Mieterhöhung über ortsübliche Miete zulässig

Nach einem aktuellen Urteil des Bundesgerichtshofs (4. Juli 2013; Az: VII ZR 249/12) dürfen Vermieter die Miete über die von einem Gutachter ermittelte Vergleichsmiete erhöhen. Vorausgesetzt, der Mietspiegel lässt solche Zuschläge ausdrücklich zu.

Nach dem Gesetz (BGB §§ 558 bis 558e) kann ein Vermieter eine Mieterhöhung innerhalb der Kappungsgrenze (20 Prozent) bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete fordern. Im Mieterhöhungsschreiben muss er dies schriftlich begründen und darin auch seinen Maßstab für die ortsübliche Vergleichsmiete nennen: Möglich ist ein beigefügtes Gutachten eines öffentlich bestellten Sachverständigen, der Nachweis dreier Vergleichsmieten, der Hinweis auf einen Mietspiegel oder die entsprechenden Angaben einer Mietdatenbank. In dem aktuellen Urteil hat der Bundesgerichtshof nun den Mietspiegel gegenüber den anderen Grundlagen aufgewertet.

Die Eigentümerin einer Reihenhaussiedlung, eine ehemalige Soldatenunterkunft in Geilenkirchen nördlich von Aachen, hatte ihre Mieter wegen einer Mieterhöhung angeschrieben. Sie begründete ihr Anliegen mit dem Mietspiegel der Gemeinde.

Die Mieter allerdings lehnten die Erhöhung ab, worauf die Vermieterin vor dem Amtsgericht Geilenkirchen klagte. Das Amtsgericht ließ ein Sachverständigengutachten einholen und gab der Klage überwiegend statt. Das Gutachten basierte auf Vergleichswohnungen der ehemaligen Soldatensiedlung.

Gegen die Entscheidung wurde vor dem Landgericht (LG) Aachen Berufung eingelegt. Das Berufungsgericht zog statt des Gutachtens nun wieder den Geilenkirchner Mietspiegel heran und verurteilte die Mieter zu einer relativ geringen Mieterhöhung auf 4,30 Euro pro Quadratmeter.

Der Bundesgerichtshof (BGH) in Karlsruhe bestätigte die Heranziehung des Mietspiegels als Grundlage für die Ermittlung der ortsüblichen Miete. Das Gutachten des Sachverständigen sei ungeeignet, so die Karlsruher Richter, weil es nur Vergleichswohnungen aus einer einzigen Siedlung berücksichtige, die dem selben Vermieter gehören. Der Sachverständige müsse bei der Ermittlung der Einzelvergleichsmiete ein breites Spektrum von Vergleichswohnungen aus der Gemeinde berücksichtigen.

Obwohl auch die Vorinstanz ihre Entscheidung mit dem Mietspiegel begründete, verwarfen die Karlsruher Richter auch das Urteil des Landesgerichts als „rechtsfehlerhaft“.  Denn die Aachener Richter hatten nicht den im Mietspiegel vorgesehenen Einfamilienhauszuschlag berücksichtigt, da sonst der Höchstwert des Mietspiegels überschritten würde. Mit dem Zuschlag sollen aber, so der BGH, Umstände berücksichtigt werden, die in den im Mietspiegel ausgewiesenen Spannen keinen Niederschlag gefunden haben.

Der Bundesgerichtshof hat den Einfamilienhauszuschlag daher selbst geschätzt und ist auf eine ortsübliche Vergleichsmiete von 4,41 Euro pro Quadratmeter gekommen. Die vom BGH abgeleitete Mieterhöhung liegt damit elf Cent pro Quadratmeter über der vom LG Aachen ermittelten Mieterhöhung. Die korrekte Anwendung des Mietspiegels führte in diesem Fall also zu Lasten der Mieter zur höchst möglichen Mieterhöhung.

Mit dem Urteil kommt dem Mietspiegel als Maßstab für die Ermittlung der ortsüblichen Miete rechtlich einen höheren Stellenwert als ein Gutachten zu. Für Vermieter kann es sich daher auszahlen, den zuständigen Mietspiegel  genau zu kennen und eventuelle Zuschläge bei der Mietanpassung zu berücksichtigen.