Spe­ku­la­ti­ons­frist bei Im­mo­bi­li­en: Be­ginn der Frist

Ab dem offiziellen Kaufdatum aus dem notariell beglaubigten Kaufvertrag Zeitpunkt beginnt die zehnjährige Immobilien Spekulationsfrist. Wenn Sie Ihre Immobilie in diesem Zeitraum verkaufen und nicht selbst genutzt haben, müssen Sie bis zu 40 Prozent des Veräußerungsgewinns als Spekulationssteuer an das Finanzamt entrichten. Hier lesen Sie mehr über die Spekulationsfrist sowie über Ihre Möglichkeiten als Immobilienverkäufer:in, die Spekulationssteuer zu umgehen.

• Die Spekulationsfrist für Immobilien beträgt genau zehn Jahre ab Zeitpunkt des Kaufvertrags. 
• Alternativ können Sie die Spekulationssteuer umgehen, indem Sie nachweisen, dass Sie das Objekt in den letzten beiden Jahren sowie im Verkaufsjahr selbst genutzt haben. 
• Sollten Sie dennoch Spekulationssteuer zahlen müssen, können Sie diese durch die Anrechnung von Verkaufskosten auf den Erlös deutlich reduzieren. 
• Ein:e gute:r Makler:in erzielt für Sie einen guten Verkaufspreis.  Sie können sich einen Makler aus Ihrer Region empfehlen lassen.

Die Spekulationsfrist auf wertvolle Objekte wie Immobilien soll die Spekulation mit solchen Vermögenswerten bei privaten Veräußerungsgeschäften verhindern. Dementsprechend können Sie ein Haus, eine Wohnung oder ein Grundstück nur dann steuerfrei verkaufen, wenn Sie es vor mindestens zehn Jahren erworben haben.  

Für den Beginn der Immobilien Spekulationsfrist zählt das Kaufdatum, an dem Sie den Vertrag unterschrieben und der:die Notar:in den Kauf urkundlich bestätigt hat. Die Frist endet nach genau zehn Jahren. 

• Beispiel: Sie können eine Immobilie, die Sie am 11. November 2010 gekauft haben, ab dem 12. November 2020 spekulationssteuerfrei weiterverkaufen. Wird die Frist ab dem Datum des Kaufvertrags beim Verkauf unterschritten, fällt für den Verkäufer die Spekulationssteuer auf den Veräußerungsgewinn an. 

Die zweite Möglichkeit, um die Spekulationssteuer bei Veräußerung zu vermeiden, besteht darin, dass Sie die Immobilie nachweislich durchgängig selbst genutzt haben. Auf den Beginn der Immobilien Spekulationsfrist kommt es dann nicht an. Sie brauchen nur nachzuweisen, dass Sie das Objekt in den letzten beiden Jahren sowie im Verkaufsjahr selbst genutzt haben. Dabei ist es ausreichend, wenn Sie die Randjahre nur zum Teil ausfüllen.  

• Beispiel: Sie bewohnen Ihre Immobilie ab dem 31. Dezember 2020 selbst. Ab dem 1. Januar 2022 dürfen Sie sie verkaufen, denn theoretisch reicht es, wenn Sie für ein Jahr und zwei Tage (einen in jedem Randjahr) in dem zu verkaufenden Objekt gewohnt haben. So müssen Sie bei Veräußerung keine Steuern auf den Spekulationsgewinn zahlen. 

Wenn Sie das für die Spekulationsfrist maßgebliche Datum, also die Zehnjahresgrenze, nicht abwarten können, haben Sie dennoch mehrere Möglichkeiten, um die Spekulationssteuer beim Verkauf zu umgehen:  

• Schließen Sie mit Ihren Kaufinteressent:innen einen Vorvertrag ab. Darin verpflichten Sie sich, das Haus nur an diese Person zu verkaufen, während sich die:der Kaufinteressent:in dazu verpflichtet, das Haus zu kaufen. Der Vorvertrag muss notariell beurkundet werden. 
• Achten Sie darauf, die Immobilie zu eigenen Wohnzwecken zu nutzen, und zwar sowohl im Verkaufsjahr als auch in den beiden Jahren davor.  
• Verschenken oder vererben Sie Ihre Immobilie zu Lebzeiten. So müssen Sie keine Steuern auf den Veräußerungsgewinn zahlen und der:die Empfänger:in muss nur in bestimmten Fällen Schenkungssteuer zahlen. Der Beginn der Immobilien Spekulationssteuer Frist ist – wie gehabt – Ihr Kaufdatum.  
• Reduzieren Sie die Höhe der Spekulationssteuer, indem Sie Verkaufskosten wie Reparaturen, Maklerkosten und die Vorfälligkeitsentschädigung vom Spekulationsgewinn abziehen.