Architektenvertrag

Obgleich keine besonderen Formvorschriften gelten, sollten Sie aus Beweisgründen auf einen schriftlichen Vertrag bestehen. Für Sie als Bauherr kommt es entscheidend darauf an, dass die vom Architekten zu erbringenden Leistungen genau geregelt sind.

Der Vertrag mit dem Architekten wird entweder mit Ihnen gemeinsam besprochen und ausgefüllt oder Ihnen vom Architekten fertig zugesandt bzw. vorgelegt, nachdem Sie die Inhalte mit ihm besprochen haben. In jedem Fall sollten Sie diesen Vertrag vor dem Unterzeichnen prüfen. Dabei kann Ihnen ein auf Architekten- und Baurecht spezialisierter Anwalt helfen. Im Vertrag sollte die geschuldete Leistung des Architekten sorgfältig beschrieben sein.

Sie müssen den Architekten nicht für alle Leistungsphasen beauftragen. Im Prinzip können Sie den Architekten zunächst nur für die ersten vier Leistungsphasen, also bis zur Genehmigungsplanung beauftragen, um die Zusammenarbeit mit dem Architekten zu bewerten. Bei zu großen Differenzen mit dem Architekten können Sie dann für die weiteren Leistungen einen anderen Architekten beauftragen. Allerdings ist dies immer mit dem Nachteil verbunden, dass ein anderer Architekt mit dem Entwurf und der ersten Planung nicht so vertraut ist, was zu erneuten Schwierigkeiten führen kann.

Vertragsziele: Neben der allgemeinen Beschreibung dessen, was Ziel der Vertrages sein soll, muss der Vertrag konkrete Vorgaben zu Raumprogramm, Funktionsvorstellungen, Kostenvorgaben (Kostenobergrenze), Materialvorgaben, Gestaltungsvorgaben, Termine und Fristen enthalten.

Vertragsgrundlagen: Beim Architektenvertrag gelten allgemein die Bestimmungen des Werkvertragsrechts nach BGB §631 ff und die Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI). Daneben können andere Regelungen vereinbart werden, wenn diese nicht rechts- oder sittenwidrig sind.

Vertragsumfang: Je nachdem für welche Leistungen Sie einen Architekten beauftragen möchten sollten Sie dies im Vertrag festlegen. Von der Vollbeauftragung bis hin zu einzelnen Leistungen kann alles was sinnvoll ist vereinbart werden. Man unterscheidet zwei Arten der Vollbeauftragung, die Beauftragung mit den Leistungsphasen 1-8 oder die Beauftragung mit den Leistungsphasen 1-9.

Ist keine Vollbeauftragung gewünscht, so sind fünf unterschiedliche Leistungspakete üblich, die Sie vertraglich vereinbaren können.

Stufe 1: Vorentwurfsplanung (LP1-2),
Stufe 2: Entwurfsplanung (LP3-4),
Stufe 3: Realisierungsplanung (LP5-7),
Stufe 4: Bauleitung (LP8) und
Stufe 5: Objektbetreuung nach der Fertigstellung (LP9).

Diese Stufen stellen rechtseigenständige Architektenverträge im Rahmen des Werkvertragsrechts dar. In der Regel sind sie mit einer verbindlichen Verpflichtung zur Weiterbeauftragung des Architekten gekoppelt, für den Fall, dass Sie nach der Stufe eins vorhaben, die Planung weiter zu betreiben oder die Realisierung anzugehen.

Üblich sind auch Verträge über LP1-4 (bis zur Baugenehmigung) oder LP5-9 (Ausführungsplanung und Fertigstellung) Neben diesen Beauftragungsformen können Sie Beauftragungsausnahmen, Beauftragung einzelner Arbeitsschritte und zusätzliche Leistungen festlegen. Leistungen aus anderen Leistungsbildern der HOAI (z. B. die Gestaltung des Gartens oder der Landschaft) können ebenfalls mit vereinbart werden.

Verpflichtungserklärungen: Im Vertrag müssen sich beide Seiten ihre Verpflichtungen erklären. Der Architekt verpflichtet sich der Erfüllung seines Werkes, welches er dem Ihnen schuldet und sich in seinen Leistungsbestandteilen aus der HOAI ergibt. Sie verpflichten sich, gegenüber dem Architekten, den Ihnen als Bauherr obliegenden Pflichten, Aufgaben und Mitwirkungen beim Fortgang Ihres Vorhabens nachzukommen. Das sind u. a. die Pflicht Architektenleistungen abzunehmen, andere Fachplaner (z. B. Tragwerksplaner, Gutachter, Installationstechniker) zuzulassen und mit ihnen Verträge zu schließen, Zahlungen von Honoraren vorzunehmen und den Fortgang des Vorhabens zu begleiten, zu bewerten, mit dem Architekten abzustimmen und eventuelle Änderungen protokolliert zu vereinbaren. Hierbei werden auch die Honoraransprüche geklärt und festgelegt. Dazu ermitteln Sie mit dem Architekten die Honorarzone und die Honorarsatzhöhe.

Zusätzliche Vertragsvereinbarungen: Ein Architektenvertrag sieht eine Reihe weiterer Vereinbarungen vor, die Festlegungen zu Nebenkosten, Abschlagszahlungen, Schlussrechnungszahlung, Mehrwertsteuer, zur Berufshaftpflichtversicherung des Architekten, zu vorzeitiger Beendigung des Vertrages (im Regelfall nach BGB), zum Urheberrecht und zur Schriftformerfordernis bei Vertragsänderungen treffen.

Individuelle Vereinbarungen: Dies sind zum Beispiel die Feststellung des Gerichtsstandes und Vereinbarungen über regelmäßige Treffen und Besprechungen. Bei Umbauvorhaben und Sanierung vereinbaren Sie, inwieweit der Bestand in die Honorarermittlung mit einbezogen werden soll, und ob ein Umbauzuschlag gewährt werden soll. Gut zu wissen: Für Umbauten und Modernisierungen von Gebäuden kann je nach Schwierigkeitsgrad 3-33% Umbauzuschlag vereinbart werden. Bei Innenräumen von Gebäuden beträgt die Spanne für den Zuschlag 3-50%. Letztlich sollte in den Vertrag eine salvatorische Klausel aufgenommen werden, die regelt, das der Vertrag weiterhin seine Gültigkeit behält, wenn bestimmte Paragraphen des Vertrages in ihrer Gültigkeit Einschränkungen erfahren.