Das ändert sich 2019 für Mieter

In seiner letzten Sitzung im Jahr 2018 hat der Bundesrat einer Mietrechtsänderung zugestimmt, die der Bundestag bereits im November beschlossen hatte. Dieses Mietanpassungsgesetz (MietAnpG) enthält ergänzende Regelungen zu den Bereichen Wohnungsmodernisierung und Mietpreisbremse.

Ab dem 1. Januar 2019 dürfen Vermieter nach einer Wohnungsmodernisierung die Jahresmiete nur noch um acht Prozent der Modernisierungskosten erhöhen. Bisher lag die Grenze für die sogenannte Modernisierungsumlage bei elf Prozent. Zusätzlich gibt es jetzt auch eine absolute Begrenzung für die Beteiligung der Mieter an den Modernisierungskosten: Innerhalb von sechs Jahren darf die Monatsmiete infolge einer Modernisierung nur um maximal 3 Euro pro Quadratmeter steigen. Bei Wohnungen mit einem Mietpreis von unter 7 Euro pro Quadratmeter liegt diese Kappungsgrenze bei 2 Euro pro Quadratmeter innerhalb von sechs Jahren.

Gegen Vermieter, die eine Modernisierung und die damit verbundene Mieterhöhung gezielt dazu nutzten, um Mieter zur Kündigung zu veranlassen, wird ab Januar härter vorgegangen. Ein solches „Herausmodernisieren“ wird vermutet, wenn der Vermieter

• nach Ankündigung nicht innerhalb von zwölf Monaten mit der Modernisierung beginnt,
• die Maßnahme nach Beginn mehr als zwölf Monate ruhen lässt,
• eine Mieterhöhung von mindestens 100 Prozent ankündigt oder
• die Maßnahme so durchführen lässt, dass der Mieter erheblich belastet wird.   

In solchen Fällen kann zukünftig ein Bußgeld von bis zu 100.000 Euro gegen den Vermieter verhängt werden.

In mehr als 300 Städten gilt die sogenannte Mietpreisbremse. Dort darf die Miete zu Beginn eines Mietverhältnisses bei nicht mehr als 110 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Ausnahmen von der Mietpreisbremse sind nach umfassender Modernisierung zulässig oder wenn bereits der Vormieter eine Miete von mehr als 110 Prozent der Vergleichsmiete zahlte.

Ab Januar 2019 muss der Vermieter vor Abschluss des Mietvertrags dem Mieter unaufgefordert mitteilen, wenn er sich auf eine solche Ausnahme beruft. Er muss über die Höhe der Vormiete oder die Umstände der Modernisierung Auskunft geben. Tut er das nicht, kann der Mieter mit einer einfachen Rüge erreichen, dass die Ausnahme nicht mehr gilt. Der Vermieter ist dann an die Mietpreisbremse gebunden und muss das zu viel verlangte Geld zurückzahlen.

Grundlage zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete sind die Mietspiegel, die größere Städte und Gemeinden erstellen und in regelmäßigen Abständen überarbeiten. Mit dem Jahreswechsel oder im Laufe des Jahres 2019 treten unter anderem in Dresden, Stuttgart, Hannover und Rostock neue Mietspiegel in Kraft.

Während Rauchwarnmelder im Neubau in allen Bundesländern Pflicht sind, galten für Bestandsgebäude in einigen Ländern noch Übergangsregelungen. In Thüringen wurde die Installation der Geräte im Bestandsbau nun zum Jahresbeginn 2019 zur Pflicht. Zum selben Termin änderte Nordrhein-Westfalen seine Landesbauordnung dahingehend, dass auch der Eigentümer die Wartung von Rauchwarnmeldern übernehmen kann. Bisher war dort stets der Mieter verantwortlich.