Laub in Regenrinne
Jahreszeit und Baumbestand bestimmt, wer für Reinigung verantwortlich ist
Mieter müssen zwar darauf achten, dass die Regenrinne nicht verstopft ist. Das gilt aber laut der Rechtssprechung nicht im Herbst: Wegen des stärkeren Laubfalls sind Vermieter verpflichtet, Regenrinnen zu überprüfen und gegebenenfalls zu säubern.
Herbstzeit – bald sind nahezu alle Laubbäume ohne Blätter. Für Vermieter und Mieter ist das Laub auch schon mal Anlass für einen Streit. Wer muss beispielsweise darauf achten, dass Dach- und Regenrinnen oder Fallrohre nicht durch Blätter verstopfen. Einige Urteile geben Orientierung über die Pflichten von Vermietern und Mietern.
Die Kosten für die Reinigung der Regenrinnen sind in einigen Fällen umlagefähig. (Bild: Lohrer)
So gehört die ordnungsgemäße Entwässerung des Daches zur vom Vermieter geschuldeten „Soll-Beschaffenheit“. Es besteht aber keine generelle Pflicht des Vermieters, Dachrinnen und Regenabflüsse regelmäßig zu kontrollieren und zu reinigen (vgl. LG Berlin, GE 2004, 1027). Etwas anderes gilt nur dann, wenn konkrete Anzeichen für eine drohende Verstopfung vorliegen oder wenn aufgrund der Örtlichkeiten mit Laubverstopfungen zu rechnen ist, also wenn Bäume in der Nähe sind und diese so hoch sind, dass viele Blätter auf das Dach und in die Regenrinnen fallen. Wenn jahreszeitlich bedingt mit viel Laub zu rechnen ist, muss der Vermieter regelmäßig die Funktionsfähigkeit der Dachentwässerung prüfen. Dies gilt also typischerweise für die Herbstzeit.
Die Dachkontrolle zu anderen Jahreszeiten, etwa im Sommer, kann nach einem Urteil des Oberlandesgerichts Düsseldorf (Az.: 24 U 256/11) eine vertragliche Nebenpflicht des Mieters sein, wenn dies im Mietvertrag festgelegt wurde oder ergibt. Wenn der Vermieter seine Kontrollpflichten nicht verletzt, ist er nicht verpflichtet, die Dachrinnen im Sommer besonders gründlich zu kontrollieren.
Der Hausbesitzer unterliegt allerdings der Verkehrssicherungspflicht. Zwar ist für das Laub, das auf öffentliche Straßen fällt, normalerweise der Reinigungsdienst der Stadt oder der Kommune zuständig. Die Eigentümer müssen allerdings das Laub zu Haufen zusammenfegen, so dass Straßenrinnen und Gullys nicht verstopft werden. Laub auf dem Gehweg vor dem Haus können die Eigentümer am besten entweder auf dem eigenen Grundstück entsorgen, indem sie es kompostieren, oder indem sie es von Dritten beseitigen lassen. In der Regel informiert die Gemeinde oder deren Abfallwirtschaft darüber. Die gefallenen Blätter dürfen in der Regel in Wohngebieten nicht verbrannt werden, da brennendes Laub stark raucht und Gestank verursacht, was auf den hohen Wassergehalt zurückzuführen ist.
Wenn die Hauseigentümer Dach- und Regenrinnen nicht selbst reinigen wollen oder können, besteht die Möglichkeit, einen entsprechenden Reinigungsdienst zu beauftragen. Die Kosten dafür sind allerdings nur dann auf die Miete umlagefähig und dürfen nur dann in die Nebenkostenabrechnung eingestellt werden, wenn dies im Mietvertrag konkret vereinbart wurde (BGH VIII ZR 167/03). Die Kosten sind aber auch nicht umlagefähig, wenn der Vermieter die Dachrinnenreinigung aus einem bestimmten Anlass als einmalige Maßnahme durchführen lässt, möglicherweise, um eine bereits eingetretene Verstopfung beseitigen zu lassen. Anders ist es, wenn die Dachrinnenreinigung in regelmäßigen Abständen durchgeführt wird, zum Beispiel, weil das fragliche Gebäude von hohen Bäumen umgeben ist. Dann sind die Kosten der Dachrinnenreinigung laufend anfallende Kosten und können Betriebkosten sein. Auch die Kosten für den Abtransport von Laub können als laufende Kosten für die Gartenpflege als Nebenkosten voll auf die Mieter umgelegt werden.