Eine Mietminderung bedeutet Aufwand und Ärger: Als Vermieter gehen Ihnen Einnahmen verloren, außerdem gibt es lästige Auseinandersetzungen mit dem Mieter. Wenn Sie Ihre Rechte und Pflichten kennen, können Sie den Schaden begrenzen.
Fällt die Heizung im Winter längere Zeit aus, ist das ein Grund für Mietminderung.
Unstimmigkeiten mit Mietern gehören zum Alltag eines Vermieters. Wenn es aber so weit kommt, dass der Mieter zum Mittel der Mietminderung greift, belastet der Konflikt das wichtige Vertrauensverhältnis zwischen Vermieter und Mieter erheblich. Oft enden solche Streitigkeiten vor Gericht.
Um das Problem zu lösen, sollten Sie als Vermieter über die Rechte und Pflichten beider Vertragsparteien bei einer Mietminderung Bescheid wissen.
Sind Mieter einer Lärmbelästigung ausgesetzt, müssen Vermieter mit Mietminderung rechnen.
Wenn die Immobilie Mängel aufweist, erlaubt das Mietrecht, die Miete zu mindern. Zu den Sachmängeln gehören unter anderem defekte Elektroinstallationen, undichte Fenster oder eine nicht funktionierende Heizungsanlage. Aber auch Beeinträchtigungen der Wohnqualität durch äußere Faktoren gelten als Mangel. Dazu zählen beispielsweise Lärmbelästigungen, Bauarbeiten in der Nachbarschaft oder Verunreinigungen im Treppenhaus. Ein weiterer anerkannter Grund für eine Mietminderung liegt vor, wenn die Wohnung nicht der Beschreibung im Mietvertrag entspricht, also zum Beispiel über weniger Wohnfläche verfügt als angegeben.
Undichte Fenster sollten vom Vermieter schnell repariert werden, sonst droht Mietverlust.
Grundlage für eine Mietminderung ist immer die Bruttomiete. Um wie viel Prozent ein Mieter die Miete kürzen darf, ist jedoch strittig. In den letzten Jahren sind dazu verschiedene Gerichtsurteile gesprochen worden, die als Orientierung dienen können. Bei einem Ausfall der Heizung im Winter gilt beispielsweise eine Mietminderung von 40 bis 50 Prozent als angemessen. Lärm wegen Bauarbeiten in der Nachbarschaft berechtigen zu einer Mietminderung von 15 bis 25 Prozent. Das gilt allerdings nur so lange, wie die Baustelle besteht. Wenn also die Bauarbeiten nur vom Ersten bis zum Fünfzehnten des Monats dauern, darf der Mieter nur die halbe Monatsmiete kürzen. Genauere Informationen dazu erhalten Sie bei Eigentümerverbänden wie Haus & Grund.
Zur Mietminderung ist der Mieter nur dann berechtigt, wenn er den Mangel zuerst Ihnen als Vermieter gemeldet hat. Er muss Ihnen die Möglichkeit einräumen, das Problem innerhalb einer angemessenen Frist zu lösen. Wichtig: Eine Mietminderung gilt nicht als Zahlungsverzug. Deshalb berechtigt sie den Vermieter auch nicht zu einer außerordentlichen Kündigung.
Ein gutes Verhältnis zwischen Vermieter und Mieter ist viel wert. Sie sollten daher versuchen, im Gespräch miteinander eine angemessene Lösung zu finden. Bedenken Sie, dass Ihnen ein zuverlässiger Mieter, der die Wohnung als sein Zuhause betrachtet und sich gut in die Hausgemeinschaft einfügt, viel Aufwand und Kosten ersparen kann.
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