Wann Renovierungsklauseln ungültig sind

In nahezu allen Mietverträgen sind Schönheitsreparaturen vom Mieter vorgesehen. Üblicherweise muss der Mieter nach einer bestimmten Frist – in der Regel nach fünf oder sieben Jahren – die Wohnung renovieren. Zieht er innerhalb der Frist aus und damit vor der fälligen Renovierung, werden nach der üblichen Quotenklausel die Renovierungskosten anteilig der Mietzeit auf den Mieter umgelegt.

Nun hat der Bundesgerichtshof entschieden, in welchen Fällen die Quotenklausel ungültig ist und der Vermieter die Renovierungskosten selbst tragen muss. Damit die Klausel im Mietvertrag grundsätzlich wirksam ist, muss sie nachvollziehbar und verständlich sein und nicht auf starren Fristen beruhen.

Ungültig hält dabei der BGH folgende Klausel: „Berechnungsgrundlage ist der Kostenvoranschlag eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachgeschäfts.“ Diese Formulierung benachteiligt den Mieter unangemessen. Laut den Karlsruher Richtern kann die Klausel dahingehend verstanden werden, dass der Kostenvoranschlag des vom Vermieter ausgewählten Malerfachgeschäfts bindend für die Bemessung des Abgeltungsbetrages ist. Damit könne der Mieter keine Einwendungen gegen die Richtigkeit und Angemessenheit des Kostenvoranschlages erheben. Auch kann der Mieter mit der Klausel die anteiligen Renovierungskosten nicht nach Maßgabe eines von ihm eingeholten günstigeren Kostenvoranschlages verlangen. Damit sind aber die Voraussetzungen für die Gültigkeit der Quotenklausel nicht mehr gegeben.

Ist die Quotenklausel unwirksam, muss der Mieter beim Auszug weder renovieren, noch anteilige Renovierungskosten zahlen, wenn die im Mietvertrag genannten Renovierungsfristen noch nicht abgelaufen sind. Die Vermieter riskieren bei zu eng gefassten Quotenklauseln, dass sie völlig auf den Renovierungskosten sitzenbleiben. Nach Einschätzung des Mieterbundes sind die Quotenklauseln hunderttausender Mietverträge unwirksam.

Prüfen Sie als Vermieter, ob ihr Mietvertrag eventuell eine ungültige Quotenklausel enthalten könnte. Sofern die Klausel die Rechte des Mieters unnötig eingrenzt, sollten Sie sich von einem Anwalt beraten lassen, sofern sie nicht die Renovierungskosten selber tragen wollen. Bei Neuvermietung empfiehlt sich, von vornherein im Mietvertrag die Quotenklausel so zu formulieren, dass der Mieter eigene Angebote zur Renovierung einholen kann.