Schäden und Reparaturen

Die Kleinreparaturklausel‬

Bei den meisten Mietverträgen Standard

In der Kleinreparaturklausel ist geregelt, welche Kosten für kleinere Reparaturen vom Mieter einer Mietwohnung zu tragen sind. Eine Kleinreparaturklausel ist in Deutschland in den meisten Mietverträgen enthalten.


Obwohl es üblich ist, dass Mieter auf eigene Kosten kleinere Reparaturen wie das Auswechseln von Glühlampen, die Sicherung oder Erneuerung von Dichtungen selbst vornehmen, kann sich der Vermieter auf kein Gewohnheitsrecht berufen. Der Mieter muss diese Maßnahmen rechtlich nur selbst tragen, wenn sie im Vertrag entsprechend geregelt sind. Denn nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) hat der Vermieter die Verpflichtung, die „Mietsache in einem zum vertragsmäßigen Gebrauch geeigneten Zustand“ (§ 535 BGB) zu erhalten. Nur wenn es im Mietvertrag entsprechend geregelt ist, gestehen die Gerichte dem Vermieter zu, dass Schönheitsreparaturen und Kleinreparaturen in engen Grenzen dem Mieter übertragen werden.

Beschränkung auf bestimmte Gegenstände

Der Bundesgerichtshof (NJW 1989/ 2248) begrenzt die Möglichkeit einer Kostenabwälzung für Kleinreparaturen auf Gegenstände, die dem „häufigen Zugriff“ des Mieters unterliegen. Die kleinen Instandhaltungen umfassen das Beheben geringer Schäden an den Installationsgegenständen für Elektrizität, Wasser und Gas, den Heiz- und Kocheinrichtungen, den Fenster- und Türverschlüssen sowie den Verschlussvorrichtungen von Fensterläden. Auch Rollläden, Markisen, Jalousien und eventuell mitvermietete Einrichtungsgegenstände wie Kühlschränke oder Waschmaschinen können dazu gehören. Dagegen darf die Klausel keine Heiztherme und unter Putz liegende Leitungen oder Rohre umfassen, da der Mieter damit nicht in Berührung kommt. So kann er auch nicht verpflichtet werden, die Reparatur an den Rollladenkästen zu bezahlen, wohl aber an den Rollladengurten (Amtsgericht Leipzig, Urteil vom 14.08.2003 - 11 C 4919/03).

Höchstbeträge je Einzelreparatur festlegen

Die Vertragsklausel muss auch einen Höchstbetrag für die Einzelreparatur enthalten. Aus den einschlägigen Urteilen lässt sich eine Obergrenze von etwa 75 Euro ableiten (OLG Hamburg 5 U 135/90; AG Brandenburg, Urteil vom 6. 3. 2008 - 31 C 306/07). Liegen die Reparaturkosten in einem einzelnen Schadensfall über 75 Euro, trifft den Vermieter die vollständige Instandhaltungspflicht. Der Mieter muss also dann auch keinen Kostenanteil bezahlen. Auch sind Vertragsklauseln mit einer quotenmäßigen Kostenbeteiligung des Mieters ungültig (LG Stuttgart 20 O 66/87).

Höchstgrenze im Jahr beachten

Die Klausel muss ebenfalls eine Höchstgrenze wie „pro Jahr“ für einen bestimmten Zeitraum enthalten. Ein Jahreshöchstbetrag in Höhe einer Monatsmiete wird von den Gerichten bereits als zu hoch angesehen. Die Höchstgrenze kann auf etwa sieben bis zehn Prozent der Jahresmiete festgesetzt werden.

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