Beim Erwerb von Wohneigentum fällt Grunderwerbsteuer an. Hier erfahren Sie, wie Sie mithilfe der Instandhaltungsrücklage, der Anrechnung von Zubehör und weiteren Tricks die Steuerlast senken können.
Seit 2007 haben alle Bundesländer mit Ausnahme von Bayern die Grunderwerbsteuer erhöht – zum Teil sogar mehrfach. Für Käufer erhöht die Steuer die Kosten des Immobilienerwerbs. Was viele Käufer nicht wissen: Je nach Art des Erwerbs sind unterschiedliche Bemessungsgrundlagen für die Steuererhebung anzusetzen. Je nachdem, ob es sich um einen freien Verkauf oder um eine Zwangsvollstreckung handelt, ist die Instandhaltungsrücklage bei der Ermittlung zu berücksichtigen oder nicht zu berücksichtigen.
Immobilienerwerb durch freien Verkauf
Die Grunderwerbsteuer wird beim Kauf eines Hauses mit Grundstück auf den Gesamtpreis erhoben. Die Steuer bemisst sich nach dem Wert der Gegenleistung; in der Regel also nach dem Kaufpreis. Relevant ist der im Notarvertrag genannte Kaufpreis. Zur Preisbestimmung berücksichtigen die Vertragsparteien neben dem Wert des eigentlichen Gebäudes auch die Höhe der zu übertragenen Instandsetzungsrücklage. Die darf aber laut höchstrichterlicher Rechtsprechung aus der Bemessungsgrundlage der Grunderwerbssteuer herausgenommen werden. Es sollte daher bereits bei Abfassung des Kaufvertrages darauf geachtet werden, dass der Kaufpreis entsprechend aufgeteilt wird. Damit nur für den Teil, der die Wohnung betrifft, Grunderwerbsteuer gezahlt werden kann.
Ein Beispiel:
Der Kaufpreis der Immobilie beträgt 500.000 Euro, die darin enthaltene Instandsetzungsrücklage 100.000 Euro. Der Kaufvertrag sollte die Formulierung aufweisen: „Der Kaufpreis enthält eine Instandhaltungsrücklage von 100.000 Euro." In diesem Fall müssen als Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbssteuer nur 400.000 Euro angesetzt werden. Selbst in Bayern, wo der bundesweit niedrigste Steuersatz von 3,5 Prozent erhoben wird, ergibt sich in dem Beispiel eine Steuerersparnis von 3.500 Euro. In Brandenburg, wo wie auch in weiteren Bundesländern mit 6,5 Prozent die höchste Grunderwerbsteuer kassiert wird, ergäbe sich aus dem Beispiel sogar eine Steuerersparnis von 6.500 Euro.
Immobilienerwerb durch Zwangsversteigerung
Beim Erwerb einer Immobilie in der Zwangsversteigerung mindert eine vorhandene Instandhaltungsrücklage die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer nicht.
Ein Beispiel:
Wird wieder das Beispiel mit dem Höchstgebot in Höhe des Gesamtkaufpreis von 500.000 herangezogen, so beträgt die Erwerbsteuer in Bayern 17.500 Euro und in Brandenburg sogar 32.500 Euro. Ein scheinbares Ersteigerungs-Schnäppchen kann also aufgrund der deutlich höheren Grunderwerbsteuer teurer kommen als ein vergleichbarer Erwerb aus einem freien Verkauf.
Bewegliches Zubehör rausrechnen
Käufer einer Bestandsimmobilie können die Grunderwerbsteuer reduzieren, indem sie bewegliche und unbewegliche Bestandteile der Immobilie im Kaufvertrag trennen. Denn zu versteuern ist lediglich die Immobilie selbst sowie untrennbar mit dem Haus verbundenes Inventar. Wird bewegliches Inventar mitgekauft, wie zum Beispiel eine Einbauküche oder ein Kamin gilt das als Zubehör. Um Steuern zu sparen empfiehlt es sich, den Wert des Zubehörs im Kaufvertrag aufzulisten. Das Finanzamt zieht den Wert für die beweglichen Gegenstände vom Kaufpreis ab.
Ein Beispiel:
Der Kaufpreis für eine Immobilie beträgt 300.000 Euro. In Bayern müssten dafür 10.500 Euro Grunderwerbsteuer entrichtet werden, in Brandenburg sogar 19.500 Euro.
Können die Käufer jedoch frei bewegliche Gegenstände wie eine Küche für 8.000 Euro, einen Kamin für 3.000 Euro und vielleicht noch eine Sauna für 3.500 Euro auflisten, reduziert sich die Bemessungsgrundlage um 14.500 Euro. Jetzt sieht die Rechnung wie folgt aus:
300.000 Euro – 14.500 Euro x 3,5 (6,5) Prozent.
Statt 10.500 Euro in Bayern müssten noch 9.992 Euro und in Brandenburg statt 19.500 Euro nur 18.557 Euro bezahlt werden.
Die angesetzten Preise für frei bewegliche Gegenstände sollten allerdings realistisch angesetzt werden und nicht mehr als 15 Prozent des Kaufpreises ausmachen. Anderenfalls ist mit Nachfragen des Finanzamtes zu rechnen.
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