Der Zins­satz beim Haus­kauf

Schon kleinste Unterschiede beim Zinssatz bedeuten für Immobilienkäufer einige tausend Euro Unterschied. Hier erfährst du, wie du den Zinssatz für deinen Hauskauf-Immobilienkredit ermittelst, warum mehrere Zinssätze angegeben werden und warum bei den Immobilienfinanzierungs-Zinsen jede Kommastelle zählt.

• Wenn du dich für eine Immobilienfinanzierung von der Bank entscheidest, solltest du dich ausführlich mit den Zinsen auseinandersetzen und verschiedene Kredite miteinander vergleichen.

• Achte neben dem aktuellen Zinssatz auch auf den Gesamteffektivzins, auf erlaubte Sondertilgungen und auf die sonstigen Bedingungen.

• Mit unserem Zinssatz-Rechner kannst du dir schnell einen Überblick der Zinsen für deinen Hauskauf verschaffen.

• Der EZB Zinssatz wirkt sich auch auf den Zinssatz für die Baufinanzierung aus. Ist der EZB Zinssatz niedriger, fallen die Zinsen auf Darlehen meistens auch niedriger aus. 

• Verfügst du bereits über einen größeren Anteil an Eigenkapital, profitierst du im Normalfall von niedrigeren Zinsen.

Das aktuelle Zinsniveau schmälert die Rendite für Sparer:innen, entlastet jedoch Bauherren:innen und Käufer:innen bei der Immobilienfinanzierung. Wer im kritischen Vergleich der Angebote die Zinsen für die Immobilienfinanzierung optimiert und die passende Zinsbindung wählt, kann viel Geld sparen.

Um die günstigste Finanzierung und niedrigsten Zinsen für Immobilien zu finden, sollten Bauherren:innen Angebote mehrere Banken einholen oder im Internet vergleichen. Die Kreditangebote der Institute sind meist sehr unterschiedlich. Ein Darlehen mit einer langen Zinsbindung, hohem Zinssatz und niedrigen Raten kann man kaum mit einem Modell vergleichen, dem kurze Laufzeiten, ein geringerer Zinssatz und hohe Raten zugrunde liegen.

Nutze daher immer die gleichen Zahlen, um Zinssätze miteinander zu vergleichen. Die allgemeine Zinssatz Formel ist: Zinssatz p = (100/Kapital)*Zinsen. Jedoch brauchst du keine Zinssatz Formel zur Berechnung, da die verschiedenen Online-Rechner dir diese Arbeit abnehmen.

Wir empfehlen dir, vor Abschluss eines Bau- oder Hauskaufkredits die Zinsentwicklung zu verfolgen. Dabei hilft ein Blick auf die Zinsentwicklung der EZB sowie innerhalb Deutschlands. Mit einer Suche nach „Euribor Zinssatz“ findest du die aktuellen Zinssätze, nach denen sich viele europäische Banken richten.

Dem derzeitigen niedrigen Zinsniveau ist es zu verdanken, dass die aktuellen Zinssätze für die Immobilienfinanzierung verhältnismäßig günstig sind. Doch die Kreditzinsen für Immobilienkredite können nach Ablauf der Zinsbindung teils deutlich steigen.

Die Europäische Zentralbank (EZB) mit Sitz in Frankfurt am Main ist verantwortlich für eine gemeinsame europäische Geld- und Währungspolitik. Das heißt, dass sie enormen Einfluss nimmt auf das für viele Bankgeschäfte relevante Zinsniveau.

In direktem Maße greift sie mit dem sogenannten Hauptrefinanzierungssatz in das Geschäft mit den angeschlossenen Geschäftsbanken ein. Dieser EZB Zinssatz wird auch als Notenbankzins bezeichnet, denn hiermit können sich Banken am Zentralbankmarkt refinanzieren. 

Das Geld, welches zum jeweiligen EZB Zinssatz geliehen werden kann, wird nicht ohne bestimmte Voraussetzungen transferiert. Als Sicherheiten müssen die Geschäftsbanken sogenannte „notenbankfähige Wertpapiere“ hinterlegen. Die wichtigsten sind klassische Schuldverschreibungen, wie etwa Bundesobligationen, Pfandbriefe mit hoher Laufzeit und Bonität oder eben Staatsanleihen.

Die jeweilige nationale Zentralbank prüft diese zuvor und erkennt diesen den Sicherheitswert zu oder eben nicht. Geld, das sich die Banken zum EZB Zinssatz leihen:

• ist nicht langfristig verfügbar

• Laufzeit beträgt lediglich eine Woche 

• Geschäft wird damit regelmäßig erneuert und bestätigt

Anders sieht es bei den Krediten nach EURIBOR aus, die für Termingelder gelten und Laufzeiten bis zu zwölf Monate aufweisen. Konditionen und eventuell auch Sicherheiten ändern sich dadurch, selbst scheinbar kleine Steigerungen beeinflussen die Bauzinsen. 

Weshalb kann der EZB Zinssatz, der nur kurzfristige Refinanzierungen betrifft, sich auf Immobilienzinsen auswirken? Das liegt daran, dass bankintern ständig ein Ausgleich der verschiedenen Fälligkeiten (Zinslaufzeiten) stattfindet.

Zusammengefasst bedeutet dies: Können sich Banken günstig bei der EZB refinanzieren, so wirkt sich das auf niedrige Zinsen bei der Immobilienfinanzierung aus. Das niedrige Zinsniveau bei der EZB kann demnach an Kund:innen weitergegeben werden. 

Der EZB Zinssatz wird unter anderem deshalb als Leitzins betrachtet, weil er mit den Geschäftsbanken ein immenses Volumen wiederspiegelt. Veränderungen am Geld- und Finanzmarkt lassen sich so in kleinen Zeitabständen feststellen und einordnen. Da die Europäische Zentralbank unter anderem die Aufgabe hat, die Inflation auf einem gewünschten Niveau zu halten, verändert sie den Leitzins entsprechend.

Bei einer prosperierenden Wirtschaft und einem guten Konjunkturklima wird der Leitzins angehoben, Refinanzierungen werden teuer. Die Liquidität auf dem Markt sinkt, Geld hat gewissermaßen einen höheren Wert. Ein Blick auf die Wechselkurse des Euro zu wichtigen internationalen Währungen, wie US-Dollar oder Pfund Sterling, verdeutlicht das.

Wie hoch der persönliche aktuelle Zinssatz ist, hängt auch maßgeblich von den Entwicklungen an den Zins- und Kapitalmärkten ab. Dabei spielen ganz unterschiedliche Faktoren eine mehr oder weniger bedeutsame Rolle.

Die wirtschaftliche Entwicklung in den Euro-Ländern nimmt ebenso Einfluss auf die Entwicklung der kurz- und langfristigen Zinssätze wie die Leitzinsentscheidungen der Europäischen Zentralbank (EZB), die Verschuldungssituation der europäischen Staaten, die Wechselkurse zu wichtigen Leitwährungen wie dem US-Dollar oder die Zinssituation in anderen wichtigen Industrienationen.

Letztlich lässt sich die Entwicklung der Marktzinsen kaum zuverlässig vorhersagen, sodass bei der längerfristigen Vorschau auf die infrage kommenden Finanzierungsmodelle immer ein gewisser Puffer für zwischenzeitliche Erhöhungen des Zinssatzes zu berücksichtigen ist.

Welche Finanzierung für die individuelle Immobilie die passende ist, sollte nicht ausschließlich auf der Grundlage des Zinssatzes entschieden werden. Auf dem Weg zur maßgeschneiderten Immobilien-Finanzierung sind auch Kriterien wie Flexibilität, Zinssicherheit und staatliche Förderung zu beachten. 

In den meisten Angeboten ist von einem Soll- oder Nominalzins und einem Effektivzins die Rede. Der Sollzinssatz beschreibt die „nackten“ Zinsen für den Immobilienkauf, die die Grundlage für den Kredit darstellen und jährlich zu zahlen sind. Für den Vergleich verschiedener Finanzierungsangebote ist er ungeeignet, weil er keine Nebenkosten enthält.

Zu den Nebenkosten des Nominalzinssatzes zählen beispielsweise Bearbeitungsgebühren und das Disagio – ein Zinsabschlag, der erst beim Effektivzins berücksichtigt wird. Die Angabe des Effektivzinses ist gesetzlich durch die Preisangabenverordnung (PAnGV) vorgeschrieben.

Die Kreditzinsen beim Hauskauf hängen grundsätzlich von drei verschiedenen Faktoren ab:

• Zinsniveau: Das derzeitige Zinsniveau lässt sich anhand des Leitzinssatzes der EZB (Europäische Zentralbank) bestimmen. Erhöht die EZB den Zinssatz, dann steigen auch die Zinsen für den Hauskauf. Senkt die EZB den Leitzins, dann fallen hingegen die Zinsen beim Hauskauf.

• Bonität: Je höher die Bonität des Kreditnehmers, desto weniger Zinsen müssen für den Kredit für den Hauskauf bezahlt werden.

• Eigenkapital: Für die Bank sinkt das Risiko eines Kreditausfalls, wenn der Kreditnehmer viel Eigenkapital für den Hauskauf aufbringt. Die Kredit-Zinsen sinken dann entsprechend. Mehr über das Eigenkapital liest du hier. 

Je mehr Eigenkapital, desto niedriger ist der Zinssatz. Durch das Eigenkapital reduziert sich das Risiko der Bank oder Bausparkasse. Im Gegenzug erhält der Darlehensnehmer für die Finanzierung seiner Immobilie einen besseren Zinssatz.

Mit einer Eigenkapitalquote von mindestens 20 Prozent zuzüglich Nebenkosten lassen sich für die Finanzierung einer Immobilie gute Zinskonditionen aushandeln. Beste Konditionen werden mit 40 Prozent Eigenkapital geboten. Bei der Kalkulation des Zinssatzes berücksichtigen Banken die während der Zinsbindung zu erwartende Zinsentwicklung.

Dabei sollte beachtet werden, dass sich die Eigenkapitalquote auf den reinen Kaufpreis bezieht und die Nebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Makler- und Notargebühr unberücksichtigt bleiben. Um bei der Immobilienfinanzierung den günstigen Zinssatz für eine 40-prozentige Eigenkapitalquote zu erhalten, würde die Berechnung wie folgt aussehen:

Bei einem Kaufpreis von 200.000 Euro sollten rund zehn Prozent für die Nebenkosten beim Kauf berechnet werden, sodass die gesamten Aufwendungen bei 220.000 Euro liegen. Um mit Bezug auf den reinen Kaufpreis auf eine Eigenkapitalquote von 40 Prozent zu kommen, müssten zusätzlich zu den erforderlichen 80.000 Euro auch noch 20.000 Euro an Nebenkosten aus eigenen Mitteln bestritten werden. 

Von den „Brutto“-Gesamtkosten in Höhe von 220.000 Euro wären dann in diesem Beispiel etwa 100.000 Euro – das sind gut 45 Prozent – an Eigenkapital erforderlich, um gegenüber der Bank in der „Netto-Betrachtung“ auf 40 Prozent Eigenkapital zu kommen.

Ein Vergleich der Effektivzinssätze gibt die grobe Richtung für eine Entscheidung vor. Wer es ganz genau wissen will, muss bei seiner Bank auch diejenigen Kosten erfragen, die zusätzlich zum Effektivzins anfallen. Nur so erhält er den tatsächlichen Zinssatz. Hierzu gehören:

• Kontoführungsgebühren

• Bereitstellungszinsen

• Teilauszahlungszuschläge, wenn die Kreditsumme in mehreren Tranchen abgerufen wird. 

Die Kreditinstitute weisen diese Gebühren in ihren Angeboten in der Regel nicht aus. Daher solltest du den Gesamteffektivzins gezielt erfragen und bei deinen Berechnungen berücksichtigen. Mehr zu den Nebenkosten der Immobilienfinanzierung liest du hier.

Bevor du verschiedene Angebote bei Banken einholst, um möglichst niedrige Zinsen für Immobilienfinanzierungen zu erhalten, kannst du deinen Zinssatz vorab berechnen. Dafür eignet sich zum Beispiel der Baufinanzierungsvergleich von ImmoScout24. Eine Faustformel für den Zinssatz gibt es nicht, da sich die Zahlen je nach Angebot, Bank und wirtschaftlicher Lage ändern.

Hier lassen sich mit wenigen Eingaben die Konditionen verschiedener Anbieter miteinander vergleichen. Dabei werden Standardkonditionen berücksichtigt, die sich in einem individuellen Finanzierungsangebot noch ändern können. Dennoch bietet der Vergleich eine erste Grundlage, um die Kreditzinsen für den Hauskauf einschätzen zu können.

Schon wenige Zehntelprozentpunkte Unterschied beim Zinssatz können sich über die Laufzeit eines Immobilienkredits zu stattlichen Summen addieren. Eine auf den ersten Blick geringfügige Abweichung von nur 0,1 Prozentpunkten bedeutet mitunter, dass der Immobilienkauf beziehungsweise die Zinsen für die Baufinanzierung um einige hundert Euro teurer werden.

In diesem Beispiel siehst du, wie sich bei einem effektiven Jahreszins von 2,10 Prozent statt 2,0 Prozent die Summe der Zinszahlungen erhöht:

Je kürzer die Zinsbindung der Finanzierung einer Immobilie, desto niedriger ist der Zinssatz. In einer Niedrigzinsphase ist es allerdings empfehlenswert, sich die aktuell günstigen Zinskonditionen durch eine langfristige Zinsfestschreibung zu sichern.

Darüber hinaus ist zu bedenken, dass trotz eines kurzfristig günstigeren Zinssatzes die Immobilienfinanzierung riskanter wird, wenn der Zins nur kurzfristig festgeschrieben wird. Läuft nämlich die Zinsbindung beispielsweise schon nach fünf Jahren aus, dann ist in der Regel vom Kredit erst ein sehr kleiner Teil getilgt.

Wenn bis dahin die Marktzinsen gestiegen sind, müssen hohe Restschulden möglicherweise zu ungünstigeren Konditionen weiterfinanziert werden. Dieses Risiko lässt sich mit einer langfristigen Zinsbindung deutlich reduzieren. Von großer Bedeutung für die Zinsfestschreibung ist der sogenannte Euribor.

Hierbei handelt es sich um eine Bezugsgröße für die Anlage von Festgeldern, aber auch für Kredite mit kurzer Laufzeit. Diese wird täglich aktualisiert und kann sowohl im Wirtschaftsteil der meisten Tageszeitungen als auch auf vielen Online-Portalen verfolgt werden. 

Im Rahmen des sogenannten Libor-Skandals, der auch den Euribor betraf, gilt mittlerweile als erwiesen, dass zahlreiche international tätige Banken an der Manipulation der Zinssätze beteiligt waren.

Aus diesem Grund rückte die Zinsbindung bei der Immobilienfinanzierung für viele Verbraucher wieder in den Vordergrund, nachdem der Skandal 2012 öffentlich gemacht und das Ausmaß der Manipulationen ersichtlich wurde. 

Die aktuellen Zinsen sind für einen Hauskauf sehr attraktiv. Doch dies allein sollte für einen Immobilienkauf nicht maßgebend sein. So kann beispielsweise die Anschlussfinanzierung nach Ablauf der Zinsbindung viel höhere Zinsen aufweisen. Umso wichtiger ist es, dass du unterschiedliche Finanzierungsmöglichkeiten für den Hauskauf gründlich miteinander vergleichst. 

Ein aktueller Zinssatz für die Hausfinanzierung kann bei 2,40 Prozent (Sollzinssatz) liegen. Doch was passiert, wenn der beste Zinssatz für die Anschlussfinanzierung, den du bekommen kannst, bei 4,00 Prozent liegt? Das folgende Rechenbeispiel zeigt, wie viel Einfluss der Zinssatz bei der Immobilienfinanzierung auf die Gesamtkosten hat:

Zwar ist die monatliche Rate hier etwas gesunken, jedoch ist die Summe der geleisteten Zinszahlungen während der Zinsbindung sogar noch um einige tausend Euro gestiegen, obwohl während der ersten Zinsbindung über 90.000 Euro getilgt wurden. Dies unterstreicht noch einmal, wie bedeutend es für die Finanzierung eines Hauses ist, einen ausführlichen Zinsen-Vergleich vorzunehmen. 

Natürlich bedeuten niedrigere Zinsen geringere Gesamtkosten im Rahmen einer Immobilienfinanzierung. Mit Sondertilgungen kannst du die Summe der geleisteten Zinszahlungen aber sogar noch verringern. Nicht selten räumen Banken jedoch die Möglichkeit von Sondertilgungen nur im Gegenzug mit einem höheren Sollzins ein. Zum Tilgungsrechner kommst du hier.

Angenommen, du findest ein Kreditinstitut, bei dem der Zins für die Immobilienfinanzierung bei 2,50 Prozent während einer zehnjährigen Sollzinsbindung liegt und die Möglichkeit einer jährlichen Sondertilgung in Höhe von 1.000 Euro für die Dauer der Zinsbindung besteht: Wie wirkt sich dies auf die Summe der Zinszahlungen und auf die Restschuldsumme aus?

Je rechtzeitiger für die Finanzierung einer Immobilie vorgesorgt und Eigenkapital anspart wird, desto besser ist der Zinssatz! Idealerweise wird weit vor dem Immobilienerwerb ein Bausparvertrag abgeschlossen und darüber Kapital aufgebaut. Beim Darlehen sollte ein möglichst hoher Eigenkapitalanteil mit einem garantierten Zinssatz kombiniert werden.

Beim Anbietervergleich von ImmoScout24 lässt sich schnell und übersichtlich der günstigste Zinssatz ermitteln. Dafür stehen auf unserer Seite unterschiedliche Rechner-Typen zur Verfügung, mit denen ganz gezielt der benötigte Eigenkapitalanteil für die Finanzierung, aber auch die zu erwartenden Tilgungsraten und das Darlehenslimit berechnet werden können.

Der Haushaltsrechner verschafft vorab einen detaillierten Überblick über Einnahmen und Ausgaben. Eine verkraftbare und wirtschaftlich sinnvolle Monatsrate zur Abtragung des Darlehens kann so anhand nachvollziehbarer Fakten errechnet werden.