Vermieter droht bei feuchtem Keller Mietminderung

Vermieter können sich nicht herausreden, dass Mieter bei einem Altbau einen feuchten Keller tolerieren müssen. Das Landgericht Berlin hat die Begründung des Eigentümers, Mieter müssten dies bei einem Altbau tolerieren, abgewiesen und damit der Klage des Mieters statt gegeben (Urteil vom 12.03.2013; Az.: 63 S 628/12).

Der Mieter einer im Jahr 1939 erbauten Doppelhaushälfte forderte von der Vermieterin, den Keller des Gebäudes wegen Feuchtigkeit instand zu setzen. Zudem verlangte er von ihr, bis dahin die Miete zu mindern. Die Eigentümerin meinte, in einem alten Gebäude müsse der Mieter Feuchtigkeit in einzelnen Räumen, insbesondere im Keller hinnehmen. Daraufhin ging der Mieter vor Gericht. Dort bestritt die Eigentümerin des Doppelhauses, dass der Keller feucht sei. Der Mieter hatte sowohl vor dem Amtsgericht wie vor dem Landesgericht mit seiner Klage Erfolg.

Auch nach Ansicht des Gerichts befand sich der Keller nicht mehr in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand. Er war derart durchfeuchtet, dass dort gelagerte Lebensmittel und Schuhe schimmelten und jeden Monat aufgrund der Feuchtigkeit mehrere Kehrbleche Bausubstanz von den Kellerwänden rieselten. Der Mieter konnte dies mit Fotografien belegen. Zwar hat die Beklagte die Feuchtigkeit bestritten, doch war unstreitig, dass sie das Haus besichtigt hat und der Zustand des Kellers zweifelsfrei feucht war. Die Durchfeuchtung des Kellers stellt einen Mangel der Mietsache dar. Der Mieter kann erwarten, dass seine Mieträume den üblichen Standards vergleichbarer Räume entsprechen. Hierbei sind insbesondere das Alter, die Ausstattung und die Art des Gebäudes, aber auch die Höhe des Mietzinses und eine eventuelle Ortssitte zu berücksichtigen. Dass der Keller seit seiner Errichtung im Jahre 1939 über die Jahrzehnte einer Veränderung durch Abnutzung, Alterung und Witterungseinwirkungen unterlegen ist, liegt auf der Hand. Diese – naturgemäßen – Veränderungen stehen dem Mangelbeseitigungsanspruch des Mieters jedoch nicht entgegen, da die Instandhaltung als Kardinalpflicht des Vermieters die Erhaltung des vertrags- und ordnungsgemäßen Zustands der Mietsache umfasst. Der Vermieter hat daher den Keller instand zu setzen und dem Mieter bis dahin die Miete angemessen zu mindern.

Aus dem Urteil geht nicht hervor, welche Mieteinbuße der Vermieter bis zur Instandhaltung zu tragen hat. Einen Anhaltspunkt liefert jedoch ein älteres Urteil des Amtsgerichts Bad Bramstedt (Quelle: Zeitschrift „Wohnungswirtschaft und Mietrecht 90, 71). Danach wurde die Miete wegen Feuchtigkeit im Keller um zehn Prozent gemindert.

Wer als Vermieter keine Mietminderung und Mängelklagen riskieren will, sollte seine Immobilie entsprechend in instand halten. Dafür können die Gebäude aktuell mit zwei Prozent pro Jahr über einen Zeitraum von 50 Jahren abgeschrieben werden. Nach Expertensicht ist dies zwar zu wenig, um den tatsächlichen Wertverlust aufgrund von Abnutzung, technischen Fortschritt und Inflation zu kompensieren. Doch die Alternative zur Instandhaltung wäre ein Wertverlust der Immobilie und Ärger mit Mietern.