Schäden und Reparaturen

Wer eine Immobilie vermietet, muss diese laut Gesetz in dem Zustand erhalten, den sie bei Vertragsabschluss hatte. Das bedeutet, dass Sie als Vermieter in erster Linie für Schäden und Reparaturen aufkommen müssen. Das Mietrecht sieht jedoch zwei Ausnahmen vor: Klein- und Schönheitsreparaturen. Stehen die entsprechenden Klauseln im Mietvertrag, muss der Mieter einen Teil der Kosten für solche Renovierungsarbeiten übernehmen. Die Klauseln sind allerdings nur dann wirksam, wenn sie mit der aktuellen Gesetzeslage übereinstimmen. Ändern oder ergänzen Sie die Formulierungen im Mustervertrag auf keinen Fall eigenmächtig, denn sonst hat die ganze Klausel im Zweifelsfall vor Gericht keinen Bestand.

Die Kleinreparaturklausel ist in aktuellen, von Experten erstellten Vorlagen für Mietverträge enthalten. Sie besagt, dass sich der Mieter an den Reparaturkosten für Gegenstände beteiligen muss, die bei schonendem Gebrauch nicht beschädigt worden wären. Dazu gehören etwa Lichtschalter, Steckdosen und Wasserhähne. Aber auch Heiz- und Küchengeräte, wie zum Beispiel der Herd, fallen unter die Kleinreparaturklausel. Ist eine solche Klausel vereinbart, muss der Mieter die Kosten für Schäden und Reparaturen übernehmen. Dabei gelten 100 Euro pro Reparatur als Obergrenze. Der Vermieter darf seinen Mieter pro Jahr mit sechs bis höchstens neun Prozent der Jahresnettokaltmiete an Reparaturen beteiligen. Auch wenn der Mieter Kosten übernehmen muss, bleibt der Vermieter dafür verantwortlich, die Mängel beseitigen zu lassen.

Klauseln für Schönheitsreparaturen gelten nur dann, wenn sie an den Grad der Abnutzung geknüpft werden. Starre Fristenpläne für Renovierungsarbeiten lässt das aktuelle Mietrecht nicht mehr zu. Die Schönheitsreparaturen umfassen nur folgende Arbeiten innerhalb der Wohnung:

• Tapezieren von Wänden und Decken
• Anstreichen von Wänden und Decken
• Streichen von Fußböden, Reinigen von Teppichböden
• Streichen der Heizkörper und Heizrohre
• Streichen der Innentüren und Rahmen
• Streichen der Fenster und Außentüren von Innen

Ein wichtiger Hinweis: Mieter dürfen nicht mehr zu Schönheitsreparaturen beim Ein- oder Auszug verpflichtet werden. So genannte Anfangs- oder Endrenovierungsklauseln sind rechtlich unwirksam. Klären Sie rechtzeitig zum Ende des Mietverhältnisses, ob Schönheitsreparaturen anstehen. Bereits sechs Monate nach Wohnungsübergabe verjähren Ihre Ansprüche auf Kostenbeteiligung des Mieters.

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Was außerhalb der Wohnung repariert werden muss, fällt nicht in die Verantwortung des Mieters. Der Vermieter muss dafür sorgen, dass zum Beispiel die Türklingel funktioniert oder Graffiti an den Hauswänden entfernt wird. Diese Verpflichtung endet, wenn die sogenannte Opfergrenze überschritten wird – also dann, wenn die Reparaturen den Wert der Immobilie übersteigen würden.