Wohnflächenverordnung: Das sollten Sie wissen

Zu wie viel Prozent wird die Terrasse der Wohnfläche einer Wohnung zugerechnet? Gehören Einbauschränke im Flur überhaupt dazu? Von welcher Raumhöhe an wird eine Dachkammer hinzugerechnet? Und wie misst man die Fläche eines Wohnzimmers: zwischen den Fußleisten oder von Wand zu Wand?

Die korrekten Antworten auf diese Fragen zu kennen, kann für Vermieter von großer Bedeutung sein. Wenn eine Wohnung nach Wohnflächenverordnung berechnet um mehr als zehn Prozent kleiner ist als im Mietvertrag angegeben, kann der Mieter die Miete nicht nur kürzen, sondern sogar zu viel gezahlte Miete zurückfordern. Umso wichtiger zu wissen, welche Grundlagen für die Berechnung in der Wohnflächenverordnung festgelegt sind.

Zur Wohnfläche einer Wohnung gehören alle Flächen, die ausschließlich zu dieser Wohnung gehören, also auch Flure und Abstellräume. Sie werden mit 100 Prozent angerechnet.

Außerdem gehören dazu:

• Wintergärten, Schwimmbäder und andere nach allen Seiten geschlossene Räume. Sie werden zu 50 Prozent angerechnet.
• Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen. Sie werden in der Regel zu 25 Prozent, in besonderen Fällen aber mit bis zu 50 Prozent angerechnet. Dafür muss die Fläche etwa besonders aufwendig gestaltet sein oder günstig in der Wohnung liegen, zum Beispiel wie eine Loggia als ein an drei Seiten verglaster Dacheinschnitt, der wie ins Wohnzimmer eingebettet ist. Solche Argumente sind im Streitfall vorzubringen.

Nicht angerechnet werden hingegen:

• Kellerräume
• jede Art von Abstellräumen außerhalb der Wohnung
• Waschküchen
• Trockenräume
• Heizungsräume
• Garagen

Ebenfalls nicht zur Wohnfläche gehören nach Wohnflächenverordnung Räume, die nicht dem Bauordnungsrecht des jeweiligen Bundeslandes entsprechen. Diese Einschränkung betrifft vor allem Räume unterm Dach. Sie müssen (in 14 von 16 Bauordnungen) mindestens zur Hälfte der Grundfläche eine lichte Höhe von 2,20 bis 2,40 Meter aufweisen. Ist ein Dachraum dagegen über die größte Fläche nur 2,10 Meter hoch, zählt er überhaupt nicht zur Wohnfläche – so groß, schön und praktisch nutzbar er auch sein mag.

Zur Berechnung der Wohnfläche unter dem Dach:

• Flächen bis zu 1 Meter Höhe werden nicht angerechnet;
• Flächen zwischen 1 und 2 Meter Höhe zu 50 Prozent;
• Flächen ab 2 Meter Höhe sind voll anzurechnen.

Und dann kommt es noch darauf an, die unstreitig zur Wohnfläche gehörenden Quadratmeter korrekt auszurechnen. Auch hierfür sind in der Wohnflächenverordnung alle Regeln benannt.

• Tür- und Fensterbekleidungen und Rahmen
• Fuß-, Sockel- und Schrammleisten
• fest eingebaute Gegenstände, wie Öfen, Heiz- und Klimageräte, Herde, Bade- und Duschwannen
• freiliegenden Installationen
• Einbaumöbel

• Schornsteine, Vormauerungen, Bekleidungen, frei stehende Pfeiler und Säulen, wenn sie höher sind als 1,50 Meter und eine Fläche von mehr als 0,1 Quadratmetern einnehmen;
• Treppen mit mehr als drei Steigungen (ein Fachbegriff, der Folgendes bedeutet: Man muss den rechten Fuß dreimal anheben, um die Treppe zu überwinden) und deren Treppenabsätze;
• Türnischen, Fenster- und offenen Wandnischen, die nicht bis zum Fußboden herunterreichen oder bis zum Fußboden herunterreichen und höchstens 0,13 Meter tief sind.
   

All das klingt ziemlich komplex? Es kann durchaus Sinn machen, vor der Vermietung ein Ingenieurbüro mit dem Aufmaß einer Wohnung zu beauftragen.