Was regelt die Mietpreisbremse, in welchen Städten und Kommunen gilt sie aktuell und welche zusätzlichen Nachbesserungen wird es demnächst geben – ein Überblick.
Über die Hälfte der Deutschen wohnen zur Miete. Vor allem in Ballungsgebieten haben viele mit hohen Wohnkosten zu kämpfen. Als Reaktion auf stetig steigende Mieten und die zunehmend angespannte Situation auf dem Wohnungsmarkt wurde zum 1. Juni 2015 die sogenannte Mietpreisbremse eingeführt. Ob und wie sie wirkt, ist immer mal wieder umstritten. Nun wurde die Mietpreisbremse bis 2025 verlängert und zusätzlich verschäft.
Verschärfung:
- gilt für Mietverhältnissen, die ab dem 01. April 2020 geschlossen werden
- überzahlte Miete kann rückwirkend ab der Rüge zurückgefordert werden
So funktioniert die Mietpreisbremse
Bei der Wiedervermietung von Bestandswohnungen in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt darf die Miete höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Ob der Wohnungsmarkt als angespannt gilt, entscheiden die einzelnen Bundesländer. Wie hoch die Vergleichsmiete ist, kann dem einfachen oder qualifizierten Mietspiegel vor Ort entnommen werden.
Union und SPD haben im Koalitionsvertrag vereinbart, die Mietpreisbremse und Modernisierungsumlage anzupassen. Zum 1. Januar 2019 wurden die geplanten Änderungen umgesetzt. Im Sommer 2019 gaben Union und SPD bekannt, den Preisdeckel zu verlängern und zusätzlich auch verschärfen zu wollen. Die geplanten Anpassungen wurden am 01. April 2020 wirksam.
Das gilt:
- Vermieter müssen seit Januar 2019 unaufgefordert und schriftlich offenlegen, wie viel Miete vom Vormieter verlangt wurde. Maßgeblich ist die Miete, die ein Jahr vor Beendigung des vorangegangenen Mietverhältnisses verlangt wurde. Die Regelung gilt in allen Fällen, in denen der Vermieter eine Miete verlangt, die mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt.
- Darüber muss der Vermieter vor Vertragsabschluss informieren und angeben, von welcher gesetzlichen Ausnahmeregel (z. B. Modernisierungsumlage) er Gebrauch macht. Unterlässt er das, kann er sich hinterher nicht mehr darauf berufen und der Mieter kann die unzulässig hohe Miete formlos rügen. Dazu reicht ein Schreiben mit dem Satz "Ich rüge die Verletzung der Mietpreisbremse" an den Vermieter.
Diese Anpassungen gelten ab April 2020:
- Die Mietpreisbremse wird bis 2025 verlängert.
- Bei einem Verstoß gegen die Mietpreisbremse war bislang eine rückwirkende Rückforderung von Miete ausgeschlossen. Erst ab dem Zeitpunkt einer Rüge des Mieters mussten überhöhte Zahlungen rückerstattet werden. Mit der Gesetzesänderung – der Rückzahlungspflicht für einen Zeitraum von 30 Monaten – kann es für Vermieter teuer werden, wenn sie die Preisbremse ignorieren und ihre Mieter sich dagegen wehren.
- Für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete soll künftig ein Betrachtungszeitraum von sechs Jahren gelten. Bisher wurden jeweils die vergangenen vier Jahre herangezogen.
| BUNDESLAND | SO LÄUFT ES MIT DER MIETPREISBREMSE ... |
| Bayern | Die bayerische Staatsregierung hat an der 2017 von der Justiz gekippten Verordnung zur Mietpreisbremse in Bayern nachgebessert. Seit 07.08.2019 gilt in 162 bayerischen Städten und Gemeinden die neue Verordnung. Der Bayerische Ministerrat hat jetzt beschlossen, die Mieterschutzverordnung bis zum 31.12.2021 zu verlängern. |
| Baden-Württemberg | Das Landgericht in Stuttgart erklärte am 13.03.2019 die Mietpreisbremse wegen fehlender Veröffentlichung der Begründung für ungültig. Das Land hat im März 2020 eine neue Mietpreisbremse auf den Weg gebracht. Sie soll zum 4. Juni in Kraft treten und für 89 Kommunen gelten. |
| Berlin | Die Berliner Verwaltung lieferte im Mai 2015 eine gültige Begründung zur Mietpreisbremse. Sie wurde nun noch einmal verlängert und gilt vorerst bis 2025. Rückwirkend zum 18.06.2019 wurde in Berlin zusätzlich der sogenannte Mietendeckel eingeführt. Bei Wiedervermietung einer Wohnung darf höchstens die Miete aus dem vorherigen Mietverhältnis verlangt werden (Vormiete); allerdings nur bis zur Höhe der neuen Mietobergrenzen (Mietentabelle). |
| Bremen | In Bremen wurde die Mietpreisbremse zum 01.12.2015 eingeführt. Sie gilt ausschließlich für die Stadt Bremen. Bremerhaven ist von der Verordnung nicht betroffen. |
| Hamburg | Die Mietpreisbremse wurde 2018 vom zuständigen Landgericht wegen eines Formfehlers gekippt. Hamburg besserte nach. Sie gilt nun für alle Mietverhältnisse im Stadtgebiet. Der Hamburger Senat hat die Mietpreisbremse nun um fünf Jahre bis Juni 2025 verlängert. |
| Hessen | Die hessische Landesregierung hatte eine Verordnung für 16 Gemeinden erlassen, allerdings keine Begründung mitgeliefert. Das Landgericht Frankfurt kippte die gesamte Regelung für Hessen. Seit dem 28. Juni 2019 greift die Mietpreisbremse nun in 31 hessischen Städten und Gemeinden. Ab Ende November 2020 will die Landesregierung in 48 Städten und Gemeinden die Miethöhe bei neu abgeschlossenen Mietverträgen begrenzen. |
| Mecklenburg-Vorpommern | In Rostock und Greifwald gilt die Mietpreisbremse seit dem 01. Oktober 2018. |
| Niedersachsen | Im Dezember 2016 hat Niedersachsen die Mietpreisbremse in 19 Städten und Gemeinden eingeführt. Jetzt erklärte das Landgericht Hannover sie für unwirksam. Die niedersächsische Landesregierung brachte darauf hin im August 2020 eine Novelle der Mietpreisbremse auf den Weg. Die neue Mietpreisbremse soll nur noch in neun statt bisher zwölf Städten gelten. Dazu kommen die sieben nordfriesischen Inseln. Nicht mehr gelten soll sie in Buchholz (Nordheide), Buxtehude, Leer, Vechta und Wolfsburg. Die betroffenen Kommunen und Verbände haben nun sechs Wochen Zeit, zur reformierten Mietpreisbremse Stellung zu nehmen. Erst danach kann das Kabinett das Gesetz beschließen. |
| Nordrhein-Westfalen | In Nordrhein-Westfalen gilt die Mietpreisbremse seit Juli 2015 in 22 Kommunen. Ab 1.7.2020 gibt es eine neue Mieterschutzverordnung. Diese regelt die Mietpreisbremse und wo sie gilt, die Kappungsgrenze und die verlängerte Kündigungssperrfrist bei Wohnungsumwandlungen. |
| Rheinland-Pfalz | In Rheinland-Pfalz galt die Mietpreisbremse seit Oktober 2015 in Mainz, Trier und Landau. Sie wurde nun fünf Jahre verlängert und gilt ab Oktober 2020 in Landau in der Pfalz, Mainz, Speyer, Trier und Ludwigshafen am Rhein. |
| Saarland | Die Landesregierung sah bislang keine Notwendigkeit, die Preisbremse umzusetzen. |
| Sachsen | siehe Saarland |
| Sachsen-Anhalt | siehe Saarland |
| Schleswig-Holstein | Im Dezember 2015 führte Schleswig-Holstein die Mietpreisbremse in zwölf Kommunen ein. Die Landesregierung hat beschlossen, die Mietpreisbremse vorzeitig zum 30.11.2019 abzuschaffen. |
| Thüringen | In Thüringen gilt die Preisbremse in Erfurt und Jena. Die entsprechende Verordnung wurde im März 2016 umgesetzt. |
Aktualisiert am 06. November 2019
