Was ist, wenn ich zu viel Miete bezahle?

Wenn Sie den Verdacht haben, Ihre Miete sei überhöht, sollten Sie Ihr Mietverhältnis anhand der nachfolgenden Fragen überprüfen. So können Sie feststellen, ob Sie mit einer Mietreduzierung rechnen können und erfahren, wie Sie diese auch durchsetzen.

Die Mietpreisbremse gilt nur in „Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt“. Das Bundesland, in dem Sie leben, muss solche Gebiete durch den Erlass einer Rechtsverordnung benennen. Nur wenn Ihre Wohnung in einem solchen Gebiet liegt – zum Beispiel in Berlin – finden die neuen Regeln der Mietpreisbremse überhaupt Anwendung.

„Die Mietpreisbremse greift nur bei Neu- und Wiedervermietungen, nicht jedoch bei laufenden Mietverträgen“, erläutert ImmobilienScout24-Mietrechtsexperte Steffen Groß. Ausschlaggebend ist damit, ob der Mietvertrag vor oder nach dem Inkrafttreten der auf Ihre Region bezogenen Rechtsverordnung abgeschlossen worden ist: „Auf alle Mietverträge, die vor dem Inkrafttreten dieser Verordnung abgeschlossen wurden, findet die Mietpreisbremse keine Anwendung“, betont der Berliner Rechtsanwalt.

Auch bei Neuvermietungen können Ausnahmen gelten – etwa dann, wenn es sich um eine neu errichtete oder um eine umfassend modernisierte Wohnung handelt. Als „umfassend modernisiert“ wird eine Wohnung üblicherweise dann bezeichnet, wenn die Modernisierungsaufwendungen mindestens ein Drittel der Neubaukosten ausmachen. In diesen Fällen muss sich der Vermieter nicht an den neuen Regelungen zur Miethöhe orientieren, selbst wenn für den Standort der Wohnung die Mietpreisbremse gilt.

Wenn eine Wohnung in einem von der Mietpreisbremse betroffenen Gebiet liegt, dann gilt: Bei einer Neuvermietung darf die Miethöhe gegenüber dem vorherigen Mietpreis nur so weit angehoben werden, dass nach der Mieterhöhung die neue Miete maximal 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Maßstab kann dabei der örtliche Mietspiegel sein. Bei der Prüfung sollten Mieter darauf achten, dass sie ihre Wohnung in Bezug auf Ausstattung, Lage und Größe in die richtige Vergleichskategorie einordnen.

Wichtig: Hat der Vermieter mit Ihrem Vormieter einen Mietpreis vereinbart, der mehr als 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt, so darf er diesen Mietpreis weiterhin auch von Ihnen als seinem neuen Mieter verlangen. Die Mietpreisbremse verlangt also keine Mietreduzierung. Bei dieser Regelung bleiben Mietminderungen und Mieterhöhungen, die mit dem Vormieter innerhalb des letzten Jahres vor Beendigung des Mietverhältnisses vereinbart wurden, unberücksichtigt.

Das Gesetz spricht von einer „ungerechtfertigten Bereicherung“, falls der Vermieter die Mietpreisbremse nicht beachtet. Trotzdem müssen Sie als Mieter selbst aktiv werden. Dabei orientieren Sie sich am besten an folgenden Schritten:

• Erweist sich die Miete als überhöht, dürfen Sie nicht einfach Ihre Mietzahlungen kürzen.
• Sie müssen dem Vermieter eine so genannte „qualifizierte Rüge“ zukommen lassen, also die Tatsachen erläutern, weshalb Sie die Höhe der Miete beanstanden.
• Die Rüge muss dem Vermieter in Schriftform zugehen.
• Anhand des Mietspiegels müssen Sie in der Rüge begründen, dass die Miete um mehr als 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt.
• Sie müssen den Vermieter auffordern, die Miete so weit zu reduzieren, dass sie den gesetzlichen Vorgaben der Mietpreisbremse genügt.