Baurecht - Wann darf überhaupt gebaut werden?

Es kommt oft vor, dass Gemeinden einem Grundstückseigner das Recht zu bauen streitig machen und dabei falsch liegen, weil sie selbst die baurechtlichen Bestimmungen nicht richtig kennen oder übergehen. Deshalb ist es wichtig, zu wissen unter welchen Bedingungen ein Vorhaben zulässig ist. Besonders vor dem Kauf eines Grundstückes ist dies von Bedeutung, denn ein Grundstück zu kaufen, auf dem Sie nicht bauen dürfen, wäre ein herber Verlust.

Die Bebaubarkeit eines Grundstückes festzustellen erfordert vor Abschluss des Grundstückkaufvertrages in der Regel eine planungs- und bauordnungsrechtliche Beurteilung. Wenn Sie nicht beurteilen können, ob Ihr Grundstück bebaubar ist, sollten Sie dies unbedingt mit einem Architekten oder den zuständigen Ämtern (Gemeinde, Bauamt, untere Wasserbehörde etc.) klären.

Mündliche Zusagen von Mitarbeitern der Bauämter sind keine Garantie, dass Sie später wirklich eine Baugenehmigung erhalten. Nur auf die Auskunft einer Baubehörde hin: "Ja, da dürfen sie auch ein neues Haus drauf errichten...", ein Grundstück zu erwerben kann im Nachhinein zu viel Ärger führen. Solche Aussagen sollten immer schriftlich belegt werden, z. B. in Form einer behördlichen Darlegung der Sicht der baurechtlichen Situation.

Ob Sie auf Ihrem Grundstück ein Baurecht haben und was Sie schließlich bauen dürfen, hängt von vielen Kriterien ab. Sie sollten prüfen, ob für Ihr Grundstück eine der drei folgenden Grundlagen existiert:

Gibt es bei Ihrer Gemeinde/Kommune einen Bebauungsplan und ist Ihr Grundstück von diesem betroffen? Zu Auskünften darüber ist die Gemeinde verpflichtet. Der Bebauungsplan sagt Ihnen oder Ihrem Architekten, ob und was Sie bauen dürfen. Ein Grundstück innerhalb eines Bebauungsplanes ist in der Regel zu bebauen, wenn die Erschließung gesichert ist und Ihr Vorhaben den Maßgaben des B-Planes nicht entgegensteht. Sie haben hier fast immer ein Baurecht.

Ist kein Bebauungsplan aufgestellt, so sollten Sie feststellen, ob Ihr Grundstück innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils liegt, denn daraus leitet sich für Sie automatisch ein Baurecht ab, wenn die Erschließung gesichert ist. Was Sie dann dort bauen dürfen, hängt von der Eigenart der näheren Umgebung, vom Baugebiet, von der Bauordnung Ihres Bundeslandes und von der Gemeindesatzung ab. Eventuell steht die Siedlung oder der Bestand auf Ihrem Grundstück unter Denkmalschutz. Dann fließt auch die Denkmalschutzsatzung in Ihr Baurecht ein und beschneidet Sie ggf. in Ihrem Projekt.

Die Frage danach, ob es sich um einen Ortsteil handelt oder nicht, kann strittig sein und kann sogar vor Gericht entschieden werden. Erkundigen Sie sich im Zweifel bei Ihrer Gemeinde nach den Ortsgrenzen und ob die Gemeinde das Umfeld Ihres Grundstückes als "Im Zusammenhang bebauten Ortsteil" versteht.
Vor allem am Rande von Orten führt die Frage nach dem Ortsteil zu Streit mit der Gemeinde, denn der sind die Entstehung, Verfestigung oder Erweiterung sogenannter Splittersiedlungen ein Dorn im Auge, weil sie einen Ort ungewollt vergrößern und die Zersiedlung der Landschaft voranschreitet. Daher versuchen die Gemeinden oft den Rückbau von sich etablierenden Splittersiedlungen (also z. B. die Wochenendsiedlung etwas weiter vom eigentlichen Ort abgelegen, die etwa 1920 entstand, weil ein Bauer einige Parzellen seines Ackers veräußerte.) zu betreiben.

Wenn sich Ihr Grundstück in einem solch schwer einzuschätzenden Bereich befindet, sollten Sie untersuchen, ob es sich um einen Ortsteil handelt. Erstes Kriterium dabei ist der erkennbare Zusammenhang einer Siedlung. Ist dieser vorhanden, dann kommt es auf die Wichtigkeit der Siedlung an. Um einen Ortsteil darzustellen sollte sie ein gewisses Gewicht haben. Dieses gewisse Gewicht kommt zum Beispiel durch das Vorhandensein von etwas Kleingewerbe (Versicherungsbüro, Dorfkonsum, Arztpraxis etc.), einer Kirche oder anderer kultureller Einrichtungen, die neu asphaltierte Zufahrtsstraße und die allgemeine Bedeutung der Siedlung für den Ort zustande.

Ist Ihre Siedlung nicht als Ortsteil auszulegen, so haben Sie auch wenig Aussicht darauf, sich Ihr Recht, ein neues Haus zu bauen, vor Gericht zu erstreiten. Was Sie dann auf Ihrem Grundstück machen dürfen, erfahren Sie im nächsten Punkt.

Trifft keiner der vorigen Punkte auf Ihr Grundstück zu, so befinden Sie sich im Außenbereich einer Gemeinde und außerhalb eines Bebauungsplanes. Damit haben Sie nur in Ausnahmefällen ein Baurecht.

Man spricht in diesen Fällen von begünstigten Vorhaben. Sie erben beispielsweise ein Grundstück mit abrissfälligem Haus im Außenbereich. Dann können Sie ein neues gleichgroßes Gebäude mit gleicher Nutzung an derselben Stelle errichten. Voraussetzung ist, die Genehmigungsbehörde erkennt den Zustand des Gebäudes als abrissfällig an. Notfalls müssen Sie einen Gutachter hinzuziehen, der diesen Zustand zweifelsfrei bestätigt.

Ist das Gebäude nicht abrissfällig, können Sie es sanieren und den ursprünglichen Zustand wieder herstellen lassen. Anbauten oder weitere Gebäude sind unzulässig. Ist dieses Grundstück unbebaut, so können Sie kein Haus darauf errichten. Da haben Sie als Wohnhausbauer keine Möglichkeit, denn im Außenbereich dürfen nur sogenannte privilegierte Vorhaben realisiert werden. Das sind z. B. Landwirtschafts-, Energieerzeugungs-, Industrie-, Atom- und Militärnutzungen, die in Städten oder Dörfern keinen Platz haben.

Geregelt wird das Baurecht in verschiedenen Gesetzen und Verordnungen. Dabei unterscheidet man in Deutschland zwischen privatem und öffentlichem Baurecht. Das private Baurecht umfasst dabei zivilrechtliche Grundlagen, die sich mit Grundeigentum, Nachbarschaftsrecht und Ähnlichem befassen. Im öffentlichen Baurecht geht es um die Teile des öffentlichen Rechts, die sich mit Bauvorhaben befassen, es ist Teil des Verwaltungsrechts. Das öffentliche Baurecht wird unterteilt in das Bauplanungsrecht und das Bauordnungsrecht. Dabei beinhaltet das Bauplanungsrecht allgemeine Regelungen, um eine geordnete städtebauliche Entwicklung zu fördern. Es gilt im Gegensatz zum Bauordnungsrecht der Länder bundesweit und schreibt vor, wie und ob Grundstücke genutzt und bebaut werden dürfen. Das Bauordnungsrecht der Länder hingegen gilt jeweils für ein einzelnes Bundeland und regelt, wie im Einzelnen gebaut werden darf.

Das Baurecht ist so alt wie der Städtebau. Ein städtebauliches schriftliches Regelwerk wurde in Deutschland jedoch erst im 19. Jahrhundert verfasst und galt vorerst auf Landesebene. Erst Mitte des 20. Jahrhunderts wurde ein für die Bundesrepublik einheitliches Regelwerk verabschiedet, das sich mit Bebauungsplänen, Bauordnung und den mit dem Bau einhergehenden Vorschriften befasst. Hierbei spielen neben Bebauungsplänen auch Anforderungen an geplante Gebäude eine Rolle. Sie müssen verschiedenen Vorschriften genügen und Sicherheitsstandards entsprechen. Auch wird im Baurecht geregelt, für welche Bauvorhaben eine Baugenehmigung vonnöten ist. Bauten ab einer bestimmten Größe dürfen ohne eine solche Genehmigung nicht errichtet werden. Dadurch wird die verfassungsmäßig festgelegte Baufreiheit eingeschränkt.

Ein wichtiger Aspekt im Baurecht ist der Nachbarschutz. Wird eine Baugenehmigung von der zuständigen Behörde erteilt, kann sich dadurch ein Nachbar in seinen Rechten beschnitten sehen. Hierfür muss der betroffene Nachbar jedoch Eigentümer des beeinträchtigen Grundstücks sein. Ist er nur Mieter oder Pächter, hat er keine Möglichkeit, den Klageweg gegen die Baugenehmigung zu gehen. Aber auch bei nicht-genehmigungspflichtigen Bauten kann es zu Streitigkeiten mit den Nachbarn kommen, ebenso wie bei Bauvorhaben, die vormals bewilligt wurden, deren Baugenehmigung aber abgelaufen war, bevor mit dem Bau begonnen wurde. Um ein Bauvorhaben nicht unnötig in die Länge zu ziehen und durch eine Klage über längere Dauer zu behindern, gelten für Nachbarn strenge Fristen, die bei einer angestrebten Klage eingehalten werden müssen.