Lagerating 2015: Hamburg

Auch innerhalb der begehrten Viertel lohnt der Blick auf die Mikrolagen, da nicht alle Straßenzüge und Plätze zu den 1a-Lagen zählen. Das Lagerating von ImmobilienScout24 und Handelsblatt Online bewertet erstmalig die Perspektiven in ausgewählten Hamburger Stadtteilen.

Wer eine Immobilie an der Außenalster ergattert, kann von Glück sprechen – nirgends sonst in der Stadt ist Wohnen so begehrt und der Immobilienmarkt derart angespannt. Will man zentrumsnah in der Hansestadt leben, müssen fast schon Münchner Maßstäbe angesetzt werden. „In den vergangenen Jahren haben die Preise in ganz Hamburg deutlich angezogen“, so Jan Hebecker, Leiter Märkte und Daten bei ImmobilienScout24. „Teilweise gibt es innerhalb der Stadtteile aber große Unterschiede, was die Qualität der Lagen betrifft. Deshalb bewerten ImmobilienScout24 und Handelsblatt Online erstmals auch die Mikrolagen ausgewählter Stadtteile nach den Kategorien ‚gut‘, ‚mittel‘ und ‚einfach‘.“

Die bekannten Amüsierbezirke St. Pauli und Sternschanze erleben derzeit einen starken Aufwertungsprozess, der dazu geführt hat, dass südlich der Reeperbahn bereits zahlreiche Büroneubauten entstanden sind. „In logischer Konsequenz sind dieser Aufwertung des Stadtteils hochwertige Wohnangebote gefolgt“, erklärt Jan Hebecker von ImmobilienScout24. Auf Mikroebene sei das Areal durch ein eindeutiges Süd-Nord-Gefälle geprägt: „In Sankt Pauli befinden sich die guten Lagen am Elbeufer und ziehen sich von der Hafenstraße bis hin zur Reeperbahn. Hier grenzen nördlich dann mittlere Lagen an.“ Die „Schanze“ gehört durch die Dichte an Bars und Clubs zu den begehrtesten Gegenden bei Hamburgs Nachtschwärmern. Mit seinem hohen Anteil an Altbauwohnungen avanciert das Schanzenviertel auch immer mehr zur beliebten Wohngegend. Noch gibt es hier viele einfache Lagen, die das Wohnen zwischen Schulterblatt und Feldstraße erschwinglich machen.

Nördlich an das Schanzenviertel schließt das deutlich ruhigere Eimsbüttel an. Das ehemals als „Eymersbutterle“ bekannte Viertel war vor dem Krieg Heimat vieler wohlhabender Familien, die es nach der breitflächigen Zerstörung in andere Teile Hamburgs zog. Die erneute Aufwertung des Viertels, das sich Familien mit Durchschnittseinkommen kaum mehr leisten können, erklärt Immobilien-Experte Jan Hebecker so: „Viele der Wohnungen sind heute grundsaniert und hübsch gemacht. Die guten Lagen schließen sich halbkreisförmig um den Eimsbütteler Park, der wiederum an den teuren Stadtteil Hoheluft angrenzt.“ Im Zentrum des hochpreisigen Korridors liegt die Osterstraße mit vielen kleinen Boutiquen. Weitere gute Lagen grenzen an den Stadtteil Altona-Nord an und ziehen sich entlang der Eimsbütteler Chaussee. Ein großflächiges Gebiet einfacher Lagen findet sich nordwestlich von Eimsbüttel. „Auf dieser Seite des Viertels lebt man nicht mehr so zentral und die schlechtere Erreichbarkeit führt zu günstigeren Mietpreisen“, kommentierte Jan Hebecker, Leiter Märkten und Daten von ImmobilienScout24.

Winterhude gehört zu den attraktivsten Wohngegenden in Hamburg. „Die Preise in Winterhude werden durch die Lage an der Außenalster sowie durch den im Kern liegenden Stadtpark geprägt. Die besonders hochwertigen Lagen mit Stadtvillen befinden an den nördlichen Ausläufern der Außenalster im südwestlichen Teil Winterhudes“, so Jan Hebecker. Weiter im Norden schließen sich die mittleren Lagen an, denen einfachere Lagen am nördlichen Rand Richtung Alsterdorf folgen. Weitere mittlere Lagen liegen südlich des Stadtparks entlang der Barmbeker-Straße. Hier prägen neuzeitliche Häusersiedlungen das Bild. „Einfache Lagen finden sich in der östlich liegenden Jarrestadt. Sie ist als Mustersiedlung in den 1920er Jahren entstanden und ist charakterisiert durch roten Ziegelsteinhäuser und günstigere Mieten“, erläutert Hebecker weiter.

Vergleichbar mit einem Bonitätsranking unterscheidet das Lagerating für das Bundesgebiet zehn Lagekategorien. Diese reichen von AAA (beste Lage mit exzellenter Investitionssicherheit) über BBB (mittlere Lage mit weitgehender Investitionssicherheit) bis hin zu D (einfachste Lage mit höchstem Investitionsrisiko). Je höher das Lagerating, desto besser wird die Investitionssicherheit eines Standortes eingeschätzt.

Die besten Lagen (AAA) finden sich in den Metropolräumen der Top5-Städte München, Frankfurt am Main, Hamburg, Berlin und Köln, aber auch in Stuttgart, Düsseldorf, Münster, Wolfsburg, Freiburg im Breisgau sowie im Raum Nürnberg und in der Bodensee-Region. Unsichere Lagen im Hinblick auf eine stabile Wertentwicklung von Immobilien (Bewertungen CC bis D) befinden sich in Brandenburg und Mecklenburg-Vorpommern – ausgenommen die Küstenregion und die Ostseeinseln –im südlichen Niedersachsen oder im ländlichen Teil von Sachsen-Anhalt. In diesen besonders strukturschwachen Regionen hat der demografische Wandel bereits zu deutlichen Bevölkerungsverlusten geführt, der starke Auswirkungen auf den Immobilienmarkt hat.