Spe­ku­la­ti­ons­frist: Wel­ches Da­tum zählt?

Wenn Sie eine Immobilie innerhalb von weniger als zehn Jahren nach Erwerb weiterverkaufen, müssen Sie auf den Gewinn in der Regel eine Spekulationssteuer zahlen. In diesem Ratgeber lesen Sie mehr zum Beginn der Spekulationsfrist, wann die Spekulationssteuer fällig wird und unter welchen Umständen der Immobilienverkauf steuerfrei bleibt.

• Die Spekulationsfrist beginnt mit dem Tag, an dem Sie den notariellen Kaufvertrag unterzeichnen und endet exakt zehn Jahre später, sofern die Immobilie durchgehend vermietet war.
• Wurde eine zu verkaufende Immobilie von dem:der Eigentümer:in in den vorangegangenen zwei Jahren sowie im Verkaufsjahr selbst genutzt, fällt keine Spekulationssteuer an.
• Ab dem Zeitpunkt, zu dem Ihr Käufer den Kaufvertrag unterzeichnet, ist die Spekulationssteuer beim Finanzamt fällig.
• Ein:e gute:r Makler:in berät Sie zur Spekulationsfrist und erzielt für Sie einen guten Verkaufspreis. Sie können sich eine:n Makler:in in Ihrer Region empfehlen lassen.

Die Spekulationssteuer ergibt sich aus der Versteuerung von Einkünften aus privaten Veräußerungsgeschäften (§§ 22 und 23 EStG). Sie versteuern also nicht nur Ihr normales Einkommen, sondern zahlen auch Steuern für Gewinne, die Sie aus privaten Verkäufen sowie Kapitalanlagen erzielen.

Gewinne aus Geldanlagen unterliegen der Abgeltungssteuer von pauschal 25 Prozent. Die Spekulationssteuer hingegen richtet sich nach Ihrem persönlichen Steuersatz aufgrund Ihrer Einkommensteuererklärung. Die Spekulationssteuer wird jedoch nur dann fällig, wenn der Immobilienverkauf innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist erfolgt.

Wenn Sie eine Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach ihrem Erwerb verkaufen und diese nicht zu eigenen Wohnzwecken selbst genutzt haben, wird auf den Gewinn Spekulationssteuer erhoben. Diese fällt, je nach Höhe des Gewinns und persönlichem Steuersatz, mitunter empfindlich hoch aus. Nach Möglichkeit sollten Sie daher mit dem Verkauf warten, um hohe Steuerzahlungen zu umgehen.

Doch wann endet die Spekulationsfrist? Dafür ist es wichtig, genau auf den Tag zu achten, der den Beginn der Spekulationsfrist bei Immobilien darstellt. Gerade bei einem drängenden Verkauf möchten Sie das Objekt vermutlich so bald wie möglich verkaufen.

Als Beginn der Spekulationsfrist gilt der Anschaffungszeitpunkt, also der Tag, an dem Sie den Kaufvertrag unterschrieben haben. Mit diesem Datum beginnt die Zehn-Jahres-Frist.

Beim Verkauf eines Neubaus zählt nicht der Zeitpunkt der Unterschrift unter dem Kauf- oder Darlehensvertrag. Es zählt derjenige Tag, an dem die wesentlichen Bauarbeiten am Gebäude abgeschlossen sind. In Ihren Unterlagen finden Sie den Termin der Fertigstellung. Dieser markiert den Stichtag und damit den Beginn der Spekulationsfrist von zehn Jahren.

Bei der Spekulationsfrist liegen Beginn und Ende genau zehn Jahre und einen Tag auseinander (§ 23 EstG). Wenn Sie ein Haus beispielsweise am 25. Oktober 2009 gekauft haben, dürfen Sie es am 26. Oktober 2019 weiterverkaufen, ohne darauf Steuer zahlen zu müssen.

Die Höhe der Spekulationssteuer bemisst sich einerseits nach dem erzielten Gewinn, den Sie durch den Hausverkauf erwirtschaftet haben und andererseits nach Ihrem persönlichen Steuersatz. Wie sich die Berechnung der Spekulationssteuer in den Grundzügen gestaltet, soll das folgende Rechenbeispiel zeigen:

Wenn Sie nicht zehn Jahre bis zum Verkauf Ihrer Immobilie warten können, ist es auch möglich, nachzuweisen, dass Sie das Objekt in den beiden vorangegangenen Jahren sowie im Verkaufsjahr durchgängig selbst genutzt haben. Durch diese Abwandlung der Spekulationsfrist bleibt der Immobilienverkauf ebenfalls steuerfrei. Dabei gelten die Randjahre. Die Kalenderjahre müssen also nur angeschnitten werden.

Sie können also theoretisch eine Immobilie zum 31. Dezember 2018 beziehen und sie am 1. Januar 2020 steuerfrei verkaufen. Außerdem ist es möglich, die Eigennutzung auf die eigenen Kinder zu übertragen, die dann ebenfalls drei Jahre in der Immobilie wohnen müssen. Voraussetzung ist jedoch, dass Ihre Kinder im gesamten Zeitraum Kindergeld beziehen.

Sollten Sie beide Möglichkeiten, die Spekulationssteuer zu umgehen, nicht erfüllen können, haben auch Sie die Option, Ihr Haus zu verschenken oder zu vererben. So sparen Sie sich die Steuerzahlung, aber die Empfänger:innen müssen möglicherweise Erbschafts- oder Schenkungssteuer entrichten.

Zu guter Letzt ist es für den Fall, dass Sie die Steuer zahlen müssen, sinnvoll, diese so weit wie möglich zu reduzieren. Sie haben einen Freibetrag von 600 Euro. Durch verkaufsbedingte Ausgaben wie Notar- oder Maklerkosten, die Vorfälligkeitsentschädigung bei der Bank oder Renovierungsarbeiten können Sie den Gewinn reduzieren und zahlen dementsprechend weniger Spekulationssteuer.

^{* Wenn beide Elternteile des erbenden Enkelkindes verstorben sind, liegt der Freibetrag bei 400.000 Euro.}

Die Spekulationsgewinne, die Sie in einem Jahr erwirtschaftet haben, geben Sie in der nächsten Steuererklärung an. Das Finanzamt prüft Ihre Angaben und errechnet daraus die Höhe der Spekulationssteuer, die Sie an den Fiskus entrichten müssen.

Übrigens: Ab wann Sie eine Spekulationssteuer auch auf Aktien und weitere Wertgegenstände zahlen, ist genau geregelt. Hier gilt ebenfalls die Zehn-Jahres-Grenze bis zum steuerfreien Verkauf.

Wenn Sie innerhalb von fünf Jahren mehr als drei besonders wertvolle Objekte wie Immobilien kaufen und wieder verkaufen, wird dies als gewerblicher Grundstückshandel gewertet. Dann müssen Sie zusätzlich zur Spekulationssteuer auch Einkommens- und Gewerbesteuer zahlen. Versuchen Sie als private:r Verkäufer:in daher unbedingt, diese sogenannte Drei-Objekt-Grenze zu unterschreiten.