Wann gibt es Grundsteuererlass?

• Leerstehen der Wohnung,
• Mietrückgang
• Mietausfall

Mietrückgänge sind gegeben, wenn die Ist-Einnahmen für das betreffende Kalenderjahr niedriger sind, als es unter normalen Umständen zu erwarten wäre. Mietausfälle liegen vor, wenn die Immobilie zwar vermietet ist, die vereinbarte Miete aber nicht oder nur teilweise gezahlt wird. Steht die Wohnung leer, sind die Wohnräume zu diesem Zeitpunkt überhaupt nicht vermietet. 

Die Rechtsgrundlage bietet § 33 Grundsteuergesetz. Um bei vermieteten Objekten das Ausmaß der Mietminderung zu bestimmen, ist es notwendig, die Bruttomieteinnahmen für das Kalenderjahr zu ermitteln. Zusätzlich sind einzubeziehen: vermietete Garagen, verpachtete Geschäftsräume, selbst genutzte Wohnungen und eigengewerblich genutzte Räume.

Ausgleichszahlungen der Mietausfallversicherung bleiben aber ebenso außen vor wie Werbungskosten des Vermieters, ebenso Anwalts- und Gerichtskosten zum Eintreiben der Miete.

Außerdem muss sich der Rohertrag durch die vom Eigentümer nicht zu vertretenden Umstände um mehr als 20 % gemindert haben - bei eigengenutzten Immobilien darf die Wohnung für mehr als 20% im Jahr nicht nutzbar gewesen sein. Als nicht zu vertretende Umstände gelten Schäden, die auf Brände, einen Blitzschlag oder Hochwasser zurückzuführen sind. Zusätzlich müssen Eigentümer nachweisen, dass Sie nachhaltig bemüht waren, neue Mieter für die Objekte zu gewinnen. Halbherzig geschaltete Anzeigen durch Vermieter werden häufig nicht durch Gerichte akzeptiert. Allerdings ist es Vermietern gemäß der aktuellen Rechtssprechung zumutbar, die Miete zu reduzieren, um neue Mieter zu finden. Dennoch müssen die Immobilien durch die Eigentümer nicht um jeden Preis vermietet werden.

Entsprechende Voraussetzungen für den Erhalt eines Grundsteuererlasses sind nicht gegeben, wenn der Vermieter selbst für den Mietrückgang verantwortlich ist. Haben Eigentümer der Immobilien zu hohe Mietpreise gefordert, entfällt der Anspruch auf einen Grundsteuererlass. Der gleiche Fall tritt ein, wenn die Objekte aufgrund einer Modernisierung oder Renovierung frei standen. 

Der Rohertrag ist bei vermieteten Immobilien die Sollmiete, die vom Mieter für die Nutzung des Grundstücks nach dem Mietvertrag zu zahlen ist. Entscheidend sind bei Mietausfall, Mietrückgang oder Leerstand die Umstände, in die der Eigentümer nicht eingreifen konnte.

Beim Berechnen der Mietminderung und der Mindestgrenze ist stets vom gesamten Mietobjekt auszugehen, so dass es bei größeren Wohnanlagen nur äußerst selten zum Grundsteuererlass kommen wird.

Der Grundsteuererlass kann bei völliger Ertragslosigkeit maximal vier Fünftel der Grundsteuer betragen. Ein Grundsteueranteil von einem Fünftel muss für jedes Grundstück entrichtet werden. Die Gemeinde erlässt nun bei der vorliegenden Ertragsminderung von diesen vier Fünfteln jeweils den Teil, der dem Verhältnis der Ertragsminderung entspricht.

Grundsteuererlasse wegen Leerstandes oder Mietausfall werden nur auf Antrag gewährt. Der Antrag muss bis 31. März des Folgejahres bei der Gemeinde gestellt werden. Wird der Antrag zu einem späteren Zeitpunkt eingereicht, entfällt der Anspruch auf den Grundsteuererlass im Regelfall. Diesen Antrag dürfen Eigentümer weitestgehend formlos gestalten. Um das Verfahren auf einen Grundsteuererlass einzuleiten, müssen Vermieter keine besonderen amtlichen Vordrucke ausfüllen. Ein einfacher Brief samt Antrag und Schilderung des Problems genügt. Fordert die entsprechende Behörde weitere Nachweise, müssen Eigentümer diese Dokumente vorlegen.

Der Antrag wird bei dem Steuer- oder Finanzamt gestellt, in dessen Verwaltungsbereich sich das Grundstück befindet. In den meisten Regionen Deutschlands sind die Steuerämter der Städte und Gemeinden für die Anträge zuständig. In den Stadtstaaten Hamburg, Berlin und Bremen müssen sich Eigentümer an die örtlichen Finanzämter wenden.

Der Bundesgerichtshof hat in einem Urteil (24.10.2007 Az. II R 5/05) entschieden, dass die Kommune den Grundsteuererlass bei strukturellem Leerstand nicht verweigern darf. Führte ein Überangebot leer stehender Objekte, ein Rückgang innerhalb der Bevölkerung oder ein Mietverfall zum Wohnungsleerstand, sind die Eigentümer nicht für die Mietausfälle verantwortlich.