Corona und die Folgen für Gewerbeimmobilien

Sie suchen eine Gewerbeimmobilie? Fragen, die Ihnen vielleicht unter den Nägeln brennen:

Lohnt sich die Immobiliensuche gerade jetzt?

 

Ja, Makler und Vermieter bieten häufig virtuelle Besichtigungen und Videoanrufe an. Das Angebot für Gewerbeimmobilien bleibt stabil. Makler und Vermieter sind auch aus dem Homeoffice erreichbar und Besichtigungen sind nicht ausdrücklich verboten. Jedoch müssen strikte Hygiene- und Abstandsvorschriften eingehalten werden. Empfehlenswert ist daher eine Besichtigung per Videoanruf und virtuellen Rundgang – sprechen Sie den verantwortlichen Makler direkt auf Alternativlösungen an. 

 

Da erhöhte Sicherheitsbeschränkungen an den Baustellen bestehen und Engpässe bei der Materiallieferung erwartet werden, könnte es langfristig zu Verzögerungen vieler Bauprojekte kommen. Dies würde vor allem dem Angebot an Büroimmobilien einen Dämpfer verpassen.

 

Verfügbare Gewerbeimmobilien finden Sie hier.

Was passiert, wenn ich die Miete auch in Zukunft nicht zahlen kann?

Sie können jederzeit mit Ihrem Vermieter über eine temporäre Reduzierung der  Mietzahlungen sprechen. Noch 2020 fielen die Gerichtsurteile eher vermieterfreundlich aus. Aufgrund einer Änderung im Einführungsgesetzes zum Bürgerlichen Gesetzbuche dürfen Zwangsschließungen zwecks Pandemiebekämpfung nun zum einen als „erhebliche (Nutzungs-)Beschränkungen“ und zum anderen als „eine schwerwiegende Veränderung der Geschäftsgrundlage gelten". Das gibt die Möglichkeit für Mietminderung, sofern nucht eine staatliche Transferleistungen zu erwarten sind.

 

Machen Sie sich vorher klar, wieviel staatliche Unterstützung Sie zu erwarten haben. Erhalten Sie durch die Überbrückungshilfen ausreichend Unterstützung für die Fixkosten? In diesem Fall könnte eine Mietminderung rechtswidrig sein.

 

Das Problem vieler Betriebe ist nicht so sehr die Zusage der Hilfen, sondern die Auszahlung der Gelder. Das bedeutet Sie haben keinen Cashflow, aber auf dem Papier auch kein Recht die Miete zu mindern.

 

Hier sollten Sie unbedingt mit dem Vermieter über eine Stundung der Mietzahlung sprechen. Dabei könnten Zinsen anfallen, die jedoch auch individuell vereinbart werden dürfen – oder gleich gestrichen werden.

 

Lesen Sie hier mehr über die Möglichkeiten der Mietminderung wegen der Corona-Zwangsschließungen.

Was passiert, wenn ich wegen der Corona-Pandemie die Miete nicht mehr zahlen kann?

Mietzahlungen für den 1. April bis zum 30. Juni 2020 inklusive der Nebenkosten dürfen reduziert oder ganz eingestellt werden. Allerdings nur, wenn „glaubhaft“ nachgewiesen werden kann, dass Liquiditätsengpässe aufgrund der Corona-Pandemie entstanden sind. Bis Ende Juni 2022 sollen diese Mietschulden beglichen werden. Dabei können jedoch Zinsen anfallen.

Außerhalb dieses Zeitraums und ein Mietverhältnis außerordentlich kündigen, wenn der Mieter an zwei aufeinanderfolgenden Terminen die ganze, einen „nicht unerheblichen“ Teil der Miete nicht zahlt oder Mietschulden in Höhe von zwei Monatsmieten anhäuft.

Der erweiterte Kündigungsschutz gilt nur dann, wenn die Auswirkungen der Pandemie der Grund für die Zahlungsschwierigkeiten sind, wie der Anwalt Daniel Prahl in der Frankfurter Allgemeinen Zeitung schreibt. Nachweise muss man in jedem Fall erbringen – allein schon für spätere gerichtliche Auseinandersetzungen.

 

Nachweise können sein:

 

• Eidesstaatliche Versicherung
• Antragstellung oder Gewährung staatlicher Hilfen
• Nachweis von Verdienstausfällen

Kann ich meine Geschäftsfläche kurzfristig untervermieten?

 

Grundsätzlich ist eine Untervermietung möglich: Dabei sollten Sie in Ihren Mietvertrag schauen ob dort eine Untervermietung nicht ausgeschlossen ist. Der Untermietvertrag muss sich weitgehend mit dem Hauptmietvertrag decken, allerdings kann der Mietpreis und die Laufzeit flexibel mit dem Untermieter vereinbart werden. Der Hauptmieter bleibt weiterhin an die vertraglichen Verpflichtungen mit dem Vermieter gebunden.

 

Hier finden Sie weitere Informationen zur Untervermietung von Gewerbeflächen.

Darf ich mein Gewerbe umfunktionieren?

 

Grundsätzlich gilt: Wenn über die Art der Gewerbenutzung nichts vereinbart ist, darf der Mieter in den Räumen jedes legale Gewerbe ausüben. Oft wird der Nutzungszweck nicht direkt oder klar formuliert. Dabei sollte klar sein, dass eine zu starke Umwidmung wiederrum rechtliche Probleme nach sich ziehen könnte. Beispielsweise ein Restaurant als Lagerraum zu verwenden, kann für die Statik des Gebäudes zu Problemen führen. Ist dieser Nutzungszweck nicht explizit vereinbart, muss er Vermieter für etwaige Schäden aufkommen.

Kann ich meine Gewerbeimmobilie früher kündigen?

 

Wenn in Gewerbemietverträgen bestimmte Laufzeiten und Kündigungsbedingen vereinbart sind, dann bleiben diese Regelungen weiterhin unverändert bestehen. Ein Anspruch des Mieters auf eine außer-ordentliche Kündigung wegen Corona ist grundsätzlich nicht ersichtlich.

​Kann ich mich als Gewerbemieter auf den Wegfall der Geschäftsgrundlage berufen?

Ob ein Geschäft sich dauerhaft trägt bzw. Gewinn erwirtschaftet, weil ausreichend Kunden kommen, ist kein Umstand, den die Vertragsparteien übereinstimmend als Grundlage für den Vertrag angenommen haben. Das Verwendungsrisikowar bisher dem Mieter zuzuordnen.

In einem Bund-Länder-Beschluss wurde nun gesetzlich vermutet, dass Zwangsschließungen zwecks Pandemiebekämpfung zum einen „erhebliche (Nutzungs-)Beschränkungen“ und zum anderen „eine schwerwiegende Veränderung der Geschäftsgrundlage darstellen können“, fasst die Immobilien Zeitung zusammen. Der Bundestag hat der Ergänzung des Einführungsgesetzes zum Bürgerlichen Gesetzbuche zugestimmt.

Alle aktuellen Urteile zur Mietminderung wegen Corona finden Sie hier.

Wird noch gebaut?

 

In Deutschland auf den meisten Baustellen weitergearbeitet.

 

Es werden erhöhte Sicherheitsmaßnahmen getroffen, um Ansteckungen zu verhindern. Das kann auch dazu führen, dass ganze Bautrupps unter Quarantäne gestellt werden, wenn es eine Infektionsfall gibt. Sorge bereiten im Hinblick auf die Arbeitskräfte auch die Grenzschließungen Polens, da viele Beschäftigte aus Osteuropa stammen.

 

Besteht die Gefahr der Verzögerung, stellt sich die Frage nach der Haftung. Diese lässt sich aktuell nicht pauschal beantworten. Es ist gut möglich, dass die Corona-Krise als Fall höherer Gewalt geltend gemacht werden kann. Ein Erlass des Bundesinnenministeriums sieht dies bereits für Baustellen des Bundes vor. Ob man das auf private Bauprojekte übertragen kann, muss noch entschieden werden.