Aufklärungspflichten beim Hausverkauf

Wer ein Haus oder eine Wohnung kauft, geht in der Regel hohe finanzielle Verpflichtungen ein. Daher ist wichtig, dass die Angaben des Verkäufers vollständig und verlässlich sind. Schließlich möchte niemand böse Überraschungen erleben – weder der Käufer, noch der Verkäufer.

Zunächst sind die Eigentumsverhältnisse genau zu prüfen. Bei mehreren Eigentümern (z. B. Ehepaaren oder Erbengemeinschaften) erfolgt nach dem Verkauf eine den Eigentumsanteilen entsprechende Kaufpreisaufteilung.

Lasten auf dem Grundstück eventuell Rechte Dritter? Sie könnten Einfluss auf den Verkaufspreis oder sogar die Veräußerbarkeit der Immobilie haben. Die Rechte Dritter könnten Hypotheken und Grundschulden sein, die insbesondere für Kreditinstitute zur Vergabe von Darlehen im Grundbuch eingetragen wurden.

Auch ein Vorkaufsrecht oder ein (oft lebenslanges) Wohnrecht beeinflussen den Verkauf der Immobilie.

Ein Notar wird bei der Beurkundung eines Immobilienverkaufes nur auf die Möglichkeit bestehender Baulasten hinweisen. Er ist nicht zur Einsichtnahme in das Baulastenverzeichnis verpflichtet. Das sollte der Verkäufer selbst übernehmen, falls er sich über eventuelle Pflichten nicht mehr sicher ist.

Eine mögliche Baulast könnte ein vereinbartes Wegerecht sein, das einen Dritten zur Nutzung eines Weges durch das Grundstück berechtigt. Besonders häufig gibt es eine Abstandsbauflächenlast. Sie verpflichtet einen Eigentümer, bestimmte Flächen seines Grundstückes nicht zu bebauen, um dem Nachbarn die Einhaltung der Abstandsflächen seines Gebäudes zu ermöglichen. Denkbar wäre auch eine Erschließungsbaulast, die die Duldung eines Zugangs, einer Zufahrt oder einer Leitungsverlegung auf einer genau bezeichneten Teilfläche des Grundstücks beinhaltet. Und natürlich gibt es noch weitere mögliche Baulasten.

Die Pflicht zur Aufklärung des Verkäufers über die „Vergangenheit“ der Immobilie oder des Grundstücks taucht an ganz unterschiedlichen Ecken auf. Das kann ein ausgebautes Dachgeschoss sein, das ohne Baugenehmigung als Wohnraum genutzt wurde. Die ehemalige Nutzung des Grundstücks als wilde Müllkippe darf ebenfalls kein Geheimnis bleiben. Wird die Immobilie in der örtlichen Baudenkmal-Liste geführt, kann das erhebliche Konsequenzen mit sich bringen. Dieser Fakt darf dem potenziellen Käufer nicht vorenthalten werden.

Wenn beim Verkauf eines älteren Gebäudes auch nur der Verdacht auf einen echten Hausschwamm besteht, muss das dem Käufer mitgeteilt werden. Gleiches gilt für eventuell verwendete, als gesundheitsschädlich einzustufende Baustoffe, wie beispielsweise Asbest.

Wer sein Haus aus Vorsicht oder Frust zum Kauf anbietet, darf damit nicht hinterm Berg halten. Dass ein Bach zum reißenden Strom mutieren und sich in angrenzende Häuser ergießen kann, ist für Kaufinteressenten nicht von vornherein erkennbar. Der Kaufinteressent muss darauf aufmerksam gemacht werden. Selbst der streiterprobte Nachbar, vor dessen ewigen Schikanen kapituliert wurde, muss beim Verkaufsgespräch Erwähnung finden. Auch hier nimmt der BGH Hausverkäufer in die Aufklärungspflicht.