigenen Prioritäten. Eine nützliche Entscheidungshilfe beim Kauf von Immobilien sind Checklisten, mit denen du dir Klarheit über deine Wünsche und Möglichkeiten verschaffen kannst.

Neben unseren Checklisten und Downloads für den Hauskauf bieten wir dir weitere Infopakete, die dir Orientierung auf dem Weg vom Mieter:innen- zum Eigentümer:innendasein geben und die wichtigsten Aspekte für Käufer:innen beim Erwerb und bei der Baufinanzierung abdecken.

Hausträume lassen sich auf unterschiedliche Weise verwirklichen. Zum Beispiel kannst du dich für einen Neubau mit einer energiesparenden Bauweise sowie freieren Gestaltungsmöglichkeiten entscheiden. Alternativ kommen Bestandsimmobilien oder sogar Altbauten in die engere Wahl. Die Frage danach, welche Art von Immobilie du erwerben solltest, hängt vor allem vom persönlichen Geschmack ab.

In dieser Tabelle erhältst du eine erste Übersicht darüber, welche Art von Immobilie für dich in Frage kommen könnte und welche Vor- und Nachteile du jeweils erwarten darfst:

Wenn du dich für einen Neubau entscheidest, benötigst du ein passendes Baugrundstück in der richtigen Lage. Doch ist das Grundstück den geforderten Preis auch wert? Die Checkliste zur Grundstücksbewertung hilft dir dabei, den geforderten Kaufpreis auf den Prüfstand zu stellen.

Nach dem Erwerb des Grundstücks schließt du entweder einen Vertrag mit einem:r Generalunternehmer:in, einen Hauskauf-Vertrag mit einem:r Fertighausanbieter:in oder beim Bauen mit einem:r Architekt:in die einzelnen Verträge mit den jeweiligen Bauhandwerker:innen ab.

Viele Käufer:innen entscheiden sich für einen Bestands- oder Altbau. Dafür spricht neben dem niedrigeren Kaufpreis auch die Möglichkeit, sofort in die eigenen vier Wände einzuziehen. Zudem sind Altbauten oft architektonisch sehr interessant und befinden sich in etablierten Nachbarschaften. Auf der anderen Seite musst du mit höheren Nebenkosten und Renovierungsarbeiten rechnen.

Beim Erwerb einer Bestandsimmobilie solltest du dir zuvor ein genaues Bild vom baulichen und energetischen Zustand des Hauses machen und die zu erwartenden Sanierungskosten berechnen lassen. In den Artikeln "Kauf einer Bestandsimmobilie" und "Sanierungsmaßnahmen vor dem Kauf erkennen" erfährst du mehr dazu. Sanierungsarbeiten kannst du eventuell mit einem Immobilien Zuschuss durch die KfW finanzieren. 

Wenn du dich für ein Haus entschieden hast, brauchst du eine verbindliche Kreditzusage der Bank, um den Kaufvertrag abzuschließen. Die Baufinanzierung ist ein wichtiges Thema, denn je nach deiner persönlichen Lage lohnt sich ein bestimmter Kredit für den Immobilienkauf. Als Faustregel gilt: Je mehr Eigenkapital du beim Immobilienkauf einbringst, desto günstiger sind die Kreditkonditionen für dich.

Benutze unseren Baufinanzierungsrechner, um dir einen Überblick über die verschiedenen Finanzierungsmöglichkeiten beim Immobilienkauf zu verschaffen. Grundsätzlich gilt, dass du immer mehrere Angebote von verschiedenen Kreditinstituten einholen solltest, um diese miteinander zu vergleichen und dann gegebenenfalls noch einmal mit der Hausbank zu verhandeln. Mehr Tipps für erfolgreiche Immobilienkauf Kreditverhandlungen findest du in den "Zehn besten Tipps für die Baufinanzierung".

Beim Hauskauf kannst du mögliche Zuschüsse und Förderungen in Anspruch nehmen. Du solltest dich in jedem Fall darüber informieren, ob du für Immobilienkauf Zuschüsse wie etwa das Baukindergeld oder eine KfW-Förderung für besonders energiesparende Häuser und Neubauten in Frage kommst.

Doch auch einzelne Bundesländer und Kommunen bieten finanzielle Unterstützung beim Hausbau und Immobilienkauf. In der Regel zielen diese Förderprogramme und Zuschüsse auf junge und relativ einkommensschwache Familien sowie auf Alleinerziehende ab.

Die Art der Förderung bewegt sich von einer Einmalzahlung bis zu jährlichen Zuschusszahlungen (Beispiel: Einmalzahlung von 4.000 Euro pro Familie oder jährliche Zahlungen in Höhe von 1.000 Euro pro Kind einer Familie).

Beim Kauf einer Eigentumswohnung oder eines Hauses ist der volle Kaufpreis fällig, sobald du den Kaufvertrag unterschrieben hast und der:die Notar:in die sogenannte Auflassungsvormerkung im Grundbuch veranlasst hat.

Beim Immobilienkauf muss der Kaufvertrag von einem:r Notar:in beurkundet werden, um gültig zu sein. Vor der Unterschrift hast du normalerweise zwei Wochen Zeit, um den Kaufvertrag gründlich zu überprüfen. Dabei solltest du unter anderem auf den Kaufpreis, den Zustand der Immobilie, Rücktrittsbedingungen und weitere Nebenkosten Hauskauf achten. Nutze unsere Checkliste zum Kaufvertrag für den Immobilienkauf, um sicherzugehen, dass der Kaufvertrag in deinem Interesse ist.

Neben dem Kaufvertrag ist auch der Darlehensvertrag für die Immobilienfinanzierung sehr wichtig. Diesen unterschreibst du erst, wenn der Kaufvertrag unterschrieben und beurkundet ist. Im Artikel "Vom Darlehensvertrag zur Darlehensauszahlung" erfährst du, welche Formalitäten dann noch notwendig sind, damit das Darlehen überwiesen und das Haus bezahlt werden kann. Welche Vereinbarungen im Vertrag über die Finanzierung enthalten sein sollten, kannst du mithilfe der Checkliste zum Darlehensvertrag prüfen.

Mit der Eintragung ins Grundbuch und der Haus- und Schlüsselübergabe ist der Immobilienkauf perfekt: Du bist nun Eigentümer:in deines neuen Hauses – herzlichen Glückwunsch!

Grundsätzlich ist es möglich, die Kaufnebenkosten mitzufinanzieren. Du kannst neben dem Immobiliendarlehen für den reinen Kaufbetrag einen zusätzlichen Ratenkredit ohne Verwendungszweck für die Nebenkosten aufnehmen. Hierbei erfolgt in der Regel keine zusätzliche Eintragung ins Grundbuch. Zwei Varianten gibt es hinsichtlich der Finanzierung.

1. Privater Kredit: 

Eine unbürokratische Lösung könnte sein, dass du dir den benötigten Geldbetrag für die Kaufnebenkosten von Freund:innen oder Verwandten leihst. Dies ist vor allem dann sinnvoll, wenn ein zweiter Kredit durch zu geringes Einkommen oder zu schlechter Bonität nicht von der Bank gewährt wird. Du solltest bei einer solchen Vereinbarung aber darauf achten, dass sie einerseits schriftlich festgehalten wird und die Rückzahlungsmodalitäten eindeutig geklärt sind. Hole dir im Zweifel Rat bei einem:r Fachanwält:in.

2. 110-Prozent-Finanzierung: 

Eine weitere Variante ist, dass du eine sogenannte 110-Prozent-Finanzierung einer Bank abschließt. Bei dieser Art der Finanzierung bringst du kein Eigenkapital mit ein. Das bedeutet, der Immobilienkaufpreis und die dazugehörigen Kaufnebenkosten werden vollständig durch den Kredit abgedeckt.

Im Umkehrschluss verlangen Kreditinstitute aber aufgrund des größeren finanziellen Risikos deutlich höhere Zinsen. Außerdem musst du darauf achten, dass die Anschlussfinanzierung im Falle steigender Zinsen noch teurer wird. 

Der Hauskauf bedeutet zugleich auch eine hohe finanzielle Belastung für viele Lebensjahre. Daher solltest du vor einem Hauskauf dafür sorgen, dass du möglichst viel Eigenkapital ansparst und damit mindestens die Kaufnebenkosten zahlen. Dies macht die Finanzierung insgesamt günstiger, da die Bank aufgrund des niedrigeren finanziellen Risikos günstigere Zinsen anbieten kann.

Welchen Unterschied nur wenige Prozentpunkte bei einer Finanzierung ausmachen, zeigt das folgende Rechenbeispiel:

Ergebnis: Ein um 0,10 Prozent höherer Sollzins bedeutet nach einer Zinsbindung von 15 Jahren 3.027,52 Euro mehr Zinskosten.