2016: neue Regeln für Eigentümer und Vermieter

Auch für das kommende Jahr müssen sich Eigentümer, die Häuser oder Wohnungen vermieten, auf rechtliche Änderungen einstellen. Einige Gesetzesänderungen stehen bereits fest und treten zum Teil schon mit Jahresbeginn in Kraft. Außerdem werden Veränderungen im Mietrecht diskutiert, für die der Entscheidungsprozess aber erst ganz am Anfang steht.

Am 1. Juni 2015 trat das „Gesetz zur Dämpfung des Mietanstiegs auf angespannten Wohnungsmärkten“ – besser bekannt als  Mietpreisbremse – in Kraft. In Gebieten mit Mietpreisbremse darf bei Neuvermietung der Mietpreis nicht mehr als 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Ausgenommen sind Neubauten bei Erstvermietung sowie umfassend modernisierte Altbauten. Im Laufe des Jahres 2015 haben neun Länder das Gesetz in bestimmten Regionen mit entsprechend angespanntem Wohnungsmarkt bereits umgesetzt, 2016 sollen weitere folgen. 

Ab 1. Januar 2016 gilt die Mietpreisbremse in Brandenburg für 31 Kommunen und auch in Thüringen ist ihre Einführung zu Jahresbeginn in Erfurt und Jena geplant. In Niedersachsen soll die Mitpreisbegrenzung im Laufe des Jahres eingeführt werden. Wann genau und in welchen Kommunen das der Fall sein wird, war Anfang Dezember 2015 allerdings noch nicht entschieden. Keine Pläne zur Einführung einer Mietpreisbremse haben derzeitig die Landesregierungen von Mecklenburg-Vorpommern, Sachsen-Anhalt, Sachsen und dem Saarland.

In den meisten Bundesländern sind Rauchwarnmelder bereits per Gesetz für den Neubau vorgeschrieben, und auch Bestandsgebäude müssen innerhalb von bestimmten Fristen nachgerüstet werden. In der Regel sind Sie als Eigentümer für die Installation der Warngeräte in der Mietwohnung zuständig, teilweise auch für deren Wartung. Zum Jahresende 2015 laufen die Nachrüstpflichten in Bremen, Niedersachsen und Sachsen-Anhalt aus. Das bedeutet, dass ab 1. Januar 2016 dort alle Wohnungen mit Rauchmeldern ausgestattet sein müssen. In Nordrhein-Westfalen und im Saarland haben Vermieter noch bis Ende Dezember 2016 Zeit dafür. Berlin und Sachsen, die bisher noch keine Rauchmelderpflicht hatten, führen dieser zum Jahresbeginn 2016 für Neubauten ein. Als einziges Bundesland bleibt dann nur noch Brandenburg ohne eine gesetzliche Verpflichtung zur Installation von Rauchwarngeräten. 

In vielen Kommunen Deutschlands müssen Hauseigentümer 2016 mit großen Erhöhungen der Grundsteuer rechnen, die mancherorts – etwa in Bremen, Wilhelmshaven oder Bochum – 20 Prozent und mehr betragen sollen. Betroffen sind nicht nur Großstädte, sondern insbesondere in Nordrhein-Westfalen auch viele kleinere Gemeinden. Als Vermieter werden Sie jedoch kaum zusätzlich belastet, denn Sie können die Grundsteuer im Rahmen der Nebenkostenabrechnung auf die Mieter umlegen.

Nach der Mietpreisbremse und dem Bestellerprinzip für die Bezahlung von Immobilienmaklern könnte es im kommenden Jahr weitere Änderungen im Mietrecht geben, die für Vermieter eine Verschärfung bedeuten. Vorschläge des Bundesjustizministeriums für eine Mietrechtsnovelle sehen unter anderem eine Begrenzung der Umlage von Modernisierungskosten per Mieterhöhung auf acht statt bisher elf Prozent vor. Auch ist eine Kappungsgrenze für die Miete nach Modernisierung im Gespräch: Danach soll die Miete in einem Zeitraum von acht Jahren nach der Modernisierungsmaßnahme um nicht mehr als 50 Prozent und maximal vier Euro pro Quadratmeter steigen dürfen.

Ebenfalls angedacht ist, dass bei Mieterhöhungen künftig immer die tatsächliche Wohnungsgröße maßgeblich sein soll, falls diese nicht mit der im Mietvertrag genannten Quadratmeterzahl übereinstimmt – auch wenn die Abweichung nur gering ist. Auch sollen die Rechte von Mietern, denen wegen Zahlungsverzug gekündigt wurde, gestärkt werden. Wie die geplante Mietrechtsreform tatsächlich aussehen wird, ist aber noch offen. Erst im Frühjahr 2016 wird es voraussichtlich einen Referentenentwurf ­– die Vorstufe zum eigentlichen Gesetzentwurf – geben.