Wohnung verkaufen

Sie überlegen Ihre Wohnung zu verkaufen? Wir begleiten Sie dabei, Ihre Wohnung genau nach Ihren Vorstellungen zu verkaufen.

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Möchten Sie Ihre Wohnung verkaufen, fallen einige Aufgaben an: Sie sollten den marktgerechten Verkaufspreis ermitteln, eine aussagekräftige Immobilienanzeige gestalten und den Kaufvertrag vorbereiten. Dabei gilt: Fangen Sie so früh wie möglich mit der Verkaufsplanung an, um hinterher nicht in Zeitnot zu geraten – und so womöglich übereilte Entscheidungen zu treffen.

Wir zeigen Ihnen, wie lange die Vermarktung einer Immobilie dauert, welche Indikatoren es für den richtigen Preis gibt und was Sie bei der Gestaltung des Kaufvertrags beachten sollten.
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So gelingt Ihnen der Wohnungsverkauf

  1. Vermarktungsdauer
  2. Kaufpreis ermitteln
  3. Marktspiegel und Wertfinder
  4. Besonderheiten in der Preisgestaltung
  5. Was möchten potentielle Käufer von Ihnen über Ihre Wohnung wissen?
  6. Besonderheiten des Kaufvertrags für eine Eigentumswohnung
  7. Zielgruppen-Ansprache
  8. Mietwohnung verkaufen: Was zu beachten ist
  9. Checkliste für Unterlagen
  10. Wohnung ohne Makler verkaufen – ist das sinnvoll?
  11. Tipps für den Wohnungsverkauf

Vermarktungsdauer: Welche Anzeigenlaufzeit können Sie wählen?

Durchschnittlich dauert der Verkauf einer Wohnung zwar nicht ganz so lange wie bei einem Haus. Vor allem in den gefragten Innenstadtlagen von München, Berlin, Hamburg oder Stuttgart liegen die Abschlusszahlen weit unterhalb des Durchschnitts. Dennoch planen Sie mindestens drei bis vier Monate für den Verkauf einer Eigentumswohnung ein. Auch wenn das prinzipielle Interesse vorhanden ist, wird für die Formalitäten, Notargänge und dergleichen, eine gewisse Vorlaufzeit benötigt. Bei ImmoScout24 können Sie als Privatanbieter eine Anzeigenlaufzeit von 14 Tagen, 1 Monat oder 3 Monaten wählen.
Selbst oder mit Makler verkaufen?
Der Verkauf einer Immobilie erfordert viel Zeit und Detailwissen. Ob Sie den Verkauf selbst in die Hand nehmen wollen oder lieber einen Makler Ihres Vertrauens beauftragen, machen Sie bestenfalls von Ihren eigenen Erwartungen und Fähigkeiten abhängig.
Vorteile Privatverkauf
Vorteile Privatverkauf
Große Reichweite
Bei ImmobilienScout24 erhalten Sie Kaufanfragen innerhalb kürzester Zeit.
Volle Kontrolle
Sie steuern den gesamten Verkaufsprozess selbst.
Transparenz
Sie verkaufen eigenständig und entscheiden, wer in Ihre Immobilie einzieht.
Selbst inserieren
Vorteile Makler
Vorteile Makler
Minimaler Aufwand
Sie verkaufen schnell & stressfrei - Ihr Makler übernimmt die Abwicklung.
Persönliche Beratung
Ihr Makler berät Sie persönlich und individuell zu allen Fragen.
Regionale Marktkenntnis
Als regionaler Experte kann Ihr Makler einen optimalen Preis festlegen.
Mit Makler verkaufen

So ermitteln Sie den Verkaufspreis für Ihre Wohnung

Die Angabe des Gesamtkaufpreises der Immobilie ist für Makler und Bauträger gesetzlich vorgeschrieben. Für Privatverkäufer gilt das nicht. Es empfiehlt sich aber auch für ihn, alle Kosten - auch die neben dem Kaufpreis zusätzlich anfallenden - anzugeben, wenn das Vertrauen des Kaufinteressenten gewonnen werden soll.

Der Verkaufspreis sollte vom Verkäufer nach genauerer Betrachtung der Immobilie festgelegt werden. Als Unterstützung dient hier die Online-Immobilienbewertung, mit ihrer Hilfe wird der aktuelle Marktwert der Immobilie errechnet. Die fundierteste, aber kostenintensivste Möglichkeit der Wertermittlung ist die durch einen vereidigten Sachverständigen oder Gutachter. Der von ihm ermittelte Verkehrswert, der bestmögliche Marktpreis, den der Verkäufer zum Zeitpunkt der Verkaufsabsicht "im gewöhnlichen Geschäftsverkehr" erzielen kann - kann allerdings erheblich vom aktuell zu erzielenden Marktpreis abweichen.

Marktspiegel und Wertfinder helfen bei der Ermittlung des Verkaufspreises

Gute Orientierungshilfen für die Ermittlung des Kaufpreises bieten der Marktspiegel und die Preiskarten. Der Marktspiegel ist ein Abbild der aktuellen Situation des Marktes für Immobilien zur Miete und zum Kauf für jeweils eine bestimmte Region Deutschlands.

Wo sind die Preise für Eigentumswohnungen im letzten Jahr besonders stark gestiegen? Die neuen Preiskarten von ImmoScout24 geben Antwort auf diese und andere Fragen. Hier finden Sie alle relevanten Informationen zu regionalen Preisen für Wohnungen. Grundlage für die flächendeckenden und aktuellen Standortinformationen bildet der umfangreiche Datenbestand von ImmoScout24. Dadurch erhalten Sie ein realistisches Bild des aktuellen Marktniveaus und können die Preisgestaltung für den Verkauf der Eigentumswohnung dementsprechend vornehmen, wenn Sie den Wohnungsverkauf privat planen. Trends in der Vergangenheit geben zwar wenig Aufschluss über die zukünftige Entwicklung, geben aber Hinweise auf das Marktumfeld. In stark nachgefragten Regionen können demnach selbst Altbauten oder renovierungsbedürftige Objekte unproblematisch einen Käufer finden.

Besonderheiten in der Preisgestaltung beim Wohnungsverkauf von Privat

  • Wohnungen im Erdgeschoss werden mit Abschlägen bis zu 30 Prozent verkauft, gegenüber vergleichbaren Stockwerkswohnungen.
  • Fehlt ein Zugang zum Garten oder Balkon, sind weitere Abschläge beim Wohnungsverkauf möglich.
  • Nachkriegsbauten liegen teils deutlich unter Altbauten ab den 1980er-Jahren oder Neubauten. Gefragt sind heute Wohnungen mit drei, vier oder auch fünf Zimmern. Vielleicht ist ein Umbau möglich?

Was möchten potentielle Käufer von Ihnen über Ihre Wohnung wissen?

  • Infrastruktur: Wie ist die Infrastruktur (Einkaufsmöglichkeiten, öffentliche Nahverkehrsmittel, Schule, Kindergarten etc.)?
  • Lärm: Wie viel Verkehrslärm (in der Woche testen) hat man?
  • Gibt es Geruchsbelästigung?
  • Außenanlagen: In welchem Zustand befinden sich die Außenanlagen?
  • Parkplatz: Gibt es genügend Parkplätze? Tiefgaragen sind gerade in Innenstadtlagen ein wichtiger Faktor beim Wohnungsverkauf von Privat. Hier werden im Einzelverkauf nicht selten Preise im fünfstelligen Bereich allein für den Parkplatz erzielt.
  • Schnitt: Wie ist die Wohnung geschnitten? Größere Räume lassen sich durch Trennwände eventuell anpassen.
  • In welchem Zustand befinden sich Fenster, Türen und Böden?
  • Renovierungsgrad: Wie sehen Decken und Wände aus - muss renoviert werden?
  • Heizung: Von welcher Qualität sind die Heizungs- und Warmwasseranlage?
  • Ist die Elektroinstallation ausreichend?
  • Ausstattung: Wie sind Küche, Bad und WC ausgestattet?
  • Welchen Eindruck vermitteln Balkon, Abstellkammer und Keller?
  • Grundbuchauszug

Die Besonderheiten des Kaufvertrags für eine Eigentumswohnung

Der Kaufvertrag für eine Eigentumswohnung weist gegenüber dem üblichen Immobilienkaufvertrag einige Besonderheiten auf: Käufer einer Eigentumswohnung benötigen eine Teilungserklärung, darin werden Größe und Lage der Wohnung in einem Wohngebäude beschrieben. Für die Eigentumswohnung muss nämlich, abhängig von ihrem Anteil in der Teilungserklärung, sogenanntes „Hausgeld“ gezahlt werden. Hiervon werden die Gemeinschaftsflächen unterhalten oder Rücklagen für Instandhaltungen gebildet. Außerdem werden darin die Nutzungsrechte an Gemeinschaftseigentum und Sondernutzungsrechte geregelt.

Auch das Sondereigentum wird im Kaufvertrag für Eigentumswohnungen definiert sowie die Gemeinschaftsordnung und das Gemeinschaftseigentum festgelegt. Die Teilungserklärung wird ebenfalls vom Notar erstellt und von ihm beim Grundbuchamt eingetragen.

Wohnungsverkauf: Auf die richtige Zielgruppen-Ansprache kommt es an

Eigentumswohnungen werden vermehrt von ehemaligen Mietern oder Pendlern nachgefragt. Das Ziel ist es, Eigentum im Alter zu besitzen und monatliche Belastungen auf ein Minimum zu drücken. Es ist wichtig, dass die möglichen Finanzierungs-, Verwaltungs- sowie Instandhaltungskosten transparent dargestellt werden. Wie wäre es mit einem beispielhaften Vergleich zwischen Miete und Kauf? So können Sie derartige Nachfragen vermeiden und den Kreis der Interessenten weiter verringern. Nach § 12 WEG (Wohnungseigentumsgesetz) können die Wohnungseigentümer zusätzlich vereinbaren, dass „ein Wohnungseigentümer zur Veräußerung seines Wohnungseigentums der Zustimmung anderer Wohnungseigentümer oder eines Dritten bedarf.“ Zwar darf diese Zustimmung nur aus wichtigem Grund versagt werden, § 12 Abs. 2 WEG, jedoch kann eine solche Veräußerungsbeschränkung tatsächlich den wirksamen Erwerb bzw. den wirksamen Verkauf einer Eigentumswohnung verhindern.
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Mietwohnung verkaufen: Was zu beachten ist

Nicht nur der Verkauf von Eigentumswohnungen ist möglich, auch vermiete Objekte lassen sich verkaufen. Bei dieser Art von Wohnungsverkauf ist aber zu beachten, an wen verkauft wird:

  • Kapitalanleger: Relativ problemlos gestaltet sich der Verkauf an einen Kapitalanleger. Das eigentliche Mietverhältnis bleibt hiervon aber unberührt. Insofern müssen dem Käufer meist auch Daten über die Miete und die letzten Mietsteigerungen vorgelegt werden können.
  • Eigennutzer: Komplizierter ist die Lage, wenn der neue Eigentümer das Objekt selbst nutzen möchte. Denn der aktuelle Mieter kann nicht einfach grundlos gekündigt werden. Auch nach dem Verkauf der Wohnung ist es für den neuen Eigentümer schwierig, den Eigenbedarf anzumelden. Eine vermietete Wohnung zu verkaufen, die der neue Eigentümer selbst nutzen möchte, ist daher wenig ratsam.

Eigentumswohnung verkaufen: Checkliste für Unterlagen

Um eine Eigentumswohnung zu verkaufen, benötigt der Verkäufer bestimmte Informationen und Unterlagen. Die folgende Checkliste für den Wohnungsverkauf bietet einen Überblick über die benötigten Dokumente:

  • Grundrissplan
  • Grundbuchauszug
  • Teilungserklärung
  • Brandversicherungsurkunde
  • Letzte Wohngeldabrechnung
  • Aktueller Wirtschaftsplan
  • Die letzten drei Eigentümerversammlungsprotokolle
  • Rücklagenübersicht
  • Wenn vorhanden: Baubeschreibung
  • Kopie des Mietvertrags (sofern vermietet)
  • Energieausweis

Wohnung ohne Makler verkaufen – ist das sinnvoll?

Eine Wohnung muss nicht zwingend über einen Makler verkauft werden. Auch ein sogenannter privater Wohnungsverkauf ist durchaus üblich.

Die Vor- und Nachteile, Wohnungen privat zu verkaufen, in der Übersicht:
Vorteile Nachteile
Der Privatverkauf von Wohnungen ist günstiger, weil sich Verkäufer die Maklergebühren sparen. Makler kennen die Immobilienpreise sehr genau. Dadurch - und durch ihr Verhandlungsgeschick - können Sie unter Umständen höhere Preise erzielen.
Die teils zeitaufändige Suche nach einem Makler entfällt. Durch die Expertise des Maklers können schnell passende und vor allem zahlreiche Verkaufskanäle genutzt werden. Eine Eigentumswohnung per Makler zu verkaufen, kann also schneller sein als der private Verkauf der Wohnung.
Eine Anzeige lässt sich auch ohne Vorkenntnisse schnell und einfach erstellen. Auch das verkaufsfördernde Exposé erstellt der Makler sehr professional und dank seiner Erfahrung vergeichsweise schnell.
Der gesamte Verkaufsprozess ist für Sie transparent und Sie agieren unabhängig. Bei rechtlichen Fragen unterstützt der Makler Verkäufer ebenfalls.

Die Übersicht zeigt, wer Eigentumswohnungen verkaufen möchte, muss sowohl die Vor- als auch die Nachteile bei einem Verkauf ohne Makler abwägen.
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Drei kurze Tipps für den Wohnungsverkauf

  1. Preisgefüge in der Region: Zunächst sollten sich Verkäufer über die aktuelle preisliche Situation in ihrer Region informieren. Hierzu bietet ImmoScout24 aktuelle, regionale Zahlen für einen ersten Vergleich an.
  2. Verkaufsdauer: Wer den Wohnungsverkauf privat abwickeln möchte, spart zwar die Maklerprovision, ist dafür aber im kompletten Verkaufsprozess auf sich alleine gestellt. So verzögert sich der Verkauf unter Umständen und der Verkaufspreis fällt möglicherweise geringer aus.
  3. Aussagekräftiges Exposé: Ein aussagekräftiges Exposé mit vielen Bildern ist der Grundstein für den Verkauf. Bei ImmoScout24 erhalten Verkäufer entsprechende Muster-Exposés für den Verkauf ihrer Eigentumswohnung.

Die häufigsten Fragen zum Wohnungsverkauf

​​☑️ ​Wie lässt sich der Verkaufspreis Ihrer Wohnung ermitteln?

Der Verkaufspreis sollte vom Verkäufer nach genauerer Betrachtung der Wohnung festgelegt werden. Als Unterstützung dient hier die Online-Immobilienbewertung, mit ihrer Hilfe wird der aktuelle Marktwert der Wohnung errechnet.

Die fundierteste, aber kostenintensivste Möglichkeit der Wertermittlung ist die durch einen vereidigten Sachverständigen oder Gutachter. Der von ihm ermittelte Verkehrswert, der bestmögliche Marktpreis, den der Verkäufer zum Zeitpunkt der Verkaufsabsicht "im gewöhnlichen Geschäftsverkehr" erzielen kann - kann allerdings erheblich vom aktuell zu erzielenden Marktpreis abweichen.
​​☑️ ​Wann ist der Wohnungsverkauf steuerfrei?

Der Wohnungsverkauf ist steuerfrei, wenn es sich um ein privates Veräußerungsgeschäft handelt und die Wohnung mindestens zehn Jahre im Besitz des Verkäufers war.

Hat der Verkäufer die Wohnung zu eigenen Wohnzwecken genutzt, ist der Wohnungsverkauf auch innerhalb der Zehn-Jahres-Grenze steuerfrei.

Mehr zum steuerfreien Wohnungsverkauf erfahren Sie in diesem Artikel.
​☑️ ​Lohnt es sich die Wohnung an den Mieter zu verkaufen?

In der Praxis ist es ein schwieriges Unterfangen, eine vermietete Wohnung an einen Interessenten zu verkaufen. Wer eine Eigentumswohnung kaufen möchte, verfolgt meistens das Ziel, diese auch selbst zu bewohnen. Investoren sind zwar an Mietshäusern und Wohnungen interessiert, allerdings bevorzugt dann, wenn diese leer sind. Der Mieterschutz erlaubt nämlich keine Mieterhöhungen oder Kündigungen der Mietverhältnisse direkt nach dem Kauf. Kapitalanleger hätten es also schwer, den Mieter loszuwerden oder die Miete nach Wunsch anzupassen. Deswegen ist es eine interessante Option, die Wohnung an den Mieter zu verkaufen. Vor allem gibt es sowohl für den Käufer als auch den Verkäufer Vorteile. Beispielsweise läuft der Verkauf möglicherweise schneller ab.

Welche Faktoren bei dem Verkauf der Wohnung an Mieter zu beachten sind, mit welchen Vor- und Nachteilen Sie rechnen müssen und ob es lohnenswert ist, erfahren Sie in unserem Beitrag. 
​​☑️ ​Lohnt es sich die Wohnung vor Verkauf zu renovieren?

Nicht immer ist es sinnvoll, zu renovieren und zu verkaufen. Fällt das eingesetzte Kapital höher aus als es sich im Verkaufspreis bemerkbar macht, ist der unsanierte und -renovierte Verkauf ratsam.

In wenig gefragten Gebieten ist eine große Investition weniger lohnenswert. Preissteigerung sind unter Umständen durch kleinere Ausbesserungen bereits möglich.

Worauf Sie achten sollten, erfahren Sie in diesem Ratgeber. Erhalten Sie einen Überblick über die Spekulationssteuer und Faktoren für einen möglichst hohen Verkaufspreis.
​​☑️ ​Lässt sich eine Wohnung ohne Teilungserklärung verkaufen?

Die Teilungserklärung ist notwendig, um die Eigentumsverhältnisse einer Immobilie zu definieren. Wenn Sie eine Wohnung ohne Teilungserklärung verkaufen möchten, kann dies zu Problemen in Bezug auf Klärungsfragen bei den Eigentumsverhältnissen führen.

Lesen Sie hier mehr darüber, was eine Teilungserklärung eigentlich ist, welche Besonderheiten es bei einem Verkauf ohne die Erklärung gibt und ob die Wohnung so überhaupt veräußert werden kann.

Verfügen Sie nicht über eine Teilungserklärung, können Sie diese beim Grundbuchamt oder bei der Hausverwaltung beantragen.
​☑️ ​Was ist beim Verkauf einer vermieteten Wohnung zu beachten?

Viele Jahre galt als Grundsatz in der Immobilienbranche, dass sich Verkäufer bei einer vermieteten Wohnung auf einen niedrigeren Verkaufspreis einstellen müssen. Doch in den vergangenen Jahren ist eine vermehrte „Flucht in Sachwerte“ zu beobachten, bei der viele Menschen ihr Kapital durch Käufe von Wohnungen und Häusern möglichst profitabel anlegen möchten. Vielerorts sind bereits deutliche Preissteigerungen im regionalen Immobilienmarkt zu verzeichnen, sodass Sie auch beim Verkauf einer vermieteten Wohnung gute Chancen haben, Ihren Wunschpreis zu erzielen.

Wer eine vermietete Wohnung verkauft, muss die Rechte der Mieter kennen und sollte sich auf Verhandlungen einstellen. Erfahren Sie in diesem Artikel, welche Bedeutung das Vorkaufsrecht hat, wie sich ein Mieter auf den Wert der Wohnung auswirkt und wie Sie Besichtigungen in den bewohnten Räumlichkeiten durchführen dürfen.
​☑️ ​Wann darf dem Mieter bei Wohnungsverkauf gekündigt werden?

In Deutschland werden Mieter bei einem Wohnungsverkauf gut geschützt. Nur in Ausnahmefällen ist es möglich, ihnen zu kündigen, da der Kauf nicht die Miete „bricht“.

Als Verkäufer dürfen Sie die Eigenbedarfskündigung nicht nutzen, um die Immobilie zu verkaufen. Allerdings kann der neue Eigentümer dem Mieter wegen Eigenbedarf kündigen. Versuchen Sie daher, Ihre nicht selbst genutzte Mietwohnung an einen neuen Vermieter zu verkaufen.

Hier erfahren Sie, welche Rechte der Mieter hat, wann und wie der Verkäufer Eigenbedarf anmelden kann, und was nach dem Eigentümerwechsel mit dem Mieter geschieht.
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