Bauabnahme

Man unterscheidet zwei Arten von Abnahmen:

• Die behördlichen Abnahmen (Schornsteinfeger und Bauaufsichtsamt) und
• die Abnahmen von Bauleistungen Ihrer Bauunternehmen.

Bei der behördlichen Abnahme wird durch das Bauamt, auch als Bauaufsichtsbehörde bekannt, bestätigt, dass ein Bauwerk entsprechend der beantragten Baugenehmigung errichtet wurde. Es wird geprüft, ob Heizungs- und Kaminanlagen ordnungsgemäß funktionieren und ob das Gebäude so genutzt werden kann, wie die Nutzung beantragt wurde. Das Bauamt bestätigt die Einhaltung von Auflagen und Vorschriften, die mit dem Bau des Hauses einhergegangen sind. Am Ende wird ein amtliches Prüfprotokoll angefertigt und unterzeichnet. Dieser sogenannte Schlussabnahmeschein berechtigt dazu, ein Gebäude entsprechend seines Verwendungszwecks als Wohngebäude oder Gewerbeimmobilie zu nutzen. Wird das Prüfprotokoll nicht unterzeichnet, weil schwere Mängel vorliegen, darf das Gebäude solange nicht genutzt werden, bis der Schlussabnahmeschein vorliegt. Die Gebrauchsabnahme eines Gebäudes erfolgt nach seiner Fertigstellung und wird vom Bauherrn beantragt.

Neben der offiziellen Bauabnahme durch das Bauamt ist die Abnahme durch den Bauherrn für die meisten Menschen der wichtigere Termin beim Hausbau. Denn bei diesem Termin geht der Bau offiziell vom Bauunternehmen auf den Hausbesitzer über. Damit verbunden sind verschiedene rechtliche Aspekte, die für den Hausbesitzer relevant werden können, wenn nachträglich Mängel festgestellt oder bei der Bauabnahme nicht beachtet werden. Neben der Vertragsverzeichnung vor dem Baubeginn ist die Bauabnahme einer der wichtigsten Rechtsakte beim Hausbau. Es sollte jedoch schon beim Vertragsabschluss darauf geachtet werden, dass alle gewünschten Leistungen genau aufgelistet werden. Sind Arbeiten nicht im Bauvertrag verankert, kann die Nicht-Ausführung später nicht als Mangel geltend gemacht werden. Dies gilt vor allem für Kleinigkeiten beim Innenausbau wie beispielsweise die Entscheidung zwischen Flügel- und Schiebetüren oder Rollos mit Motor oder manueller Steuerung. Sind im Bauvertrag Entweder-Oder-Leistungen aufgeführt, sollten diese konkretisiert werden.

Bei der Bauabnahme durch den Bauherrn kommt es oft zu einer vorschnellen Unterzeichnung des Übergabeprotokolls. Getrieben vom Wunsch nach einem schnellen Einzug werden Mängel oft übersehen oder ignoriert. Dies kann jedoch in der Folge Probleme bereiten. Mit der Übergabe des Hauses vom Bauunternehmer an den Bauherrn kommt es zu einer Beweislastumkehr. Muss während der Bauphase noch der Bauunternehmer nachweisen, dass er mangelfrei und ordnungsgemäß gearbeitet hat, liegt es nach der Übernahme am Bauherrn, nachzuweisen, dass dies nicht der Fall war. Der Bauherr sollte sich also Zeit nehmen für die Bauabnahme und auch kleinere Mängel ins Protokoll aufnehmen lassen. Sind zu viele oder schwerwiegende Mängel vorhanden, kann die Abnahme verweigert werden. Fotos der gefundenen Mängel können bei der Dokumentation helfen. Zudem sollte im Protokoll vereinbart werden, bis wann die Mängel zu beheben sind. Wird bereits in der Bauphase regelmäßig überprüft, ob sachgemäß gebaut wird, können versteckte Mängel oft noch rechtzeitig gesehen und behoben werden, bevor sie im Nachhinein zu teuren und langwierigen Nachbesserungen führen.

Das Abnahmeprotokoll bildet die Grundlage für die Bauabnahme durch den Bauherrn. Daher ist es wichtig, es gewissenhaft auszufüllen. Diese Punkte dürfen in keinem Protokoll fehlen:

• der Name des Bauherrn
• die Adresse des errichteten Gebäudes
• die Auftragsnummer und das Datum des Bauvertrags zwischen Bauherrn und Bauunternehmer
• Benennung der abzunehmenden Leistungen
• Auflistung der Personen, die bei der Baubegehung anwesend sind
• Ort und Datum der Bauabnahme
• eine Liste aller sichtbaren neuen, aber auch der bereits bekannten und noch nicht behobenen Mängel
• ein Termin für eine zweite Bauabnahme, bis zu der alle Mängel zu beseitigen sind
• die Unterschriften des Bauherrn und des Bauunternehmers

Neben der Beweislastumkehr führt die Bauabnahme auch zu einem Risiko- und Gefahrenübergang. Der Bauherr muss nun selbst für die Sicherheit seines Hauses sorgen. Dies beinhaltet zum Beispiel den Abschluss einer Wohngebäudeversicherung, um im Fall von Sturm- oder Brandschäden das Haus als solches zu versichern. Eine solche Versicherung ist meist auch Bedingung des Kreditgebers. Bis zur Abnahme liegt es beim Bauunternehmer, das Haus gegen Schäden und Diebstahl abzusichern. Mit der Bauabnahme beginnt auch die Gewährleistung für das Haus. Die Gewährleistungsfrist für Immobilien liegt in der Regel bei fünf Jahren. Wird die Abnahme aufgrund von Mängeln verweigert, beginnt diese Frist erst nach der endgültigen Abnahme. Zusätzlich wird mit der Bauabnahme die Schlussrate für das Haus fällig. Wichtig zu wissen: Die Bauabnahme kann auch durch konkludentes Handeln erfolgen, ohne dass eine gemeinsame Begehung des Hauses stattfindet. Konkludentes Handeln bedeutet, dass Taten des Bauherrn so eindeutig sind, dass von einer Zustimmung zur Abnahme ausgegangen werden muss. Dazu gehört der Einzug in das Haus vor der erfolgten Bauabnahme, das Verstreichen der Frist für die Bauabnahme oder die Überweisung der Schlussrate vor der erfolgten Abnahme.

In der Regel werden Bauabnahmen nach jedem Gewerk durchgeführt. Gegebenenfalls werden vertraglich weitere Termine v. a. für den Rohbau vereinbart.

Die Bauabnahme wird durch Sie als Bauherren bzw. Käufer durchgeführt. Wenn Sie mit einem Architekten bauen, sollte auch der anwesend sein. Sie sollten auch darüber nachdenken, einen Gutachter hinzuzuziehen.

Ein Gutachter kann als Begleitperson die Bauabnahme unterstützen. Einen unabhängigen Gutachter findet man beispielsweise beim Verband privater Bauherren, dem Bauherren-Schutzbund oder dem TÜV Rheinland. Gegen ein Honorar unterstützen diese Gutachter den Bauherrn bei der Abnahme seines Hauses. Durch ihre langjährige Erfahrung und ihre Unabhängigkeit sind sie eine wertvolle Unterstützung für den Bauherrn. Zwar sind die Kosten für einen unabhängigen Gutachter recht hoch, diese Ausgabe kann sich jedoch schnell bezahlt machen. Kosten, die vor allem durch versteckte Mängel entstehen und nicht sofort zu erkennen sind, sind oft höher als die Kosten für einen Gutachter. Wer keinen Gutachter bestellen möchte, sollte dennoch mindestens zu zweit die Bauabnahme durchführen. So erhöhen sich die Chancen, alle Mängel festzustellen. Auch wenn es überflüssig erscheint, lohnt es sich, ausreichend Zeit einzuplanen und alle möglichen Schwachstellen zu testen. Lassen sich alle Fenster problemlos öffnen und schließen? Sind alle Fußleisten fest montiert? Funktionieren die Heizung, die Klospülung und das elektrische Garagentor? Sind alle Steckdosen und Lichtschalter funktionstüchtig und kommt warmes Wasser aus der Leitung? Zwar muss der Bauunternehmer auch nachträglich auftretende Mängel im Rahmen der gesetzlichen Gewährleistung nachbessern, es erspart jedoch viel Ärger, wenn diese bereits vor dem Einzug behoben sind.