MaBV: Makler- und Bauträgerverordnung

Die Makler und Bauträgerverordnung (MaBV) regelt zum Schutz des Erwerbers beim Bauträgervertrag die Frage, ab wann der Bauträger Geld vom Erwerber entgegennehmen darf und in welcher Weise der Bauträger die vom Erwerber entgegengenommenen Gelder absichern muss. So ist dort geregelt, dass der Bauträger die empfangenen Gelder nur für das jeweilige Projekt verwenden darf. Außerdem muss er private Gelder und Zahlungen von Kunden auseinanderhalten (getrennte Vermögensverwaltung). Schließlich hat der Bauträger dem Erwerber eine Bürgschaft zu stellen, welche die Leistungserfüllung durch den Bauträger absichert oder er darf Raten nur nach Baufortschritt anfordern.

Wer ein Grundstück und schlüsselfertiges Haus von einem Anbieter erwerben möchte, schließt in der Regel einen Vertrag mit einem Bauträger ab. Dieser Bauträgervertrag fixiert sämtliche Punkte des Kaufs. Grundlage für die Erstellung von Bauträgerverträgen sind neben den Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB), der Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB/B) vor allem auch die Vorgaben der Makler- und Bauträgerverordnung. Dementsprechend ist diese Verordnung vor allem für Käufer von Bauträgerobjekten relevant. Hintergrund dieser Bindung an die Gesetzestexte ist vor allem der Schutz der Käufer. Zentrales Ziel der Makler- und Bauträgerverordnung ist es, das Geld der Kunden vor missbräuchlicher Verwendung oder einem unberechtigtem Zugriff zu schützen. Dementsprechend ist in der Makler und Bauträgerverordnung geregelt, ab welchem Zeitpunkt und in welchen Raten der Bauträger Abschlagszahlungen vom Käufer verlangen darf, für welche Zwecke er diese Beträge verwenden darf und welche Sicherheiten er im Gegenzug erbringen muss. Doch auch wenn die Makler- und Bauträgerverordnung grundsätzlich dem Schutz des Kunden dienen, sollten Käufer immer auch die Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGBs) des Bauträgervertrags prüfen. 

Wird ein Bauträgervertrag geschlossen, bedeutet dies nicht, dass der Bauträger sofort die entsprechende Kaufsumme verlangen kann. Vielmehr ist die Entgegennahme von Zahlungen laut der Makler und Bauträgerverordnung an eine Reihe von Voraussetzungen geknüpft. So dürfen Bauträger erst dann Geld vom Kunden entgegennehmen, wenn der Kaufvertrag zwischen Bauträger und dem Kunden rechtswirksam abgeschlossen wurde und sämtliche Genehmigungen, die für den Vollzug des Vertrags erforderlich sind, vorliegen. Hinzu kommt, dass das Vorliegen dieser Voraussetzungen durch einen Notar schriftlich bestätigt wurde und dem Bauträger vertraglich keine Rücktrittsrechte eingeräumt wurden. Eine weitere Voraussetzung für die Entgegennahme von Zahlungen ist laut Makler- und Bauträgerverordnung, dass der Anspruch des Kunden auf Eigentumsübertragung durch eine Auflassungsvormerkung im Grundbruch zugunsten des Kaufs vorgenommen wurde. Des Weiteren muss das betreffende Objekt auch von sämtlichen Grundpfandrechten, die der Erwerber nicht übernehmen soll, freigestellt worden sein. Als Voraussetzung für die Entgegennahme von Zahlungsleistungen gilt laut Makler- und Bauträgerverordnung auch das Vorliegen einer Baugenehmigung. Für den Fall, dass eine Baugenehmigung nicht zwingend oder überhaupt nicht erforderlich ist, muss vom zuständigen Amt bestätigt werden, dass die Baugenehmigung als erteilt angesehen werden oder das Bauvorhaben gemäß den baurechtlichen Vorschriften begonnen werden kann. Ist eine derartige Bestätigung nicht vorgesehen, muss der Bauträger bestätigen, dass entweder die Baugenehmigung als erteilt gilt oder dass mit dem Vorhaben begonnen werden kann.

Liegen die Voraussetzungen dafür vor, dass der Bauträger Geld vom Kunden entgegennehmen darf, kann er die gesamte Summe laut Makler- und Bauträgerverordnung in bis zu sieben Teilraten verlangen. Dabei können die Raten aus den folgenden Prozentsätzen zusammengesetzt werden:

1. 30 Prozent der Vertragssumme für die Übertragung von Eigentum an einem Grundstück

2. von der verbleibenden Vertragssumme

• 40 Prozent nach Fertigstellung des Rohbaus und der Zimmererarbeiten
• 8 Prozent für die Installation der Dachflächen und -rinnen
• Jeweils 3 Prozent für die Rohinstallation der Heizung, der sanitären Anlagen und der Elektroanlagen
• 10 Prozent für den Einbau der Fenster, inklusive der Verglasung
• 6 Prozent für den Innenputz; Beiputzarbeiten sind hiervon ausgeschlossen
• 3 Prozent für den Estrich
• 12 Prozent nachdem das Haus bezugsfertig ist
• 3 Prozent für die Fassadenarbeiten
• 5 Prozent nach vollständiger Fertigstellung des Hauses

Für den Fall, dass einige der genannten Leistungen nicht erforderlich sind, sieht die Makler- und Bauträgerverordnung vor, dass die jeweiligen Prozentsätze anteilig auf die verbleibenden Raten aufgeteilt werden. 

Die Leistungserfüllung, die sich aus dem Kaufvertrag ergibt, muss der Bauträger gegenüber dem Käufer mit einer Bürgschaft absichern. Erst wenn diese Sicherheit in Form einer Bürgschaft gestellt wurde, kann der Bauträger Zahlungen des Kunden entgegennehmen. Hintergrund dieser Bürgschaft ist es, Schadenersatzansprüche des Käufers abzusichern. Diese können entstehen, wenn der Bauträger oder von ihm beauftragte Subunternehmer vorsätzlich unerlaubte Handlungen begangen haben, die sich gegen die Vermögenswerte des Käufers richten. Als Bürgen können hier nur Körperschaften des öffentlichen Rechts, Kreditinstitute und Versicherungsunternehmen auftreten. Wichtig ist in diesem Zusammenhang, dass die Bürgschaft keine Fertigstellungsgarantie darstellt. Darüber hinaus ist in der Makler- und Bauträgerverordnung festgelegt, dass Bauträger die vom Kunden geleisteten Zahlungen ausschließlich für das im Vertrag genannte Vorhaben verwenden dürfen.