Modernisierungsankündigung: korrekt und vollständig

Modernisierungsmaßnahmen wie Fassadendämmung, Heizungsaustausch, neue sanitäre Einrichtungen oder Balkonanbau steigern den Wert der Immobilie. Sie bringen aber nicht nur Ihnen als Vermieter, sondern auch den Mietern Vorteile, denn auch sie profitieren vom verbesserten Wohnkomfort oder sparen bei energetischen Maßnahmen künftig Heizkosten. Die meisten Mieter dürften auch bereit sein, die damit verbundenen vorübergehenden Einschränkungen durch Bauarbeiten und die gesetzlich geregelten Mieterhöhungen in Kauf zu nehmen. Dennoch wird es immer auch Ablehnungen der Modernisierungen geben. Damit nicht schon aus formalen Gründen Einspruch möglich ist, muss schon die Ankündigung der Modernisierungsmaßnahme absolut gesetzeskonform erfolgen.

Grundsätzlich müssen Mieter angemessene Modernisierungsmaßnahmen dulden. Voraussetzung ist aber, dass sie rechtzeitig und umfassend über die bevorstehenden Umbau-, Dämm- oder Installationsarbeiten informiert werden. Rechtzeitig heißt: mindestens drei Monate vor Beginn der Maßnahmen. Halten Sie als Vermieter diese Frist unbedingt ein, um einen verspäteten Beginn der Arbeiten, der oft auch witterungsbedingte Probleme mit sich bringt, zu verhindern.

Die Modernisierungsankündigung muss stets in Schriftform erfolgen, eine telefonische oder mündliche Ankündigung reicht nicht. Inhaltlich muss sie die folgenden Punkte enthalten:

• Art und Umfang der Maßnahme
• Einsparung bei energetischer Sanierung
• Voraussichtlicher Baubeginn und voraussichtliche Dauer der Maßnahme
• die zu erwartende Mieterhöhung und voraussichtliche Veränderung der Betriebskosten nach der Modernisierung
• Hinweis auf eventuelle Härteeinwände, welche die Mieter gegen die Modernisierung vorbringen können

Die Beschreibung der geplanten Maßnahmen in der Modernisierungsankündigung muss so detailliert sein, dass sich der Mieter eine genaue Vorstellung von den Arbeiten machen kann. Es reicht also nicht, „Wärmedämmung“, „Fenstertausch“ oder „Erneuerung des Heizsystems“ anzukündigen. Stattdessen muss beschrieben werden, an welchen Hausseiten oder Fassadenabschnitten gedämmt wird und welche Fenster oder Heizkörper ausgetauscht werden sollen. Dies ist auch im Sinne eines zügigen Ablaufs sinnvoll, denn so können Mieter sich auf die Arbeiten einstellen und beispielsweise rechtzeitig Möbel zur Seite räumen. Sinnvoll kann es sein, zur Erläuterung auch Skizzen beizufügen.

Wenn es sich um eine energetische Sanierung handelt, muss der Vermieter auch mitteilen, inwieweit nach Dämmung, Fenster- oder Heizungstausch Energie eingespart wird. Hierbei kann auf anerkannte Pauschalwerte für die entsprechenden Bauteile zurückgegriffen werden.

Von der Dreimonatsfrist der Modernisierungsankündigung war schon die Rede. Der Baubeginn sollte zwar möglichst genau angegeben werden, das muss aber nicht auf den Tag genau sein. Die Angabe der Kalenderwoche ist ausreichend. Wer nur den voraussichtlichen Monat angibt, läuft unter Umständen Gefahr, dass die Einhaltung der Ankündigungsfrist angezweifelt wird. Auch die Angabe der voraussichtlichen Modernisierungsdauer sollte möglichst genau sein, wobei eine Formulierung wie „ca. drei Wochen“ akzeptabel sein sollte.

Tipp: Vereinbaren Sie die Dauer der Modernisierungsmaßnahmen möglichst in Ihrem Vertrag mit den beteiligten Bauunternehmen oder Handwerkern.

Die voraussichtliche Mieterhöhung nach der Modernisierung muss der Vermieter mit einem konkreten Geldbetrag in der Modernisierungsankündigung nennen. Er muss sie an dieser Stelle allerdings nicht mit Berechnungen erläutern, denn dies ist Teil des eigentlichen Mieterhöhungsschreibens. Ähnliches gilt für mögliche Änderungen der Betriebskosten.

Seit der Mietgesetzänderung von 2013 ist der Vermieter nun verpflichtet, den Mieter in der Modernisierungsankündigung darauf hinzuweisen, dass er Härteeinwände gegen die Modernisierung vorbringen kann. Er muss ihn außerdem über Form und Frist der Einwände informieren. Die Änderung bezieht sich jedoch nur auf die Hinweispflicht, die Rechte des Mieters bezüglich dessen, was eine unzumutbare Härte darstellen könnte, wurden durch das neue Gesetz nicht erweitert.