So hoch sind Büromieten in Deutschland

Lange Zeit war Hamburg die Stadt der Medien. Doch die Branche ist im Wandel und damit  verbunden auch der Bedarf an Gewerbeflächen. Die ehemaligen Großmieter kommen heute mit weniger Fläche aus. Dennoch entwickelt sich der Hamburger Büromarkt nach einigen Umstrukturierungsprozessen nun wieder dynamischer. Insbesondere Unternehmen aus den Bereichen Logistik-, Technologie- und Informationswirtschaft sind auf der Suche nach geeigneten Büroimmobilien. Auch die öffentliche Hand mietet zunehmend Büroflächen an.

Die HafenCity hat mit ihren Gewerbemieten von durchschnittlich 18,35 Euro pro m² ein neues Preisniveau für die Stadt geschaffen. Das Areal südlich der Alster gilt als bestes Beispiel für die Umnutzung innerstädtischer Brachflächen. Die historischen Gebäude der Speicherstadt gehören zum UNESCO-Weltkulturerbe. Neubauten, insbesondere zahlreiche Büroimmobilien, wurden für ihre zukunftsorientierte Bauweise ausgezeichnet. Nirgendwo sonst ist die Zahlungsbereitschaft mit 19,90 Euro pro m² so hoch wie in der HafenCity. Freier Blick aufs Wasser und Nähe zur Innenstadt – das ist eine extrem privilegierte Lage. Kein Wunder, dass sich die HafenCity zum Top-Standort entwickelt hat.

Start-ups und Großmieter haben in Hamburg ein Problem: Kleine und große Büroflächen werden knapp. Nur das mittlere Segment kann mit einem größeren Angebot aufwarten. Ausnahme: Die HafenCity.  Hier stehen noch Großflächen zur Verfügung und deren durchschnittliche Angebotskaltmiete ist sogar leicht gesunken. In Hammerbrook siedeln sich traditionell eher mittelständische Dienstleister an. Da die Flächen ab 2.500 m² knapp geworden sind, wäre die HafenCity eine Alternative. Ob sie angenommen wird, ist aufgrund des sehr unterschiedlichen Preisniveaus allerdings fraglich.

Berlin hat das Schattendasein der geteilten Stadt überwunden. Zunehmend drängen internationale Start-up Unternehmen in die City an der Spree. Stark vertreten sind Internetfirmen, deren Präsenz immer weiter wächst. Aber auch etablierte Wirtschaftsunternehmen zieht es nach Berlin. Ein Beispiel:  Autobauer Daimler mietet 18.000 m² Bürofläche am Ostbahnhof in Friedrichshain. Bevorzugte Bürolagen liegen vor allem in Mitte um den Alexanderplatz, entlang der Spree in Friedrichshain und Kreuzberg sowie rund um den Ku’damm in der City West. Unternehmen, die  hier Büroflächen anmieten, sind bereit, für die Lage und eine passende Ausstattung eine höhere Miete zu zahlen.

Der Kreuzberger Büroimmobilienmarkt ist in Bewegung. Start-ups und die IT-Branche haben den Bezirk für sich entdeckt. Mit einer Zahlungsbereitschaft von durchschnittlich 16,30 Euro pro m² hat sich Kreuzberg in nur zwei Jahren dem Preisniveau von Berlin Mitte angenähert.  Insbesondere in den Szenevierteln sind kleine Büros begehrt. Kreuzberg ist dafür gut gerüstet, hält aber auch für Großmieter eine breite Auswahl an Büroflächen bereit. Internetfirmen wachsen schnell, wenn alles gut geht. Daher sind Büroräume, die mitwachsen gefragt. Und die findet die Branche in Kreuzberg.

Kreuzberg ist für die wachsende Nachfrage nach kleinen Büros gut gerüstet. Anders sieht es in den anderen Bezirken aus. In Prenzlauer Berg zum Beispiel ist das Angebot an kleinen Flächen stark zurückgegangen. Wer Büroräume anmieten möchte, muss entweder eine höhere Miete akzeptieren oder sich größere Flächen mit anderen Mietern teilen. Besonders gefragt ist die Friedrichstraße. Hier ist das Angebot an Büroflächen in nahezu allen Größen geschrumpft. Mit ihrer internationalen Ausrichtung und dem Flair zahlreicher Luxusmarken könnte die Friedrichstraße schon bald dem etablierten Ku’damm den Rang ablaufen.

München verfügt traditionell über ein heterogenes und breites Branchenspektrum, das zur ökonomischen Stabilität beiträgt und für Wachstum sorgt. Damit ist die bayerische Landeshauptstadt die wirtschaftlich stärkste Stadt Deutschlands. Allein fünf DAX-Unternehmen haben sich hier niedergelassen. Es wundert daher nicht, dass München der mit Abstand teuerste Bürostandort Deutschlands ist. Der Standort ist so begehrt, dass moderne Büroflächen bereits knapp werden.

Die Angebotsmieten zwischen Altstadt, Lehel und Maxvorstadt liegen mit 23,40 Euro pro m² so hoch wie in keiner anderen Lage in München. Das Viertel profitiert vom Gründungstrend und der Suche nach kleinen Flächen. Die Preise sind um 15,5 Prozent gestiegen und die Zahlungsbereitschaft für Büroflächen hier in den Kreativquartieren lässt einen weiteren Anstieg vermuten. Das Areal ist in den vergangenen Jahren zum Mekka für Start-ups, IT-Firmen und die Kreativbranche geworden. Um die Altstadt noch attraktiver zu gestalten, plant München derzeit, den Autoverkehr zu reduzieren und – angepasst an die junge, urbane Zielgruppe – das Fahrradfahren zu fördern.

Das Kleinbüro bis 150 m² ist in Münchens etablierten Lagen Mangelware. Und selbst bis 500 m² wird es schwierig, etwas Passendes anzumieten. Mit einem Minus von 76,4 Prozent ist der Anteil kleinteiliger Flächen zwischen 25 und 150 m² in München extrem geschrumpft. Aber auch moderne Großflächen sind kaum zu finden. Das bereits 2013 geringe Angebot ist bis 2015 nochmals um 15,5 Prozent gesunken. Wer eine Bürofläche zwischen 150 und 500 m² sucht, wird im Stadtteil Schwanthalerhöhe fündig, dem Westend Münchens. Hier liegen die Angebotspreise mit 15,18 Euro pro m² sogar deutlich niedriger. Spannend bleibt, wie sich das durchweg ergiebige Angebot bei den mittleren Büroflächen entwickelt.

Frankfurt am Main ist eines der Top-Finanzzentren der Welt. Neben der Europäischen Zentralbank und der Deutschen Bundesbank sind hier die vier größten deutschen Kreditinstitute beheimatet. Verkehrs- und Logistikunternehmen haben Frankfurt ebenfalls als attraktiven Standort entdeckt. So werden rund 60 Millionen Passagiere am Frankfurter Flughafen abgefertigt sowie zwei Millionen Fracht umgeschlagen. Die Mainmetropole ist nach München der zweitteuerste Standort in Deutschland. Dennoch stiegen die Büromieten zwischen 2013 und 2015 stadtweit nur um 0,7 Prozent.

Auf dem 90 Hektar großen Gelände des ehemaligen Hauptgüterbahnhofs wächst seit 2005 ein neuer Stadtteil – das Europaviertel.  Bis 2019 werden Büros, aber auch Wohnungen, eine Schule, ein Park und zahlreiche Einkaufs- und Freizeitangebote entstehen. Vor allem die neuen Büroimmobilien haben hier zum Preisanstieg beigetragen. Im Europaviertel stieg der durchschnittliche Angebotspreis von 12,48 Euro pro m² in 2013 auf 15,03 Euro pro m² in 2015. Parallel dazu hat auch die Bereitschaft zugenommen, höhere Mieten zu zahlen. Moderne Büroflächen und der urbane Charakter machen den  Standort für Unternehmen interessant.

Die etablierten Lagen rund um die Innenstadt sind nach wie vor gefragt. Das Angebot ist teilweise beträchtlich zurückgegangen. Aber es betrifft auch die Großflächen in der Bürostadt Niederrad, die lange Zeit als problematisch galten. Bis 2019 wird das Europaviertel noch weiter ausgebaut, somit kommen neue zeitgemäße Büroflächen auf den Markt. Es bleibt abzuwarten, wie sich die Nachfrage in den einzelnen Standorten künftig entwickelt.