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Modernisierung & Sanierung
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Für eine Modernisierung bei Immobilien gibt es per Gesetz klare Regeln. Was dabei zwischen Mietern und Vermietern zu beachten ist, steht im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB). Auch für die Modernisierungskosten und wie sie vom Vermieter umgelegt werden können, gibt es zahlreiche Regeln. Was überhaupt eine Modernisierung ist, worin sie sich von anderen Baumaßnahmen unterscheidet und worauf es bei der Verteilung von Modernisierungskosten ankommt, lesen Sie hier.
Was gilt als Modernisierung?
Oft stellt sich in der Praxis zwischen Mieter und Vermieter oder auch für zukünftige Bauherren die Frage, was als Modernisierung bei Immobilien gilt? Dazu hat der Gesetzgeber klare Regeln vorgegeben.
In § 555b BGB wird als Modernisierungsmaßnahme definiert:
- Es muss eine bauliche Veränderung (Baumaßnahme) sein
- bei einer Mietsache (Gebäude, Räume, Wohnungen), die
- zu einer energetischen Modernisierung (gemäß Energieeinsparverordnung) führt
- nicht erneuerbare Primärenergie nachhaltig einspart
- das Klima nachhaltig schützt oder
- es wird nachhaltig Endenergie eingespart
- der Wasserverbrauch nachhaltig vermindert
- der Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht
- die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert
- es liegt keine Erhaltungsmaßnahme gemäß § 555a BGB vor und
- es wird neuer Wohnraum geschaffen.
Die meisten Kosten einer Modernisierung darf der Vermieter entsprechend der Wohnfläche auf den vermieteten Bereich verteilen.
Modernisierung - was gehört dazu und was nicht?
Einige praktische Beispiele zeigen, was typisch für eine Modernisierung ist:
- Dämmung einer zuvor nicht gedämmten Fassade
- funktionierende Fenster werden durch Wärmeschutzfenster ersetzt (Ergebnis: weniger Energiekosten und mehr Wohnbehaglichkeit)
- funktionierende Heizungsanlage wird durch eine leistungsfähigere und energiesparendere ersetzt
- Baumaßnahmen zur Verbesserung des Brandschutzes (z.B. Rauchwarnmelder)
Was ist mit Maßnahmen zur Modernisierung ohne Bezug zur Mietsache?
Gerade wenn nach § 555b Nr.2 "nicht erneuerbare Primärenergie nachhaltig eingespart oder das Klima nachhaltig geschützt wird", kann es sich auch um eine Modernisierung handeln. Beispiele sind die Installation einer Photovoltaikanlage auf dem Dach oder der Ersatz einer Öl-Heizungsanlage mit dem erneuerbaren Primärenergieträger Holzpellets. In diesen Fällen können die Kosten der Baumaßnahme nicht auf die Mieter umgelegt werden.
Ebenso sind die Kosten einer Modernisierung, durch die neuer Wohnraum geschaffen wird, (§ 555b Nr. 2) nicht umlagefähig.
Dazu einige Beispiele:
- Anbauten zu Wohnzwecken
- Kellerumbau zur Schaffung einer Souterrainwohnung
- Gebäudeaufstockung
- Ausbau eines Dachgeschosses
Mit diesen Modernisierungsmaßnahmen erweitert zwar ein Vermieter den Wohnraum. Der Gesetzgeber sieht darin aber keine Modernisierung im Interesse des Mieters.
Was ist nur eine Sanierung oder Instandhaltung?
Nicht immer sind für die Beteiligten Modernisierungsmaßnahmen klar von Arbeiten an einer Sanierung oder Instandhaltung zu unterscheiden. Oft kommt es deswegen auch zum Streit zwischen Vermietern und Mietern, wenn danach Kosten umgelegt werden sollen. Was Modernisierungsmaßnahmen sind, hat der Gesetzgeber geregelt (§ 555b BGB). Aber was ist eine Instandhaltung oder Sanierung, deren Kosten nicht umlagefähig sind?
Sanierung:
Wer ein Gebäude oder eine Wohnung sanieren möchte, unternimmt in der Regel nur so viel, um einen Schäden daran zu beheben. Eine reine Sanierung bezweckt also, den ursprünglichen Bauzustand wie vor der Beschädigung wieder herzustellen. Das geschieht durch Reparaturen. Danach haben die sanierten Stellen oder Bereiche wieder die ursprünglichen Eigenschaften und Qualitäten.
Typische Beispiele für Sanierungen:
- Schimmel in Innenräumen beseitigen
- Feuchteschäden an Decken und Wänden beheben
- Schäden, Risse oder Ausblühungen im Außenputz beseitigen
- undichte Stellen im Dach reparieren
Instandhaltung:
Hierzu zählen alle Arbeiten und insbesondere Reparaturen, die zum Beispiel eine weitere Abnutzung verhindern oder einen Schaden vom Haus abwenden sollen.
Klassische Fälle sind:
- Austausch von Rohren
- Reparaturen an der Heizung
- alte Fassade wird neu gestrichen
Hinweis von ImmobilienScout24:
Der Vermieter muss mindestens drei Monate vor Beginn der Modernisierung diese gegenüber den Mietern schriftlich ankündigen. Gemäß § 554 Abs. 3 BGB muss die Mitteilung den Beginn, die einzelnen Arbeiten und deren voraussichtliche Dauer, den jeweiligen Umfang sowie die zu erwartende Mieterhöhung enthalten.
