Haus ver­kau­fen mit Wohn­recht

Ein Wohnrecht im eigenen Haus ist für viele Eigentümer:innen ein Traum. Auf welche Dinge Sie beim Hausverkauf mit Wohnrecht achten sollten, welche Pflichten und Rechte bestehen und welche Dokumente für den Verkauf wichtig sind, erfahren Sie in diesem Artikel.

• Es gibt das Wohnrecht als personengebundenes und als dingliches Recht. Beides ist im Grundbuch einzutragen.
  
  
• Bei einem Hausverkauf mit Wohnrecht bleibt das Recht weiterhin bestehen. Eine Kündigung der Wohnrechtinhaber:innen ist nicht möglich.
  
  
• Wenn der:die Wohnrechtinhaber:in zustimmt, können jedoch individuelle Abmachungen beispielsweise in Form einer Abfindung getroffen werden.
  
  
• Möchten Sie ein Haus verkaufen, das mit einem Wohnrecht versehen ist, fällt der Verkaufspreis tendenziell niedriger aus, da der:die Erwerber:in die Immobilie nicht zu Eigenzwecken nutzen kann.
  

Wenn vom Verkauf von Immobilien mit Wohnrecht die Rede ist, kommen zwei Szenarien infrage:

1. Sie möchten als Eigentümer:in Ihre Immobilie veräußern und dabei ein Wohnrecht für sich selbst einräumen. Sie verkaufen also, dürfen aber in Haus oder Wohnung wohnen bleiben.
2. Sie möchten als Eigentümer:in eine Immobilie verkaufen, für die ein laufendes Wohnrecht eingetragen ist.

Für beide Fälle enthält § 1093 BGB die geltenden Vorschriften. Vereinbaren Käufer:in und Verkäufer:in ein Wohnrecht, bedeutet das: Der:die Wohnrechtinhaber:in darf die Wohnung oder das Haus weiterhin nutzen, ohne ein Mietverhältnis eingehen oder Eigentümer:in sein zu müssen. Im Grundbuch wird das Wohnrecht nach notarieller Beurkundung eingetragen.

Ein Wohnrecht kann befristet oder auf Lebenszeit vereinbart werden. Hauptsächlich wird ein lebenslanges Wohnrecht vereinbart, wenn Eltern das Haus den Kindern zu Lebzeiten übertragen, sie aber weiterhin darin wohnen möchten.

Die lebenslange Variante ist auch für Lebensgemeinschaften interessant. Dem:der nicht verheirateten Lebenspartner:in kann ein Wohnrecht eingeräumt werden, sodass Streitigkeiten um das Erbe im Falle des vorzeitigen Ablebens vermieden werden.

Beim befristeten Wohnrecht darf der:die Berechtigte über einen vorher fest definierten Zeitraum in Wohnung oder Haus wohnen. Diese Wohnrecht läuft nach der festgelegten Frist aus.

Zudem wird zwischen zwei Formen des Wohnrechts unterschieden. Es gibt das Wohnrecht als:

• beschränkt persönliche Dienstbarkeit: Wohnrecht nur für die eingetragene Person
• dingliches Recht: Wohnrecht, das auch für Verwandte oder Pflegepersonal der eingetragenen Person gilt.

Kommt es also beispielsweise im Alter zu einem Pflegefall und das Wohnrecht wurde als dingliche Dienstbarkeit eingeräumt, könnte auch Pflegepersonal in der Immobilie wohnen.

Das Haus zu verkaufen und dabei ein Wohnrecht auf Lebenszeit zu vereinbaren, hat gegenüber dem klassischen Immobilienverkauf einige Vorteile:

• Sie können weiterhin wie gewohnt das Haus oder die Wohnung nutzen, sind aber von den Eigentümer:innenpflichten weitgehend freigestellt. Gerade für ältere Menschen, die das Objekt beispielsweise an Verwandte verkaufen möchten, ist das eine interessante Option.
• Sie haben die Wahl: Entscheiden Sie sich für ein einfaches unentgeltliches Wohnrecht, bei dem Sie keinerlei Miete zahlen und lediglich für die üblichen Nebenkosten aufkommen? Oder setzen Sie auf das Konzept der Leibrente, bei dem die neuen Eigentümer:innen Ihnen ein Wohnrecht einräumen und statt des Kaufpreises der Immobilie eine lebenslange monatliche Rente zahlen? Oder lassen Sie sich den vollen Kaufpreis auszahlen und zahlen im Gegenzug eine monatliche Miete?
• Sie müssen sich trotz des Immobilienverkaufs nicht um eine neue Bleibe kümmern und keinen kostspieligen Umzug arrangieren.
  

Soll der Immobilienverkauf mit Einräumung des Wohnrechts erfolgen, sind hinsichtlich der Steuer bestimmte Aspekte von Bedeutung: die Schenkungssteuer einerseits, die Spekulationssteuer andererseits.

Möchten Sie Ihr Haus verkaufen und das Wohnrecht als ehemalige:r Eigentümer:in für sich behalten, profitieren Sie von einem finanziellen Vorteil. Der Wohnungs- und Hausverkauf trotz Wohnrecht ist wie eine Schenkung zu verstehen und muss daher versteuert werden. Allerdings gibt es Steuerfreibeträge, die vom Verwandtschaftsverhältnis zwischen Käufer:in und Verkäufer:in beziehungsweise Schenker:in und Begünstigten abhängen.

Folgende Freibeträge sind vorgesehen (§ 16 ErbStG):

Wie auch bei anderen Immobilien- und Wohnungsverkäufen müssen Sie beim Hausverkauf trotz Wohnrecht die Spekulationsfrist beachten, um keine Spekulationssteuer zahlen zu müssen. Wer innerhalb von zehn Jahren nach dem Erwerb einer Immobilie diese wieder verkauft und das Wohnrecht zu behält, muss auf den Gewinn Steuern zahlen.

Die Höhe der Spekulationssteuer hängt von dem erzielten Gewinn und Ihrem persönlichen Steuersatz ab. Da aber in der Regel mit einem relativ niedrigen Gewinn zu rechnen ist, wenn Sie ein Haus oder eine Wohnung mit Wohnrecht auf Lebenszeit verkaufen möchten, sollte sich der Betrag in Grenzen halten.

Worauf kommt es an, wenn Sie selbst ein Haus oder eine Wohnung mit bestehendem Wohnrecht besitzen und dieses Objekt gerne verkaufen möchten? Hier ist vor allem Folgendes zu beachten:

• Beim Verkauf bleibt das Wohnrecht weiterhin bestehen.
• Der:die Käufer:in kann daher nicht frei über das Objekt verfügen.

Aus diesen Gründen ist es nicht einfach, eine Wohnung oder ein Haus mit Wohnrecht zu veräußern. Die Zielgruppe außerhalb von Familie und Freund:innen ist sehr beschränkt. Interessant könnte eine eigene Immobilie mit eingetragenem Wohnrecht für Kapitalanleger:innen sein. Doch auch Personen, die das Haus oder die Wohnung erst nach Jahren selbst nutzen und sich vor weiter steigenden Preisen schützen möchten, könnten interessiert sein, um langfristig Geld zu sparen.

Ein lebenslanges Wohnrecht aufheben, um die Chancen auf den Verkauf und den Preis zu steigern, können Sie nicht. Der:Die Wohnberechtigte muss diesbezüglich zustimmen, bevor es zu einer Löschung des Eintrags im Grundbuch kommen kann. Möglicherweise lässt sich der:die Rechteinhaber:in mit einer Abfindung umstimmen.

Ob es sich für Sie als Verkäufer:in lohnt, hängt von der Höhe der Abfindung und den wahrscheinlich auftretenden Einbußen beim Verkauf ab. Falls der:die Wohnberechtigte nicht zustimmt, erlischt das Wohnrecht in folgenden Situationen:

• Fristablauf eines befristeten Wohnrechts
• Tod des:der Wohnrechtinhaber:in
• Immobilie ist nicht bewohnbar
• Wohnrecht war an bestimmte Bedingungen gekoppelt, die weggefallen sind
• Zwangsversteigerung des Objektes

Stirbt der:die Rechteinhaber:in, erlischt das Wohnrecht. Das Wohnrecht kann nicht vererbt werden. Auch eine Übertragung auf Dritte ist nicht möglich.

Der Wert und damit auch der Kaufpreis einer belasteten Immobilie mit Wohnrecht ist im Vergleich zu einer unbelasteten Immobilie deutlich geringer. Um die Wertminderung durch das lebenslange Wohnrecht zu berechnen, helfen Tabellen des Statistischen Bundesamts. Sie bilden Kapitalwerte je nach Geschlecht und Alter der Wohnrechtinhaber:innen und berücksichtigen dabei die durchschnittliche Lebenserwartung. Je nach Objekt wird eine fiktive Miete, auf das Jahr gerechnet, mit dem Kapitalwert multipliziert.

Ob sich der Immobilienverkauf mit Wohnrecht lohnt, sollten Sie im Vorfeld genau überlegen. Der Wertverlust kann relativ hoch ausfallen.

Möchten Sie Ihr Haus oder Ihre Wohnung verkaufen und das Wohnrecht behalten, benötigen Sie für den Verkauf einige Unterlagen. Hierzu zählen:

Folgende weitere Belege und Dokumente benötigen Sie, wenn Sie eine Wohnung verkaufen, die mit lebenslangem Wohnrecht versehen ist:

• Teilungserklärung vom Grundbuchamt (10 Euro unbeglaubigt, 20 Euro beglaubigt)
• Protokolle der Eigentümer:innenversammlungen der letzten drei Jahre
• Wohngeldabrechnungen
• Aktueller Wirtschaftsplan und Rücklagenübersicht
  

Wenn Sie sich für den Hausverkauf trotz Wohnrecht entscheiden, sollten Sie auf die rechtlichen Umstände achten. Diese Feinheiten sind nicht zu unterschätzen. Auch innerhalb der Familie sollten Vereinbarungen wie etwa Regelungen rund um das Thema Nebenkosten schriftlich festgehalten werden.

Vorzugsweise sollten Sie Expert:innen wie Immobilienmakler:innen hinzuziehen. Sie kennen die Fallstricke und stehen hilfreich und beratend zu Seite, sodass der Hausverkauf mit Wohnrecht für Sie vorteilhaft endet.

Möchten Sie die Wohnung mit lebenslangem Wohnrecht verkaufen, halten Sie alle wichtigen Faktoren wie Nebenkosten immer schriftlich fest. Nur dann, wenn wirklich alles bis ins kleinste Detail schriftlich fixiert ist, sollten Sie den Immobilienverkauf gegen Wohnrecht starten.