Vermietungsrisiko Leerstand
Auch Städte im Westen betroffen
Der Leerstand von Wohnungen geht in Deutschland seit Jahren zurück. Die regionalen Unterschiede nehmen jedoch zu: Während der Leerstand in Großstädten zurückgeht, steigt er in wachstumsschwachen kleineren Städten.
Leer stehende Wohnungen werden in Deutschland immer seltener: Die Leerstandsquote sinkt seit Jahren. Zuletzt lag sie im Bundesdurchschnitt nur noch bei 3,3 Prozent. Das ergibt sich aus Daten des Forschungsinstituts empirica und der Researchfirma CBRE.
Aufgrund großer regionaler Unterschiede sagt der Durchschnitt allerdings recht wenig aus. Großstädte profitieren weiterhin vom Zuzug und daher gibt es hier so gut wie keinen Leerstand: In München liegt er nur bei 0,5 Prozent und in Hamburg bei 0,7 Prozent. Daneben gibt es genügend Städte in wachstumsschwachen Regionen, wo der Leerstand den Vermietern große Sorgen bereitet. In Salzgitter standen im vergangenen Jahr 11,3 Prozent der Wohnungen leer, in Chemnitz 9,6 Prozent. Für diese Leerstandsquote hat empirica nur Wohnungen in vermietbarem Zustand berücksichtigt.
Nicht nur im Osten Deutschlands gibt es Leerstand – auch im Westen steigt die Quote.
Leerstand ist ein großes Risiko für Vermieter. Er senkt die Vermietungschancen und setzt die erzielbaren Mieten unter Druck. Vermieter müssen sich daher stärker bemühen, bis sie ein Objekt vermieten können – bis hin zu zusätzlichen Investitionen.
Die neuen Daten zeigen, dass das Leerstandrisiko nicht auf den Osten Deutschlands beschränkt ist. Im Gegenteil. Die Zahlen deuten darauf hin, dass einige westdeutsche Kleinstädte künftig zunehmend mit dem Risiko steigenden Leerstands konfrontiert sind. Während einige ostdeutsche Städte zuletzt einen Rückgang verzeichneten, nimmt der Leerstand in einigen Städten im Westen zu.
So ist die Leerstandsquote in Halle, Schwerin, Magdeburg und Frankfurt an der Oder und Leipzig seit 2009 um mehr als eineinhalb Prozentpunkte gesunken. „Hohe Zuwächse von mehr als einem halben Prozentpunkt hatten Pirmasens (+1,2 Punkte), Bremerhaven (+0,9 Punkte), Kaufbeuren (+0,7 Punkte), Worms und Neustadt an der Weinstraße (je 0,6 Punkte) zu verzeichnen“, so Dr. Reiner Braun, Vorstandsmitglied von empirica.
„In Schrumpfungsregionen beträgt der Leerstand derzeit 6,3 Prozent. In Wachstumsregionen liegt er nur bei unterdurchschnittlichen 2,0 Prozent und ist hier im sechsten Jahr rückläufig“, sagt Michael Schlatterer, von CBRE. Dort haben Vermieter daher künftig weiter gute Chancen, steigende Mieten am Markt durchzusetzen.
Aufwendungen für eine leer stehende Wohnung sind in der Regel steuerlich absetzbar – aber nicht unbegrenzt. Das gilt nämlich nur dann, wie die Wohnung vor dem Leerstand auf Dauer vermietet war und so lange, wie die Vermietungsabsicht weiterhin sichtbar ist. Wenn Sie allerdings beispielweise einzelne Räume der Wohnung nicht mehr zur Vermietung bereithalten, sondern in einen neuen Nutzungs- und Funktionszusammenhang stellen, sei von einer ("teilweisen") Aufgabe der Vermietungsabsicht auszugehen, so ein BFH Urteil vom 12.6.2013 (AZ: IX R 38/12).