Mehr Rechte für Immobilienkreditnehmer

Noch im September will das EU-Parlament die neue Wohnimmobilienkreditrichtlinie beschließen. Die Neuerungen, die dann in deutsches Recht übernommen werden, sollen Kreditnehmer besser informieren und schützen. Es geht es unter anderem um höhere Anforderungen an Bankberater, vorvertragliche Informationspflichten und eine Vereinheitlichung bei der Berechnung des effektiven Jahreszinses. Vor allem bei der Neuregelung der Vorfälligkeitsentschädigung, die die Kreditnehmer bei vorzeitiger Kreditrückzahlung an ihre Bank zahlen müssen, können Immobilieneigentümer Verbesserungen erwarten. Arbeitslosigkeit, finanzielle Engpässe oder eine Scheidung können die Kreditnehmer beispielsweise zwingen, die eigene Immobilie während der Laufzeit des Immobilienkredites zu verkaufen.

Eine aktuelle Untersuchung der Verbraucherzentrale Bremen weist nach, dass deutsche Banken mit hohen Vorfälligkeitsentschädigungen Kunden über Gebühr abkassieren.

Über 3000 Fälle aus den Jahren 2009 bis 2013 hat die Verbraucherzentrale Bremen untersucht.  „Die durchschnittliche Höhe der Vorfälligkeitsentschädigungen hat sich seit 2009 fast verdreifacht", sagt Hartmut Schwarz, Finanzexperte der Verbraucherzentrale Bremen. Die Vorfälligkeitsentschädigung, die im Jahr 2007 und 2008 noch bei durchschnittlich vier Prozent des abgelösten Restkapitals lag, kletterte 2012 und 2013 auf rund elf Prozent.

In Deutschland gibt es bei der Immobilienfinanzierung traditionell lange Zinsfestschreibungen. Der Vorteil: Kunden haben mehr Zinssicherheit als bei variablen Darlehenszinsen. Der Nachteil: Sie haben kein ordentliches Kündigungsrecht. Ein außerordentliches Kündigungsrecht besteht lediglich beim Verkauf der Immobilie oder wenn der bisherige Kreditgeber einen zusätzlichen Kredit verweigert. Wer aber von diesem außerordentlichen Kündigungsrecht Gebrauch macht, der muss der Bank einen Ausgleich für den entgangenen Zinsgewinn bezahlen, die Vorfälligkeitsentschädigung. Problematisch: Gerade die Niedrigzinsphase wird zur Belastung für viele Verbraucher.

Wer vor einigen Jahren eine Immobilienfinanzierung abgeschlossen hat, zahlt deutlich höhere Zinsen, als die Bank aktuell in der Niedrigzinsphase erwirtschaften kann. Deshalb ist eine vorzeitige Vertragsbeendigung für die Geldhäuser derzeit besonders nachteilig. Im Vergleich zu anderen europäischen Ländern verlangen die Banken in Deutschland schon seit vielen Jahren die höchsten Vorfälligkeitsentschädigungen

Die Untersuchung zeigt, dass Banken überhöhte Vorfälligkeitsentschädigungen fordern, weil sie die durch die Vertragsauflösung ersparten Kosten systematisch zu niedrig ansetzen. Auch die vertraglich vereinbarte Sondertilgungsrechte und Tilgungssatzänderungen werden bei der Berechnung oft nicht berücksichtigt. In den Jahren 2009 bis 2013 ergab sich in rund 40 Prozent der Fälle eine Differenz von mehr als zehn Prozent zwischen den von den Banken geforderten und den von der Verbraucherzentrale errechneten Vorfälligkeitsentschädigungen. Bei 20 Prozent der Fälle lag die Differenz bei über 20 Prozent; in zwölf Prozent der Fälle bei mehr als 30 Prozent.

Im Zuge der Umsetzung der EU-Wohnimmobilienkreditrichtlinie wird der deutsche Gesetzgeber auch die Vorfälligkeitsentschädigung neu regeln. Die Verbraucherschützer fordern deshalb, dass die Kreditnehmer vor Vertragsabschluss die in den Darlehenszins eingepreisten Risiko- und Verwaltungskosten kennen sollten. Zudem sei es wichtig, die Parameter für die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung gesetzlich festzuschreiben und regelmäßig durch die Finanzaufsicht zu kontrollieren. Um unverhältnismäßige Belastungen für Verbraucher zu verhindern, müsse eine Höchstgrenze für Vorfälligkeitsentschädigungen verankert werden.

Bis zur gesetzlichen Umsetzung in deutsches Recht werden allerdings noch gut zwei Jahre vergehen. Immerhin gibt die deutsche Rechtssprechung grobe Vorgaben zur Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung. Kreditnehmer, die Zweifel an einer korrekten oder fairen Ermittlung der Vorfälligkeitsentschädigung ihrer Bank hegen, können diese bei den Verbraucher-Zentralen prüfen lassen.