Erbschaftssteuer bei Immobilien
Wer eine Immobilie erbt, muss eine Erbschaftsteuer zahlen. Die Höhe der Freibeträge hängt vom Verwandtschaftsverhältnis und der Steuerklasse ab. In diesem Artikel erhalten Sie Informationen rund um die Erbschaftssteuer bei Immobilien.
Alles zur Erbschaftsteuer und den Freibeträgen
Wann muss das Finanzamt über die Erbschaft informiert werden?
Ein geerbtes Haus bedeutet erst einmal Schriftverkehr mit dem Finanzamt. Denn sämtliche Erbschaften in Deutschland unterliegen dem Gesetzbuch nach der Steuerpflicht. Innerhalb von drei Monaten nach dem Tod eines Menschen, der Sie als Erbe eingesetzt hat, müssen Sie das Finanzamt über die Erbschaft informieren. Alles andere wäre womöglich Steuerhinterziehung. Die Finanzbehörde kann noch Jahre später die Erbschaftsteuer von Ihnen einfordern und sogar ein Strafverfahren gegen Sie einleiten.
Wie hoch sind die Freibeträge bei Erbschaft einer Immobilie?
Verwandtschaftsgrad & Freibträge
| Verwandtschaftsgrad | Freibetrag |
| Ehegatten, eingetragene Lebenspartner: | 500.000 Euro Freibetrag |
| Kinder, Stiefkinder: | 400.000 Euro Freibetrag |
| Enkel: | 200.000 Euro Freibetrag |
| Eltern, Großeltern: | 100.000 Euro Freibetrag |
| alle anderen Erben: | 20.000 Euro Freibetrag |
Freibeträge mindern die Höhe der Erbschaftsteuer
Als Erbe steht Ihnen ein Freibetrag zu, auf den Sie keine Steuern zahlen müssen. Den Freibetrag können Sie von der Erbschaft abziehen. Erst auf die Summe, die nach Abzug übrig bleibt, erhebt das Finanzamt die Erbschaftsteuer. Für die Höhe des Freibetrags sind der Verwandtschaftsgrad und die sich daraus ergebende Steuerklasse ausschlaggebend.
Was sind die Steuerklassen je nach Verwandtschaftsgrad?
Erben werden nach dem Erbschaftsrecht in drei Steuerklassen eingeteilt. Die Steuerklassen ergeben sich allein aus dem Verwandtschaftsverhältnis.
Steuerklasse I:
Ehegatten, Kinder, Stiefkinder, Enkel, Urenkel, Eltern, Großeltern
Steuerklasse II:
Geschwister, Neffen, Nichten, Stiefeltern, Schwiegerkinder, Schwiegereltern, geschiedene Ehegatten
Steuerklasse III:
alle weiteren Erben
Je nach dem, zu welcher Steuerklasse Sie gehören, erhebt das Finanzamt unterschiedlich gestaffelte Erbschaftsteuersätze.
Steuerklassen und Freibeträge für die Erbschaftssteuer bei Immobilien
Zu versteuernde Erbschaft nach Abzug der Freibeträge |
Steuerklasse I | Steuerklasse II | Steuerklasse III |
| bis 75.000 | 7 Prozent | 15 Prozent | 30 Prozent |
| bis 300.000 | 11 Prozent | 20 Prozent | 30 Prozent |
| bis 600.000 | 15 Prozent | 25 Prozent | 30 Prozent |
| bis 6.000.000 | 19 Prozent | 30 Prozent | 30 Prozent |
| bis 13.000.000 | 23 Prozent | 35Prozent | 50 Prozent |
| bis 26.000.000 | 27 Prozent | 40 Prozent | 50 Prozent |
| über 26.000.000 | 30 Prozent | 43 Prozent | 50 Prozent |
Haus erben
Beispielrechnungen
Von der Tante ein Haus erben
Wieviel Steuern müssen Sie zahlen?
Das von Ihrer Tante geerbte Haus ist 407.000 Euro wert. Erben Sie das Haus von Ihrer Tante, liegt Ihr Freibetrag bei 20.000 Euro. Ihre zu versteuernde Erbschaft beträgt daher 387.000 Euro. Als Nichte oder Neffe gehören Sie zur Steuerklasse II. Bei einem Steuersatz von 25 Prozent zahlen Sie 96.750 Euro Erbschaftsteuer.
| Haus erben | EURO |
| Wert der Immobilie | 407.000 EUR |
| Verwandschaftsgrad Neffe | 20.000 EUR Freibetrag |
| Zu versteuernder Betrag | 387.000 EUR |
| Neffe= Steuerklasse II | 25% |
| Erbschaftsteuer | 96.750 EUR |
Vom Vater ein Haus erben
Diese Kosten fallen für die Erbschaftssteuer an
Das von Ihrem Vater geerbte Haus ist 407.000 Euro wert. Als Kind gehören Sie zur günstigen Steuerklasse I. Nach Abzug Ihres Freibetrags von 400.000 Euro beträgt Ihre zu versteuernde Erbschaft 7.000 Euro. Bei einem Steuersatz von sieben Prozent zahlen Sie 490 Euro Erbschaftsteuer.
| Haus erben | EURO |
| Wert der Immobilie | 407.000 EUR |
| Verwandschaftsgrad Sohn | 400.000 EUR Freibetrag |
| Zu versteuernder Betrag | 7.000 EUR |
| Sohn= Steuerklasse I | 7% |
| Erbschaftsteuer | 490 EUR |
Kann man steuerfrei erben?
Steuerfrei erben Sie eine Immobilie, wenn Sie als verwitweter Partner im Eigenheim bleiben. Das gilt unabhängig von Wert und Größe der Immobilie. Einzige Auflage: Sie müssen dort auch die nächsten zehn Jahre wohnen. Möchten Sie innerhalb dieser Zeit das geerbte Haus verkaufen oder vermieten, wird doch noch Erbschaftssteuer fällig.
Auch Kinder erben eine Immobilie steuerfrei, wenn sie dort für mindestens zehn Jahre wohnen. Hier gilt aber eine Obergrenze von 200 Quadratmetern Wohnfläche.
Hinweis: Die Steuerersparnis der Immobilien kann mit einem Rechner nicht pauschal ermittelt werden. Hier muss im Einzelfall kalkuliert werden, welche Steuern im normalen Erbfall angefallen wären.
Haus geerbt - und was dann?
Haben Sie ein Haus oder eine Eigentumswohnung geerbt, müssen Sie nicht nur steuerrechtliche Fragen klären. Meist muss auch entschieden werden, was mit der Immobilie passieren soll. Wollen Sie nicht selbst einziehen, können Sie Ihre Immobilie verkaufen, vermieten oder gar das Erbe ausschlagen. In jedem Fall gilt es, Werte ermitteln zu lassen, Mietpreisverordnungen zu beachten oder Fristen zu wahren. Schließlich wollen Sie mit einer verschuldeten Immobilie nicht in eine finanzielle Schieflage geraten.
Wie bestimme ich den Wert einer Immobilie?
Über die Grundvermögensbewertungsverordnung bestimmt das Finanzamt den Wert einer Immobilie. Wer sich vom Fiskus benachteiligt fühlt, kann auf eigene Kosten ein Gutachten zum durchschnittlichen Marktwert anfertigen lassen.
Tipp: Gewinnen Sie mithilfe der Immobilienbewertung von Immobilienscout24 erste Klarheit darüber, wie viel Ihre geerbte Immobilie wert ist.
Immobilienbewertung für geerbte Immobilie
Wenn Sie Ihre geerbte Immobilie verkaufen wollen, ist eine objektive Wertermittlung der Immobilie von großer Bedeutung. Für die Wertermittlung werden Kriterien wie Größe, Nutzungsmöglichkeiten, Umfeld und Modernisierungsstand herangezogen.
Für eine korrekte Immobilienbewertung sind fundierte bautechnische, betriebswirtschaftliche wie auch juristische Kenntnisse erforderlich. Der Verkehrswert, auch Marktwert genannt, ist das Resultat aus drei unterschiedlichen Verfahren, die zur Berechnung herangezogen werden: Das Sachwertverfahren, das Vergleichswertverfahren und das Ertragsverfahren.
Fazit: Der Verkehrswert bestimmt den Wert einer Immobilie und ist ein wichtiger steuerrechtlicher Anhaltspunkt für geerbte Immobilien. Wollen Sie Ihre geerbte Immobilie vor Verlusten schützen, lesen Sie unsere Tipps rund um die Vermarktung oder machen Sie einen Mietcheck.
Nachlass ausgeglichen regeln: Immobilien clever vererben
Wer den Familienfrieden wahren will, kann frühzeitig Vorsorge betreiben, wenn es um das Erbe geht:
- Testament handschriftlich aufsetzen, unterschreiben und einer Person des persönlichen Vertrauens übergeben oder beim Amtsgericht deponieren
- Notarielles Testament beim Amtsgericht hinterlegen
- Im Testament festlegen, dass Erbengemeinschaften ausgeschlossen sind. Damit vermeiden Sie, dass Entscheidungen, die das Erbe betreffen, nur gemeinsam über die Erbengemeinschaft getroffen werden können.
- Fachlicher Rat eines Notars, Steuerberaters oder Fachanwalt für Erbrecht hilft, frühzeitig Fallstricke zu vermeiden.
- Testamentarisch definierte Teilungsanordnung, die festlegt, wer Kapitalvermögen, Wertpapiere oder eine Immobilie erbt.
Haben Sie eine Immobilie zu vererben, oder gehören Sie im Erbfall zu den Begünstigten ist auch zu beachten, dass der Fiskus unter bestimmten Umständen mit im Boot sitzt. Clever vererben heißt, das neue Erbrecht, das seit dem 1. Januar 2009 gilt, so einzusetzen, dass die erhöhten Freibeträge zu einer finanziellen Entlastung führen und nicht das Erbe aufzehren.
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