Eigentümer haften für unverschuldete Wasserschäden

Wasserschäden durch Hausbewohner sind keine Seltenheit. Auch lässt sich von Schadensverursachern nicht immer ein Verschulden nachweisen. Daher verwundert es, dass erst jetzt der Bundesgerichtshof (Urteil vom 25. Oktober 2013; Az.: V ZR 230/12) zu einem solchen Fall ein Urteil fällte. In der Regel dürften vor allem Hausratversicherer von der Rechtsklarheit betroffen sein.

In der Nacht vom 7. auf den 8. Juni 2007 löste sich im Sterilisationsraum eines ambulanten Operationszentrums in Aachen eine Schlauchverbindung. Das Wasser drang vom Operationszentrum im dritten Obergeschoss in die darunter befindliche Arztpraxis. Dadurch kam es zu Schäden in den Praxisräumen in Höhe von knapp 166.000 Euro. Die Versicherung des geschädigten Arztes erstattete den Schaden, verklagte dann aber den Betreiber des Operationszentrums auf Erstattung des Betrages.

Das Landgericht Aachen hat der Klage dem Grunde nach stattgegeben. Die dagegen eingelegte Berufung der Beklagten hat das Oberlandesgericht Köln zurückgewiesen. Dabei hat es offen gelassen, ob die Beklagte ein Verschulden an dem Schadensereignis trifft, weil es darauf nach der entsprechend anwendbaren Vorschrift zur „Zuführung unwägbarer Stoffe“ auf das nachbarschaftliche Grundstück (§ 906 Abs. 2 Satz 2 BGB) nicht ankomme. Der Bundesgerichtshof in Karlsruhe hat das Berufungsurteil bestätigt, soweit es um die Anwendung dieser Vorschrift geht. Im Hinblick auf das Verhältnis zwischen Eigentümern benachbarter Grundstücke ist in der Rechtsprechung anerkannt, dass dem beeinträchtigten Grundstückseigentümer beziehungsweise dessen Mieter ein verschuldensunabhängiger Ausgleichsanspruch zustehen kann.

Gleiches gelte im Verhältnis von Sondereigentümern eines Gebäudes – beziehungsweise  in diesem Fall des Verhältnis deren Mieter –, weil es sich bei dem Sondereigentum um "echtes Eigentum" handelt, das dem Wohnungseigentümer alleine zusteht. Denn mit diesem Eigentum könne er grundsätzlich nach Belieben verfahren und jeden anderen von Einwirkungen hierauf ausschließen. Das Sondereigentum sei als eine Art Ersatzgrundstück anzusehen, die Wohnungseigentümer seien daher nach dem Gesetz wie Eigentümer benachbarter Grundstücke zu behandeln.

Die Versicherung des Arztes kann nun einen Ausgleich des Schadens in Höhe von rund 166.000 Euro vom OP-Zentrum verlangen. Kein verschuldensunabhängiger Anspruch zwischen den Mietern besteht nach der Entscheidung des BGH hingegen, wenn derselbe Eigentümer Räume an unterschiedliche Mieter vermietet hat.

Der Fall zeigt, dass Nutzer, Bewohner und Eigentümer von Räumen in Häusern, die von verschiedenen Eigentümern oder Mietern genutzt werden, unbedingt eine Haftpflichtversicherung benötigen.

Wer fahrlässig oder ohne eigenes Verschulden einen Schaden verursacht, der haftet dafür. Wer eine Haftpflichtversicherung besitzt, der kann dann aber in der Regel mit der Erstattung durch diese Versicherung rechnen. Für Vermieter von Wohnungen gilt, dass Mietsachschäden bei den meisten Haftpflichtversicherungen zumindest bis zu vertraglich festgelegten Grenzen innerhalb der Versicherungssumme mitversichert sind, manchmal sogar bis zur kompletten Höhe der Versicherungssumme. Ausgenommen hiervon sind allerdings oftmals Schäden an der Objektverglasung und Elektroinstallation, die separat versichert werden sollten. Für Vermieter von gewerblichen genutzten Räumen und für deren Mieter empfiehlt sich allerdings eine Betriebshaftpflichtversicherung.