Mietkaufrechner

Der Mietkauf ist eine relativ unübliche Finanzierungsmöglichkeit für Immobilien, die einige Vorteile mit sich bringt aber unbedingt gut überlegt erfolgen sollte. Nach einem vertraglich vereinbarten Zeitraum, in welchem der Interessent dem Eigentümer monatlich Miete zahlt, kommt es in der Regel zu einem Verkaufsabschluss. Teile der gezahlten Miete werden dabei mit dem Kaufpreis verrechnet, können also als eine Ratenzahlung angesehen werden. Der Mietkauf ist also mit einem Auto-Leasingvertrag mit Kaufoption zum Vertragsende vergleichbar. Der Mietpreis ist hier aber meist deutlich höher als der von vergleichbaren Objekten in der Nachbarschaft, da zusätzlich zur Tilgung Zinsen berechnet werden.

Grundsätzlich werden zwei Modelle unterschieden: Zum einen der klassische Mietkauf, bei welchem der Verkauf bereits vertraglich festgelegt ist, und zum anderen der Optionskauf. In diesem Fall ist der Interessent nicht dazu verpflichtet, die Immobilie käuflich zu erwerben, kann also einige Jahre zur Miete in dem Objekt wohnen und sich trotzdem gegen einen Kauf der Immobilie entscheiden. Zwar ist er dadurch flexibler in seiner Lebensplanung, zahlt je nach Vertrag aber auch einen vergleichsweise hohen Mietpreis, der möglicherweise nicht erstattet wird und damit zum Kauf verleiten soll.

Im Falle eines Mietkaufvertrags geht das wirtschaftliche Eigentum bereits bei Vertragsabschluss, das juristische Eigentum jedoch erst nach Zahlung des gesamten Kaufpreises auf den Interessenten über. Praktisch bedeutet das, dass der Vermieter zwar die Entscheidungsgewalt behält, Pflichten zur Instandhaltung und Versteuerung jedoch an den Erwerber abtritt.

In einzelnen Fällen kann der Mietkauf eine geeignete Alternative zu klassischen Miet- oder Kaufverträgen darstellen. Zuvor sollte aber überprüft werden, ob ein Bankkredit nicht die besseren Konditionen bietet. Vor allem junge Familien haben die Möglichkeit auf Vergünstigungen und staatliche Zuschüsse, die bei einem Mietkaufvertrag ungenutzt bleiben. Auch der Tilgungsanteil der Miete in Kombination mit dem Eigenkapital sollte gut durchgerechnet werden, um entscheiden zu können ob die monatliche Belastung zu stemmen ist und ob sich der Kauf lohnt. Beträgt der Tilgungsanteil weniger als 80 Prozent, so ist es günstiger, ein einfaches Mietverhältnis weiterzuführen.

Allgemein ist bei Mietkaufverträgen immer Vorsicht geboten, denn häufig handelt es sich um mangelhafte Objekte. Seien Sie sich auch darüber im Klaren, dass Ihnen keine Sicherheiten gewährt werden. Geht der Vermieter pleite, könnte der Kauf niemals zustande kommen und die gezahlten Mieten wären verloren.

Der Mietkaufrechner von ImmobilienScout24 hilft bei der Entscheidung, ob und wenn ja wann sich ein Mietkauf lohnt. Anbieter zahlen eine faire Gebühr, damit Sie als Interessent den Rechner kostenlos nutzen können.

Wenn Sie sich für den Abschluss eines Mietkaufvertrags entschieden haben, sollten Sie alle Konditionen genauestens überprüfen und mit einem Notar durchgehen. Bestehen Sie auf das Recht der Sondertilgung, welches dem Erwerber erlaubt, die Kreditlaufzeit zu verkürzen, falls ihm mehr Geld zur Verfügung steht als geplant. In jedem Fall muss der Vertrag von einem Notar beglaubigt werden, da er sonst unwirksam ist. Dessen Honorar sollte als Nebenkostenpunkt des Mietkaufs berücksichtigt werden.

Die monatlichen Mietzahlungen summieren sich über die Jahre zu einem nicht unerheblichen Betrag. Ob es sich lohnt, diese Summe in Wohneigentum zu investieren, können Immobilieninteressierte mit dem Mietkaufrechner ermitteln. Da die laufenden Mietzahlungen auch für die Rückzahlung einer Baufinanzierung genutzt werden können, gilt es in einem ersten Schritt, die Gesamtsumme der zu leistenden Mieten zu berechnen, um die beiden Alternativen gegeneinander abwägen zu können. Ausgehend von der monatlichen Kaltmiete und der voraussichtlichen jährlichen Mieterhöhung ermittelt der Mietkaufrechner den Betrag, den Mieter in den nächsten Jahren zahlen würden. Ausgehend von einer monatlichen Kaltmiete von 800 Euro und einer jährlichen Mietsteigerung von 2,0 Prozent zahlen Mieter innerhalb von zehn Jahren insgesamt rund 105.000 Euro an den Vermieter, nach 20 Jahren beläuft sich diese Summe bereits auf etwa 233.000 Euro.

Ob und ab wann sich der Kauf einer Immobilie lohnt, hängt von verschiedenen Faktoren ab. Neben der Höhe der monatlichen Mietzahlungen sind auch der voraussichtliche Kaufbetrag und die Höhe des verfügbaren Eigenkapitals entscheidend. Werden der Berechnung beispielsweise eine monatliche Kaltmiete von 800 Euro, ein Kaufpreis von 100.000 Euro und 20.000 Euro Eigenkapital zugrunde gelegt, zeigt sich im Ergebnis, dass sich der Kauf der Immobilie bereits nach drei Jahren rechnet. Dabei gilt: Je günstiger die Baufinanzierungszinsen, desto eher rechnet sich ein Immobilienkauf. Doch die Frage, was sich langfristig mehr auszahlt, sollten Immobilieninteressenten nicht allein anhand der finanziellen Aspekte beantworten. Auch die persönlichen Lebensumstände sollten bei dieser Entscheidung berücksichtigt werden. Gerade der Aspekt der Flexibilität darf nicht außer Acht gelassen werden. Wer sich nicht langfristig binden will, da er beruflich weiterhin flexibel bleiben möchte, für den ist Mieten wohl die passendere Alternative. Dies gilt auch dann, wenn das verfügbare Kapital für einen Immobilienkauf ausreichen würde.

Diesbezüglich sind in den Rechner zusätzlich noch die Daten zum geplanten Immobilienkauf einzugeben. Neben dem Kaufpreis der Immobilie und den Kaufnebenkosten in Höhe von rund 15 Prozent der Kaufsumme berücksichtigt der Mietkaufrechner auch die jährlichen Instandhaltungskosten sowie die zu erwartende Wertsteigerung der Immobilie. Des Weiteren sind die Daten zur Baufinanzierung für einen Vergleich der beiden Alternativen unerlässlich. Hierzu zählen sowohl das verfügbare Eigenkapital als auch der gebundene Sollzins und der anfängliche Tilgungssatz. Da Mieter die verfügbaren finanziellen Mittel nicht als Eigenkapital in die Baufinanzierung einbringen, sondern alternativ anlegen können, ist zudem der langfristige Anlagezinssatz einzugeben. Sofern alle Daten zur Verfügung stehen, können Sie die Berechnung starten und ermitteln, ab wann sich der Immobilienkauf rechnet.

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