Baufinanzierung ohne Eigenkapital

Normalerweise hat der Käufer bereits etwas Geld angespart, bevor er sich dazu entschließt, ein Haus zu kaufen und dafür einen Immobilienkredit aufzunehmen. Bisher richteten sich die Käufer dabei meistens nach der 20 Prozent-Eigenkapital-Regel. Diese besagt, dass mindestens 20 Prozent des Kaufpreises aus eigener Tasche finanziert werden sollte, damit ein guter Zinssatz erzielt werden kann. Mittlerweile gilt dieser Grundsatz jedoch nicht mehr. Trotzdem verlangen viele Banken vom Kreditnehmer zumindest die Abdeckung der Kaufnebenkosten, wie etwa die Maklergebühr, Notarkosten und Grunderwerbssteuer. Ein Hauskauf ohne Eigenkapital, bei dem sämtliche Kosten über einen Kredit finanziert werden, ist heutzutage dennoch möglich.

In der Regel ist es allerdings so, dass die Bauzinsen mit der Höhe des eingebrachten Eigenkapitals sinken oder steigen. Das bedeutet, je mehr Geld der Käufer angespart hat, desto besser wird auch der der Zinssatz sein. Ohne Eigenkapital müssen Sie damit rechnen, dass Tilgung und Zinsen höher ausfallen als bei einem Hauskauf ohne Eigenkapital. Das heißt jedoch nicht, dass es sich nicht lohnen würde, ein Haus ohne Eigenkapital zu kaufen.  

Viele junge Familien zum Beispiel wünschen sich ein eigenes Haus, noch bevor sie Eigenkapital ansparen konnten. Andere zahlen eine hohe Miete und möchten das Geld vielleicht lieber in Wohneigentum investieren. Doch auch wer über Erspartes verfügt, kann eine Finanzierung ohne Eigenkapital – die auch als Vollfinanzierung bezeichnet wird – durchaus in Betracht ziehen. Der Vorteil: Auf diese Weise können Sie ihre finanzielle Reserve für Engpässe aufheben.

Grundsätzlich sollte der Kreditnehmer einen sicheren Arbeitsplatz bzw. unbefristeten Arbeitsvertrag, ein festes und ein möglichst hohes Einkommen haben. Bei Beamten oder Personen, die im öffentlichen Dienst arbeiten, ist die Wahrscheinlichkeit sehr hoch, dass sie eine Vollfinanzierung bekommen. Andere Berufsgruppen oder auch Selbstständige müssen bei zu niedrigem Einkommen meistens zumindest die Nebenkosten eines Hauskaufs selbst tragen, wenn sie ein Darlehen von der Bank haben möchten. Dennoch hat jede Bank ihre eigenen Regelungen und bewilligt den Kreditantrag erst dann, wenn die Liquidität des Kunden überprüft bzw. festgestellt wurde.

Ein Immobilienkauf ohne Eigenkapital lohnt sich in Phasen niedriger Bauzinsen. Wer nämlich abwartet, Eigenmittel anspart und sich erst danach um die Finanzierung kümmert, geht das Risiko ein, später vielleicht schlechtere Zinskonditionen anzutreffen. In diesem Fall kann dank des niedrigen Zinssatzes der Hauskauf ohne Eigenkapital sogar insgesamt günstiger sein.

Dazu zwei Rechenbeispiele: Eine Eigentumswohnung kostet 100.000 Euro. Der Immobilienkäufer besitzt kein Eigenkapital, aber das Zinsniveau ist günstig:

Ein anderer Käufer wartet ab und spart Eigenkapital an. Die Eigentumswohnung kostet nach wie vor 100.000 Euro, aber das Zinsniveau ist gestiegen.

Was ist passiert? Die höheren Darlehenszinsen verschlingen das angesparte Eigenkapital. Bei gleicher Monatsrate bleibt trotz geringerer Kreditsumme nach zehn Jahren eine höhere Restschuld. Somit ist der Immobilienkredit ohne Eigenkapital im Vergleich günstiger, wenn das aktuelle Zinsniveau äußerst gering ist.

Die Zinsrechnung ist bei der Baufinanzierung einer der wichtigsten Kostenpunkte – und ein Aspekt, der sich gut vergleichen lässt. Das höhere Ausfallrisiko der Hypothekendarlehen ohne Eigenkapital lassen sich die Kreditinstitute mit Zinsaufschlägen bezahlen. Je weniger eigenes Kapital eingebracht wird, desto höher fallen diese aus. Wer mehr als 80 Prozent des Kaufpreises über Darlehen finanziert, muss mit 0,3 Prozentpunkten und mehr Aufschlag rechnen. Wird über 100 Prozent finanziert, liegt der Risikoaufschlag für den Nebenkostenanteil noch einmal höher. Der Grund: Dieser Teil der Finanzierung ist nicht durch den Immobilienwert gedeckt. Die Bank verlangt damit sozusagen eine Prämie für das Risiko. Im Fall eines Scheiterns der Finanzierung und einer anschließenden Zwangsversteigerung kann ein Teil der Kreditforderung abgeschrieben werden, da die Restschulden niedriger sind als der Versteigerungserlös der Immobilie.

Ein Baukredit ohne Eigenkapital im Vergleich mit dem herkömmlichen Darlehen: Das Traumhaus kostet 250.000 Euro inklusive Nebenkosten und die Kreditsumme soll innerhalb von 30 Jahren komplett zurückgezahlt sein.

In vielen Fällen liegt die Gesamtbelastung bei einem Hauskauf ohne Eigenkapital sogar noch höher, da zahlreiche Banken eine höhere Mindesttilgung verlangen. Einige Kreditinstitute fordern mindestens zwei, manche sogar drei Prozent. Bei einer Tilgungsleistung von drei Prozent steigt die Monatsrate für das Traumhaus aus dem Beispiel auf 1.742 Euro. Wie der Immobilienkredit ohne Eigenkapital im Vergleich zeigt, wären die Bauherren allerdings aufgrund der höheren Tilgung auch schon nach rund 20 Jahren schuldenfrei.

Nicht alle Banken bieten die Finanzierung ohne Eigenkapital an, sodass bei der Auswahl der infrage kommenden Anbieter einige Institute mit besonders günstigen Standardkonditionen wegfallen.

Die Banken, die eine solche Vollfinanzierung anbieten, interessieren sich in der Regel für folgende Punkte:

• Wer soll Kreditnehmer sein?
• Wie hoch ist die Kreditsumme?
• Möchten Sie die Immobilie selbst nutzen oder dient sie lediglich als Kapitalanlage?
• Haben Sie Sicherheiten, die Sie vorlegen können?
• Gibt es Personen, die für Sie bürgen?
• Wie hoch ist der tatsächliche Immobilienwert?

Wenn möglich, so die Empfehlung von Experten, sollte man zumindest die Nebenkosten als Eigenmittel aufbringen. Außerdem sollten Bauherren bei einer Vollfinanzierung einen hohen Tilgungssatz von mindestens drei Prozent vereinbaren. So lässt sich sicherstellen, dass die monatlichen Raten im Ruhestandsalter niedriger ausfallen. Wer in nächster Zeit mit einem günstigen Zinssatz in die Finanzierung einsteigt, sollte sich diesen unbedingt langfristig festschreiben lassen – sonst ist der finanzielle Vorteil des frühen Immobilienerwerbs nach ein paar Jahren schon dahin.

Wer eine Finanzierung ohne Eigenkapital anstrebt, sollte möglichst schuldenfrei sein. Ein einzelner, noch laufender Ratenkredit – etwa für ein Auto – muss jedoch nicht zwangsläufig ein Hindernis für eine Finanzierung ohne eigenes Kapital sein. Jede Bank wird sich aber vor einer Baufinanzierung mit einer Anfrage bei der Schutzgemeinschaft für allgemeine Kreditsicherung (Schufa) davon überzeugen, dass trotz des laufenden Ratenkredits die Bonität des Antragstellers insgesamt stimmt.

Wenn zum Zeitpunkt der Erstfinanzierung kein Eigenkapital vorhanden ist, gilt als wichtigste Grundregel: Die fehlende Kapitaldecke sollte so schnell wie möglich nachträglich gebildet werden. Dies gelingt mit einem überdurchschnittlich hohen Tilgungsanteil. Die nachfolgende Tabelle zeigt anhand der Zinsrechnung zweier Baufinanzierungen, wie auf diese Weise schon nach wenigen Jahren der Anteil an eigenen Mitteln innerhalb der Gesamtfinanzierung wächst.

Der Finanzierungsrechner ohne Eigenkapital zeigt: Wird eine hohe Anfangstilgung gewählt, nähert sich im Lauf der Zeit die Eigenkapitalquote bei einer 100-Prozent-Finanzierung derjenigen einer klassischen Finanzierung mit Eigenkapital an. Allerdings muss der Kreditnehmer zusätzlich zur Extra-Tilgung auch einen höheren Zinssatz für den Hauskauf ohne Eigenkapital in Kauf nehmen, sodass die monatliche Belastung in der Beispielrechnung fast doppelt so hoch ausfällt. Über die Tilgung wird nachträglich Eigenkapital gebildet. Dass im Laufe der Zeit der Zinsanteil innerhalb der Monatsrate zurückgeht, beschleunigt den Schuldenabbau zusätzlich.

Wer ein Haus ohne Eigenkapital kaufen möchte, sollte sich darüber im Klaren sein, dass er sehr gründlich von der Bank durchleuchtet wird, bevor der Kredit vergeben wird. Zunächst erfolgt eine Immobilienbewertung, um herauszufinden, ob der Kaufpreis mit den Ergebnissen der Bewertung übereinstimmt. Zudem wird auch der Verkaufspreis im Falle einer Zahlungsunfähigkeit ermittelt, der jedoch wegen der Risikoabschläge in der Regel unter dem errechneten Verkehrswert liegt. Sollte es also passieren, dass der Kredit nicht mehr abbezahlt werden kann, muss die Immobilie verkauft werden. Der gesamte Erlös geht an die Bank, also den Kreditgeber.