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Immobilie verkaufen

Immobilien verkaufen: So geht's

Was Sie beachten müssen, wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen möchten, erläutern wir in diesem Ratgeber. Sie erhalten einen Überblick über den Immobilienverkauf und erfahren, welche Fehler zu vermeiden sind. Hier bei ImmoScout24 bekommen Sie außerdem eine Checkliste an die Hand, damit der Immobilienverkauf klappt. 
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Das Wichtigste in Kürze

  • Beim Immobilienverkauf sollten Sie den Verkaufspreis etwa fünf bis acht Prozent höher ansetzen, um Spielraum für Preisverhandlungen zu lassen. 
  • Um einen realistischen Marktwert Ihrer Immobilie zu erhalten, sollten Sie den regionalen Immobilienmarkt sorgfältig beobachten. Sie können aber auch die Expertise eines:einer entsprechenden Sachverständigen oder eineseine:r Maklers:in in Anspruch nehmen, um eine Fehleinschätzung über den Verkaufspreis zu vermeiden. 
  • Vom Einstellen des Inserats bis zur endgültigen Vertragsunterschrift bei dem:der Notar:in vergehen in der Regel mehrere Monate. Dies sollten Sie in Ihrer persönlichen Planung unbedingt berücksichtigen, um beispielsweise genügend Zeit für die Suche eines neuen Zuhauses zu haben. 
  • Als Verkäufer:in sind Sie bereits beim Schalten einer Immobilienanzeige gesetzlich dazu verpflichtet, die Angaben aus dem Energieausweis gegenüber Interessent:innen transparent zu machen. 

Direkt zum Wunschthema

  1. Wie kann ich am besten mein Haus verkaufen?
  2. Corona: Ist es sinnvoll, jetzt eine Immobilie zu verkaufen?
  3. Vor dem Immobilienverkauf
  4. Während des Immobilienverkaufs
  5. Nach dem Immobilienverkauf
  6. Die häufigsten Fragen zum Immobilienverkauf
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Wie kann ich am besten mein Haus verkaufen?

Viele Immobilienverkäufer:innen sind ungeduldig und unterschätzen, wie aufwändig und zeitintensiv ein Immobilienverkauf ist. Wir listen Ihnen hier sechs häufige Fehler auf, die Sie unbedingt vermeiden sollten. Zudem erfahren Sie in diesem Immobilienverkauf-Ratgeber, wie Sie Schritt für Schritt richtig vorgehen und was Sie beim Immobilie Verkaufen beachten sollten. 

Corona: Ist es sinnvoll, jetzt eine Immobilie zu verkaufen?

Seit März 2020 steht unsere Welt auf dem Kopf: Das Corona-Virus hat uns im Griff. Daher fragen sich viele Verkäufer:innen, ob es sich lohnt, jetzt eine Immobilie zu verkaufen. Grundsätzlich lautet die Antwort, dass der Immobilienverkauf auch während der Pandemie möglich ist. Zwar laufen die Prozesse teils anders ab, um die Gesundheitsrisiken für alle Parteien so gering wie möglich zu halten, aber die Nachfrage ist nach wie vor vorhanden. 
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Besonders beliebt bei Käufer:innen sind Immobilien mit den folgenden Eigenschaften:

  • Garten

  • Home Office bzw. Arbeitszimmer

  • Kontaktlose Besichtigungsmöglichkeiten

Achten Sie zudem unbedingt auf die Wahrung der nötigen Abstands- und Hygieneregeln bei Terminen. Weitere Tipps und regelmäßige Updates zum Thema Online-Immobilienverkauf während Corona haben wir Ihnen hier zusammengestellt.

Vor dem Immobilienverkauf


Bevor Sie Ihre Immobilie verkaufen, sollten Sie sich gut vorbereiten. So vermeiden Sie böse Überraschungen und können stattdessen den bestmöglichen Preis erzielen. Bedenken Sie auch, dass Sie sich durch die professionelle Unterstützung eines:einer Maklers:in sehr viel Zeit und Aufwand beim Immobilienverkauf sparen können. 
Immobilie vermieten oder verkaufen?

Sie fragen sich, ob Sie Ihre Immobilie vermieten oder verkaufen sollten? Hier finden Sie Antworten!

Die folgende Checkliste hilft Ihnen dabei, schon im Vorfeld des Immobilienverkaufs einige Punkte zu klären. 

Checkliste für den Immobilienverkauf

  • Habe ich eine Anschlussimmobilie in Aussicht? 
  • Muss ich für die Ablösung meines Kredits eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen? 
  • Besteht Renovierungsbedarf für die zu verkaufende Immobilie? 
  • Sind alle Dokumente wie Flurkarte, Grundbuchauszug, Grundrisse und Energieausweis für den Verkauf vorhanden? 
  • Kann ich dem:der Käufer:in bei Mietobjekten Dokumente wie die Teilungserklärung, Protokolle der Eigentümer:innenversammlungen, Hausgeldabrechnungen etc. vorlegen? 
  • Habe ich eine Aufstellung zu den Instandhaltungskosten der Immobilie? 
  • Verkaufe ich auch Inventar? 
  • Besteht ein Vorkaufsrecht für meine Immobilie? 
  • Welchen Wert hat meine Immobilie? 
  • Ist aktuell ein guter Zeitpunkt für den Immobilienverkauf oder bietet es sich an, noch etwas abzuwarten? 
  • Habe ich eine:n gute:n Makler:in zur Hand oder muss ich mich noch umschauen? 
  • Habe ich schon ein ansprechendes Exposé parat oder muss dies noch erstellt werden? 
  • Welche Möglichkeiten der Käufer:innensuche habe ich schon in Betracht gezogen? Gibt es noch weitere Varianten? 
  • Sind schon ansprechende und aussagekräftige Bilder der Immobilie verfügbar? 
  • Habe ich schon die Bonität des:der potentiellen Käufers:in gecheckt beziehungsweise checken lassen? 
  • Möchte ich selber die Verkaufsverhandlung durchführen oder soll es lieber ein:e Makler:in übernehmen? 
  • Sind alle nötigen Aspekte im Kaufvertrag enthalten? 
  • Habe ich alle wichtigen Punkte für das Übergabeprotokoll zusammengestellt? 
  • Muss ich eigentlich Steuern bezahlen oder entfällt der Punkt für mich? 

Wann ist der beste Zeitpunkt für den Immobilienverkauf?

Der Immobilienverkauf geschieht meist aus persönlichen Gründen. Umzug, Erbschaft oder Scheidung können dafürsprechen, die Immobilie zu verkaufen. Wenn es sich um ein Mietobjekt handelt, können Sie bei Auszug oder Tod eines Mieters:in die Gelegenheit nutzen, sich von der Kapitalanlage zu trennen, da freie Wohnungen sich meist zu einem höheren Preis verkaufen lassen als vermietete Objekte.

Die Jahreszeit, die aktuelle Konjunktur oder das Niedrigzins-Umfeld sowie steuerliche Fristen können sich auf die Bestimmung des besten Zeitpunkts für Ihren Immobilienverkauf auswirken. In diesem Artikel beleuchten wir im Detail, welche Punkte anzeigen können, dass der richtige Zeitpunkt zum Verkauf für Ihre Immobilie gekommen ist. 

Hinweis: Der Verkauf einer Immobilie dauert durchschnittlich sechs bis zwölf Monate. Finden Sie in diesem Artikel konkrete Tipps, die Ihnen dabei helfen, eine genauere Einschätzung zur Dauer des Immobilienverkaufs zu treffen.

Welche Besonderheiten sollte ich beim Immobilienverkauf beachten?


Je nach der Art Ihrer Immobilie können Besonderheiten auftreten. Beispielsweise sollten Sie beim Verkauf eines Einfamilienhauses den Bodenrichtwert kennen, um den Grundstückspreis entsprechend zu gestalten. Bei einem Reihenhaus ist es wichtig, zu wissen, ob sich das Dachgeschoss ausbauen lässt. Mögliche weitere Fragen von Kaufinteressent:innen sollten Sie schon bei der Vorbereitung des Verkaufs antizipieren. 

Besonders kompliziert gestaltet sich der Online-Verkauf von vermieteten Immobilien und von Gewerbeimmobilien. Hier sollten Sie sich auf jeden Fall von einem:einer erfahrenen Makler:in unterstützen lassen und rechtzeitig alle nötigen Unterlagen  zusammensammeln. 
Wichtig: Energieausweis bei Immobilienverkauf Pflicht

Seit 2014 ist der Energieausweis beim Immobilienverkauf Pflicht. Dieser Artikel erklärt die Unterschiede zwischen dem Bedarfsausweis und dem Verbrauchsausweis und verrät Ihnen, welcher Energieausweis beim Immobilienverkauf der richtige ist. Beantragen Sie Ihren Energieausweis bequem online bei ImmoScout24.

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Zu welchem Preis möchte ich meine Immobilie verkaufen?

Wer gut plant, kann seine:ihre Immobilie für gutes Geld verkaufen. Generell ist Geduld angesagt, denn nicht jedes Angebot ist lukrativ. Zu lange zu warten ist genauso schlecht, denn in dieser Zeit kann sich der Immobilienmarkt verändern. Zunächst muss sich der:die Verkäufer:in einen Überblick über den Markt verschaffen. 

Eigentümer:innen orientieren sich bei der Preisgestaltung oft am ursprünglichen Kaufpreis. Die Realität sieht im Laufe der Zeit aber meist anders aus, denn der Preis richtet sich nach Angebot und Nachfrage. Dieser Ratgeber einhält einige Tipps, mithilfe derer Sie einen möglichst hohen Verkaufspreis erzielen können.  

Tipp: Nutzen Sie eine Wertermittlung vor dem Verkauf. Es gibt verschiedene Verfahren, die Experten:innen für Sie durchführen können. Unsere kostenloser Rechner für den Immobilienverkauf gibt Ihnen einen guten ersten Eindruck.

Bei der Festlegung des Verkaufspreises sollten Sie sich unbedingt am jeweiligen regionalen Preisniveau orientieren und den Immobilienwert berechnen lassen. Ist der Preis zu hoch angesetzt, lässt sich das Haus oder die Eigentumswohnung nur schwerlich verkaufen. 

Als Faustregel gilt, dass der Angebotspreis bei etwa fünf bis acht Prozent über dem tatsächlich von Ihnen erwarteten Verkaufspreis liegen sollte. So haben Sie ausreichend Verhandlungsspielraum für die Preisverhandlungen. Überlegen Sie sich in diesem Rahmen auch, wie Ihre Verkaufsstrategie aussehen sollte. Neben gezielten Preisnachlässen kommt auch das Bieter:innenverfahren infrage, das sich besonders für zu verkaufende Immobilien in sehr beliebten Lagen lohnt.

Diese Fragen könnten Sie für die Hausbewertung interessieren:

  1. Wie ermittelt sich der Verkaufspreis eines Hauses?
  2. Wie viel kostet eine Hausbewertung?
  3. Wofür benötigt man eine Hausbewertung?

Sollte ich die Immobilie privat oder über eine:n Makler:in verkaufen?


Ein:e professionelle:r Makler:in ist eine entscheidende Stütze beim Verkauf Ihrer Immobilie. Auch wenn Sie sich selbst gut auf dem Immobilienmarkt auskennen: Es ist sinnvoll, einen Profi zu kontaktieren, um den Wunschpreis zu erzielen. Darüber hinaus sparen Sie sich dank der Unterstützung durch eine:n Makler:in beim Verkaufen der Immobilie viel Zeit und Mühe – Faktoren, die Verkäufer:innen häufig unterschätzen. 
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Ein Makler:in übernimmt für Sie die folgenden Aufgaben, wobei Sie selbstverständlich die letzte Entscheidung treffen können:

  • Professionelle Gestaltung des Exposés
  • Nutzung verschiedener Vermarktungswege
  • Organisation der Besichtigungen
  • Rechtliche Absicherung des Hausverkaufs 
  • Unterstützung des:der Käufer:in bei der Immobilienfinanzierung
  • Prüfung der Bonität des:der Käufer:in

Darüber hinaus dient der:die Immobilienmakler:in als Vermittler:in zwischen Ihnen und dem:der Käufer:in. Beispielsweise hilft er:sie bei den Kaufpreisverhandlungen, garantiert eine reibungslose Besichtigung und kann alle auftretenden Fragen beantworten. Die Makler:innenprovision zahlen Sie nur bei Verkaufserfolg. Abgesehen von der Provision ist der Hausverkauf für Sie nahezu kostenlos – mehr dazu lesen Sie hier. 

So finden Sie einen passende:n Makler:in bei ImmoScout24:

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Kann ich mein Haus ohne Makler:in verkaufen?

Für Lai:innen lohnt sich der private Hausverkauf ohne Makler:in nur in Ausnahmefällen. Lassen Sie sich stattdessen professionell unterstützen – weitere Vorteile am Hausverkauf mit Makler:in lesen hier.

Während des Immobilienverkaufs

Sobald Sie all diese Rahmenbedingungen geklärt haben, können Sie mithilfe Ihres:Ihrerr Makler:in damit beginnen, die Immobilie auf den Markt zu bringen. Die meisten Objekte stehen für mehrere Monate zum Verkauf, wobei die Dauer auch von Ihrer Immobilie abhängt. Wenn Sie sich von einem:einer professionellen Immobilienmakler:in unterstützen lassen, geht der Verkauf meist deutlich schneller. 

Wie finde ich den:die richtige:n Käufer:in?

Um Ihre Immobilie korrekt zu vermarkten, sollten Sie die entsprechende Zielgruppe für den Immobilienverkauf definieren. Dazu lesen Sie hier mehr. Die Zielgruppe bestimmt unter anderem, welche Werbewege Sie zur Vermarktung nutzen können. Grundsätzlich ist es sinnvoll, das Objekt auf möglichst vielen Wegen zu bewerben. 

Ziehen Sie die folgenden Möglichkeiten für die Käufer:innensuche in Betracht: 

  • Schaltung von Annoncen auf Immobilienportalen 
  • Nutzung des Makler:innennetzwerkes 
  • Lokale Vermarktungsmaßnahmen wie Verkaufsgalgen am Haus oder Werbeflyer 
  • Annoncen in Tageszeitungen und Anzeigenblättern 

Tipp: Je breiter Sie die Vermarktung gestalten, desto höher ist die Wahrscheinlichkeit, rasch eine:n passende:n Käufer:in mit hoher Zahlungsbereitschaft zu finden.

Wie vermarkte ich meine Immobilie?


Erfahrungswerte besagen, dass über 80 Prozent der Online-Immobiliensuchenden Exposés ohne Bilder gar nicht erst anschauen. Ein Grund mehr, Ihre Immobilie beim Online-Verkauf im richtigen Licht darzustellen. Gelungene Bilder sind ausschlaggebend für den ersten guten Eindruck Ihrer Immobilie.

Darüber hinaus sollte das Exposé die folgenden Angaben enthalten:

  • Grundriss: Der Grundriss wird von dem:der Architekt:in zur Verfügung gestellt. Wenn mehrere Etagen vorhanden sind, sollte für jede Etage ein Grundriss eingestellt werden. Gehört ein Grundstück zum Haus, sollte auch eine Grundstückszeichnung eingefügt werden.

  • Umgebung: Egal ob Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel, nahegelegene Parks, Restaurants oder Bars – zeigen Sie, was die Umgebung hergibt, denn Käufer:innen interessiert auch immer die Wohngegend. 

  • Innenansichten: Jedes Zimmer sollte mit mindestens einem Foto dargestellt werden. Besondere Einrichtungsobjekte, ein Kamin oder eine Einbauküche haben ebenfalls ein Foto verdient. Zeigen Sie dem:der Käufer:in ein realistisches Bild Ihrer Immobilie.

  • Außenansichten: Für einen optimalen Verkauf sind gute Fotos der Außenansicht (inklusive Garage und Garten) daher unabdingbar. Die Außenansicht ist die Visitenkarte Ihrer Immobilie.

Die Erstellung eines Exposés erfordert viel Zeit und Mühe. Sie steigern Ihre Verkaufschancen, wenn Sie die Vermarktung Ihrer Immobilie deshalb in die Hände eines Profis geben. Diese:r kann professionelle Fotos erstellen und Ihre Immobilie im besten Licht darstellen. Er:sie weiß, welche Besonderheiten Ihre Immobilie ausmachen und kann so einen attraktiven Verkaufspreis erzielen.

Muster-Exposé Checkliste

Alle Tipps als Checklise zum Ausdrucken als PDF: Laden Sie sich hier das PDF mit allen Tipps und einer Checkliste runter.

Exposé Checkliste herunterladen

Wie kann ich Besichtigungen organisieren?


Ein weiterer wichtiger Schritt beim Immobilienverkauf sind die Besichtigungen Ihres Objekts. Diese sollten bei Tageslicht stattfinden. Bereiten Sie sich gut vor, um den Interessent:innen alle Fragen beantworten zu können. Zugleich stellt die Besichtigung eine Chance für Sie und den:die Makler:in dar, sich einen guten Eindruck des:der möglichen Käufers:in zu verschaffen. Hier sollten Sie gut auf Ihr Bauchgefühl hören. 

Nachdem Sie alle Besichtigungen durchgeführt haben (weitere Tipps gibt es hier), ist es an der Zeit, sich für eine:n Käufer:in zu entscheiden. Stimmen Sie gemeinsam die nächsten Schritte ab und verhandeln Sie den Preis, bevor Sie den Kaufvertrag aufsetzen. Wichtig ist es zudem, die Bonität des:der Käufers:in rechtzeitig zu überprüfen – der:die Makler:in hilft. 

Wie laufen Verkaufsverhandlungen ab?

Käufer:innen einer Immobilie legen viel Wert auf einen gewissen Verhandlungserfolg. Überlegen Sie sich daher bereits im Vorfeld, welche Zugeständnisse Sie bereit sind zu machen. Vielfach können Sie mit Ihrem Entgegenkommen auch eigene Vorteile erzielen, beispielsweise eine rasche Vertragsunterzeichnung für die Überlassung der Einbauküche. Erfolgreiche Immobilienverkaufs-Verhandlungen sind Erfahrungssache. Ein:e Makler:in kann Ihnen hilfreich zur Seite stehen und vermittelnd agieren. 

Was muss ich beim Kaufvertrag berücksichtigen?


Der Kaufvertrag wird von einem:einer Notar:in aufgesetzt. Diese:r nutzt Vorlagen, die allen rechtlichen Ansprüchen genügen. Als Verkäufer:in sollten Sie darauf achten, dass der Kaufvertrag darüber hinaus alle Punkte enthält, die Ihnen wichtig sind. Tipps für die Inhalte des Immobilienkaufvertrags finden Sie hier. 

Es stimmt, dass der:die Notar:in einen Kaufvertragsentwurf erstellt und die Eigentumsübertragung sicherstellt. Aber: Die mündlich getroffenen Vereinbarungen zwischen Ihnen und dem:der Käufer:in müssen ebenfalls in eine juristische Form gebracht werden. Halten Sie daher während des Gesprächs fest, welche Punkte im Vertrag berücksichtigt werden sollten. 

Zum Beispiel gehören diese Punkte in den Kaufvertrag: 

  • Gibt es festzuhaltende Mängel? Welche? 
  • Wird eine Anzahlung getätigt? 
  • Wann soll der:die Käufer:in ins Grundbuch eingetragen werden? 
  • Werden Einrichtungsgegenstände oder etwa eine Einbauküche mitverkauft? 
  • Sollen Merkmale wie Mieteinnahmen zugesichert werden? 

Hinweis: Sie können sich beim Immobilienverkauf auch vertreten lassen. Eine einfache Vollmacht ist ausreichend, damit Ihr:e Makler:in oder ein:e Notar:in alle Termine für Sie wahrnehmen kann. Jedoch müssen Sie bei der notariellen Beurkundung des Kaufvertrags entweder selbst erscheinen oder sich von einer Person mit einer notariell beglaubigten und beurkundeten Vollmacht vertreten lassen.

Diese Fragen könnten Sie für den Notar:innentermin interessieren:

  1. Wer vereinbart den Nota:innenrtermin? 
  2. Wie geht man die notarielle Beurkundung beim Hausverkauf an? 
  3. Ist es mit dem Abschluss eines notariellen Kaufvertrags schon getan? 
  4. Welche Unterlagen braucht man für den Notar:innentermin? 
  5. Wer bezahlt den:die Notar:in beim Immobilienverkauf?

Nach dem Immobilienverkauf

Was muss ich für die Übergabe beachten?

Nun fehlt nur noch die Übergabe der Immobilie. Achten Sie hier gut auf ein Übergabeprotokoll, um zu vermeiden, dass der:die Käufer:in sich später aufgrund von Mängeln bei Ihnen beschwert. Zudem sollten Sie den Termin für die Übergabe von Immobilie und Schlüssel so legen, dass alle anderen Fragen abschließend geklärt sind.

Wann ist der Verkauf einer Immobilie steuerfrei?


Private Immobilienverkäufer müssen zwar keine Gewerbe- oder Umsatzsteuer zahlen, aber in bestimmten Fällen muss der Erlös aus dem Verkauf als Einkommen versteuert werden. Die Höhe dieser sogenannten Spekulationssteuer hängt vom individuellen Einkommenssteuersatz ab. In diesem Artikel erfahren Sie alles rund um das Thema Steuern beim Immobilienverkauf.

Wann ist der Verkauf einer Immobilie steuerfrei?

Indem Sie eine Immobilie für mindestens zehn Jahre halten, müssen Sie beim Verkauf keine Steuern zahlen. Auch entfällt die Steuer, wenn Sie die Wohnung oder das Haus innerhalb der zehn Jahre nicht durchgehend, aber in den beiden Jahren vor dem Verkauf sowie im Verkaufsjahr selbst genutzt haben. Wenn Sie zum Beispiel eine geerbte Immobilie verkaufen möchten, sollten Sie sich von Ihrem:Ihrerr Steuerberater:in unterstützen lassen. 

Die häufigsten Fragen zum Immobilienverkauf

​☑️ ​Wann ist der beste Zeitpunkt für den Immobilienverkauf?

Die Jahreszeit, die aktuelle Konjunktur oder das Niedrigzins-Umfeld sowie steuerliche Fristen, können sich auf die Bestimmung des besten Zeitpunkts für Ihren Immobilienverkauf auswirken.

In diesem Artikel beleuchten wir im Detail, welche Punkte anzeigen können, dass der richtige Zeitpunkt zum Verkauf für Ihre Immobilie da ist.
​​☑️ ​Lohnt sich der Immobilienverkauf während Corona?

Auch während der aktuellen Corona-Krise kann sich der Immobilienverkauf lohnen. Achten Sie darauf, dass Ihr:e Makler:in mit kontaktfreien Vermarktungsmethoden wie Virtual Reality Tours arbeitet. Zudem stehen derzeit Immobilien mit eigenem Garten und Home Office hoch im Kurs.
​​☑️ ​Wie lange dauert der Immobilienverkauf?

Der Verkauf einer Immobilie dauert durchschnittlich sechs bis zwölf Monate. Finden Sie in diesem Artikel konkrete Tipps, die Ihnen dabei helfen, eine genauere Einschätzung zur Dauer des Immobilienverkaufs zu treffen.
​☑️ ​​Wie erzielt man den höchsten Verkaufspreis für seine Immobilie?

Wer gut plant, kann seine Immobilie für gutes Geld verkaufen. Generell ist Geduld angesagt, denn nicht jedes Angebot ist lukrativ. Zu lange zu warten, ist genauso schlecht, denn in dieser Zeit kann sich der Immobilienmarkt verändern. Zunächst muss sich der:die Verkäufer:in einen Überblick über den Immobilienmarkt verschaffen.

Es gibt einige Tipps, die dabei helfen, einen möglichst hohen Verkaufspreis zu erzielen. Diese haben wir in diesem Artikel aufgelistet.
​​☑️ ​Wie hoch sind Makler:innengebühren beim Immobilienverkauf?

Während bei vermittelten Mietwohnungen klare Regelungen für die Makler:innenprovision gelten, ist die Makler:innenprovision bei einem Immobilienkaufgeschäft frei verhandelbar.

In der Regel wird die Makler:innencourtage sowohl vom:von Käufer:innen als auch von Verkäufer:innen zu gleichen Teilen getragen. In einigen Bundesländern jedoch wird die Vergütung des Maklers in der Regel alleinig vom Käufer übernommen.

Wie bei Makler:innengebühren die Höhe der Kosten errechnet werden erfahren Sie in diesem Artikel.
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