Lagerating 2015: Berlin

Auch wenn die Kaufpreise in den vergangenen Jahren kontinuierlich nach oben gestiegen sind, steht Berlin immer noch auf der Einkaufsliste von Investoren aus dem In- und Ausland. Zu Recht, denn in Sachen „Immobilienanlage“ ist die Hauptstadt eine sichere Bank. Vor allem die Bezirke innerhalb des S-Bahn-Rings versprechen eine hohe Investitionssicherheit und gute Entwicklungsperspektiven. Dennoch gilt es, innerhalb der einzelnen Stadtteile die Lage der Immobilie vor dem Kauf genauestens zu überprüfen.

„Grundsätzlich gilt: Je besser die Lagequalität, desto besser die Wertsicherheit für die Käufer“, so Jan Hebecker, Leiter Märkte und Daten bei ImmobilienScout24. „Sehr gute und gute Lagen vereinen die größte Nachfrage auf sich und sind daher gut vermietbar oder können gewinnbringend wieder veräußert werden.“

In Kreuzberg sind es vor allem die Quartiere des Bergmannkiezes sowie entlang des Paul-Lincke-Ufers mit vielen hochwertigen Altbauten, die sich in den vergangen Jahren zu sehr guten Lagen entwickelt haben. Auch Gebiete nördlich der Skalitzer-Straße rund um den Lausitzer Platz haben sich aufgrund der sehr guten Nahversorgung, einem großen Angebot an Restaurants, Clubs und Designläden sowie der zentralen Lage in der Mitte Berlins zu einer sehr guten Lage entwickelt. Mittlere Lagen finden sich in den angrenzenden Altbauquartieren dieser Entwicklungszentren. Die einfachen Lagen beginnen zumeist dort, wo im westlichen Kreuzberg durch Kahlschlagsanierung in den 1960er und 1970er Jahre Wohnprojekte des sozialen Wohnungsbaus entstanden sind. Erst in der südlichen Friedrichstraße werden wieder gute und mittlere Lagen ausgewiesen. Hier wurden besonders viele Projekte der internationalen Bauausstellung 1987 in Berlin realisiert, die die alte Blockrandbebauung der Gründerzeit wieder aufgenommen hat.

Im Stadtteil Charlottenburg finden sich die teuersten Lagen entlang des Kurfürstendamms und rund um den Savignyplatz, die in mittlere Lagen bis zur Straße des 17. Juni übergehen. Besonders teure Top-Lagen sind die Bereiche im Westend, die unmittelbar an den Grunewald angrenzen. Hier bestimmen Stadtvillen mit großzügigen Grundstücken das Bild. Auch wenn große Gewinnmargen nicht mehr zu erwarten sind, weil Preisobergrenzen langsam erreicht sind, punkten diese Lagen durch eine stabile Wertentwicklung. Alle Lagen, die im Norden von Charlottenburg an die Nachbarbezirke Spandau und Wedding grenzen, gehören zu den einfachen Lagen. Sie haben innerhalb des Stadtteils das geringste Preisniveau. Auch in den Altbaubeständen, die nördlich der Straße des 17. Juni gelegen sind, finden sich noch einfache Lagen, die durch ein geringes Preisniveau gekennzeichnet sind und ein Aufwertungspotenzial besitzen.

Der ehemalige Arbeiterbezirk Wedding ist heute durch eine starke Gegensätzlichkeit geprägt. Einerseits gibt es einfache Lagen, andererseits in Aufwertung befindliche gute Lagen. Die südlichen Lagen, die innerhalb des S-Bahnrings liegen und an den Stadtteil Mitte angrenzen, haben sich zu guten Lagen entwickelt. Hier ist der Aufwertungsdruck durch die Nachbarschaft zu Mitte am höchsten. Auch entlang der von Südosten nach Nordwesten verlaufenden Müllerstraße gibt es gute Lagen, die von der Aufwertung durch das südlich gelegene Europaviertel profitieren. Die peripheren Lagen nördlich der Osloer Straße und der Seestraße sind stark durch den sozialen Wohnungsbau der 1960er und 1970er geprägt. Sie gehören fast ausnahmslos zu den einfachen Lagen. Der Bereich rund um den S-Bahnhof Wedding, der in den 1990er und 2000er Jahren aufgrund hoher Arbeitslosenquoten zu den sozialen Problemgebieten Berlins zählte, zeichnet sich immer noch durch einfache Lagen aus. „An diesem Beispiel lässt sich gut erkennen, wie die Preise in den angrenzenden Gebieten bereits zu den mittleren Lagen zählen und in einem weiteren Radius auch zu guten Lagen“, kommentiert Jan Hebecker, Leiter Märkte und Daten bei ImmobilienScout24.

Vergleichbar mit einem Bonitätsranking unterscheidet das Lagerating für das Bundesgebiet zehn Lagekategorien. Diese reichen von AAA (beste Lage mit exzellenter Investitionssicherheit) über BBB (mittlere Lage mit weitgehender Investitionssicherheit) bis hin zu D (einfachste Lage mit höchstem Investitionsrisiko). Je höher das Lagerating, desto besser wird die Investitionssicherheit eines Standortes eingeschätzt. Die besten Lagen (AAA) finden sich in den Metropolräumen der Top5-Städte München, Frankfurt am Main, Hamburg, Berlin und Köln, aber auch in Stuttgart, Düsseldorf, Münster, Wolfsburg, Freiburg im Breisgau sowie im Raum Nürnberg und in der Bodensee-Region. Unsichere Lagen im Hinblick auf eine stabile Wertentwicklung von Immobilien (Bewertungen CC bis D) befinden sich in Brandenburg und Mecklenburg-Vorpommern – ausgenommen die Küstenregion und die Ostseeinseln – im südlichen Niedersachsen oder im ländlichen Teil von Sachsen-Anhalt. In diesen besonders strukturschwachen Regionen hat der demografische Wandel bereits zu deutlichen Bevölkerungsverlusten geführt, der starke Auswirkungen auf den Immobilienmarkt hat.

Das Lagerating von ImmobilienScout24 und Handelsblatt Online macht die Investitionsperspektiven für die wichtigsten Immobilienstandorte transparent. Erstmals werden einzelne Stadtteile in den Großstädten Berlin, Frankfurt am Main, München und Hamburg bewertet. Darüber hinaus wurde eine Karte mit dem Lagerating für ganz Deutschland erstellt. Das Lagerating basiert auf Immobilienmarktdaten von ImmobilienScout24, wie Preisniveaus und Preisentwicklungen der vergangenen fünf Jahre. Zusätzlich sind als externe Faktoren die Bevölkerungsentwicklung und die Entwicklung der Arbeitsplätze in die Analyse eingeflossen, da diese Faktoren einen entscheidenden Einfluss auf die Nachfrage auf dem Wohnungsmarkt haben. Das Lagerating auf Stadtteilebene unterscheidet nach den drei Kategorien „gut“, „mittel“ und „einfach“.