Wer haftet für das Hausgeld eines insolventen Wohnnungseigentümers?
Schulden werden auf die Wohnungseigentümergemeinschaft umgelegt
Nach einem aktuellen Urteil des Bundesgerichtshofs (vom 13. September 2013; Az.: V ZR 209/12) muss der Käufer einer Wohnung nicht die Rückstände beim Wohngeld seines Voreigentümers begleichen.
Nicht gezahltes Hausgeld muss u.U. auf die WEG umgelegt werden. (Bild: BGH)
Beim Kauf einer Eigentumswohnung in einem Mehrfamilienhaus erwirbt der Käufer neben der Wohnung auch einen Anteil am gesamten Anwesen, etwa am Keller, dem Treppenhaus und dem Grundstück. Damit besitzt der Käufer neben seinem persönlichen Wohneigentum auch einen Anteil am Gemeinschaftseigentum. Die Kosten am Gemeinschaftseigentum werden auf alle Wohnungsbesitzer als Hausgeld umgelegt. Dazu zählen die Betriebskosten für Müllentsorgung, Wasser, Hausstrom, Wohngebäudeversicherung, Hausmeister, Treppenhaus- und Gartenpflege, Heizkosten, Verwaltungskosten sowie Instandhaltungskosten für das Gemeinschaftseigentum. Doch wer hat für das Hausgeld geradezustehen, wenn ein Wohneigentümer insolvent wird? Der Bundesgerichtshof sorgt nun mit einem überraschenden Urteil für Klarheit.
Der Eigentümer einer Wohnung in Kaiserslautern wurde insolvent und konnte sein Hausgeld für die Jahre 2009 und 2010 sowie die Nachzahlung aus der Jahresabrechnung für 2009 in Höhe von insgesamt rund 1.100 Euro nicht begleichen. Die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) meldete die Forderungen in dem Insolvenzverfahren an. Kurz darauf erwarb der Vater des insolventen Wohnungseigentümers vom Insolvenzverwalter dessen Wohnung und wurde in das Grundbuch als neuer Eigentümer eingetragen. Die WEG versuchte darauf die Hausgeldrückstände des Sohnes beim Vater einzuklagen. Nachdem ihre Klage auf Duldung der Zwangsvollstreckung in das Wohnungseigentum in den Vorinstanzen (Amtsgericht Kaiserslautern, Landgericht Landau) erfolglos blieb, lehnte nun auch der Bundesgerichtshof in Karlsruhe die Revision der WEG ab.
Der V. Senat des Bundesgerichtshof (siehe Bild) hat gegen eine in der Rechtsprechung verbreitete Auffassung entschieden, dass die Privilegierung des Zwangsversteigerungsgesetzes ZVG (§ 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG) kein dingliches Recht der klagenden Wohnungseigentümergemeinschaft begründet. Als dingliche Rechte bezeichnet man Rechte, die gegenüber jedermann wirken, also auch gegen den neuen Wohneigentümer.
In dem zum 1. Juli 2007 neu gefassten Passus des ZVG werden schuldrechtliche Ansprüche der WEG im Zwangsversteigerungs- und Insolvenzverfahren gegenüber anderen Schuldforderungen zwar privilegiert. Doch der Gesetzgeber wollte nach Auffassung des BGH damit keine sachenrechtlich bislang unbekannte private Last einführen. Die WEG hat daher ihre Forderungen aus der Insolvenzmasse zu befriedigen. Sie kann aber nicht in das Wohnungseigentum des neuen Käufers vollstrecken.
Sofern die WEG das Hausgeld nicht aus der Insolvenzmasse des Schuldners erhält, muss sie dieses auf die WEG umlegen. Zu der WEG gehört zwar auch der neue Eigentümer, jedoch nur entsprechend seinem Anteil am Gemeinschaftseigentum. Die Erwerber von Wohnungen haften also nach dem Grundsatzurteil nicht (voll) für die offenen Hausgelder ihrer Voreigentümer, sondern allenfalls als Teil der WEG. Umgekehrt besteht für die anderen Wohnungseigentümer bei Insolvenz eines Eigentümers das Risiko, das nichtgezahlte Hausgeld anteilsmäßig umgelegt zu bekommen.