Kein Vorkaufsrecht für Mieter
Grundsatzurteil entscheidet für Immobilienverkäufer
Nach dem Gesetz hat der Mieter ein Vorkaufsrecht, wenn während seiner Mietdauer ein Mehrfamilienhaus in einzelne Eigentumswohnungen aufgeteilt wird und seine Wohnung dann verkauft werden soll. Nun hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass Mieter kein Vorkaufsrecht haben, wenn die Aufteilung erst nach dem Verkauf erfolgt.
Erfolgt die Teilungsvereinbarung nach Verkauf, haben Mieter kein Vorkaufsrecht. (Bild: Lohrer)
Die Eigentümerin eines Mehrfamilienhauses mit vier Wohnungen in Essen wollte ihr Haus verkaufen. Nachdem das zuständige Landratsamt die für eine spätere Aufteilung in Sondereigentum notwendige Abgeschlossenheitsbescheinigung erteilt hatte, verkaufte die Eigentümerin ihr Haus als ungeteilten Grundbesitz am 11. März 2009. Erworben wurde es zum Kaufpreis von 120.000 Euro von drei Personen. Diese ließen noch am gleichen Tag und bei demselben Notar eine Teilungsvereinbarung für getrenntes Sondereigentum (gemäß § 3 WEG) beurkunden.
Eine Mieterin, die von dem Verkauf erfuhr, glaubte darin aufgrund der gesetzlichen Regelung ein Recht auf den Kauf ihrer Mietwohnung zu erhalten. Am 14. März 2011 forderte sie daher gegenüber der Verkäuferin ein Vorkaufsrecht. Mit einer Klage gegen die ursprüngliche Eigentümerin wollte die Mieterin dann feststellen lassen, dass zwischen ihr und der Beklagten ein Kaufvertrag über die von ihr gemietete Wohnung zum Preis von 30.000 Euro (ein Viertel der Kaufsumme des Hauses mit vier Wohnungen) zustande gekommen ist. Nachdem das Landgericht Essen und das Oberlandesgericht Hamm die Klage abgewiesen haben, entschied der Bundesgerichtshof in Karlsruhe (Az. V ZR 96/12) am 22. November 2013, dass die Mieterin kein Vorkaufsrecht habe.
Die Mieterin berief sich dabei auf das Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB). Danach sind „vermietete Wohnräume, an denen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet werden soll, an einen Dritten verkauft werden“, der Mieter zum Vorkauf berechtigt (§ 577 Abs. 1 Satz 1 BGB).
Der BGH hingegen führte aus, dass dieses Vorkaufsrecht beim Verkauf eines ungeteilten Grundstücks vor Begründung des Wohnungseigentums nur entsteht, wenn sich die Verkäuferin gegenüber den Erwerbern vertraglich verpflichtet, ihrerseits die Aufteilung durchzuführen. Darüber hinaus muss die von dem Vorkaufsrecht erfasste zukünftige Wohnungseigentumseinheit in dem Vertrag bereits hinreichend bestimmt oder zumindest bestimmbar sein. In dem Fall hatten jedoch die Käufer die Teilung vereinbart.
Das gesetzliche Vorkaufsrecht des Mieters greift also nicht, wenn das Haus als Ganzes ungeteilt verkauft wird. Das gelte auch dann, so die Richter, wenn mehrere Erwerber das Haus unmittelbar nach dem Kauf unter sich aufteilen.
Der BGH hingegen führte aus, dass dieses Vorkaufsrecht beim Verkauf eines ungeteilten Grundstücks vor Begründung des Wohnungseigentums nur entsteht, wenn sich die Verkäuferin gegenüber den Erwerbern vertraglich verpflichtet, ihrerseits die Aufteilung durchzuführen. Darüber hinaus muss die von dem Vorkaufsrecht erfasste zukünftige Wohnungseigentumseinheit in dem Vertrag bereits hinreichend bestimmt oder zumindest bestimmbar sein. In dem Fall hatten jedoch die Käufer die Teilung vereinbart.
Das gesetzliche Vorkaufsrecht des Mieters greift also nicht, wenn das Haus als Ganzes ungeteilt verkauft wird. Das gelte auch dann, so die Richter, wenn mehrere Erwerber das Haus unmittelbar nach dem Kauf unter sich aufteilen.