Wie lan­ge si­chert ein Vor­ver­trag die Im­mo­bi­lie?

Mit dem Hausverkauf Vorvertrag, der notariell beurkundet werden muss, vergewissern sich Immobilienverkäufer:innen und Käufer:innen gleichermaßen, dass der Hausverkauf zustande kommen wird. Der Zeitpunkt für den Kaufvertrag lässt sich frei verhandeln. Hier erfahren Sie mehr über die Details beim Vorvertrag, die möglichen Vorteile sowie den Unterschied zur Reservierungsvereinbarung. 

• Der Hausvertrag Vorvertrag soll Käufer:innen und Verkäufer:innen zum Abschluss eines notariell beurkundeten Immobilienkaufvertrags verpflichten. 
• Im Vorvertrag sind die wesentlichen Vertragsinhalte bereits aufgelistet und dürfen nur im Ausnahmefall geändert werden. Der Zeitrahmen zwischen Abschluss des Vorvertrags und Abschluss des Kaufvertrags darf frei verhandelt werden. 
• Trotz Kontrahierungszwang der Vereinbarung ist der Rücktritt vom Hausverkauf Vorvertrag möglich, allerdings entstehen dadurch Schadenersatzansprüche. 
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Wenn Sie eine Immobilie verkaufen möchten und dafür eine:n Käufer:in gefunden haben, kann es sein, dass diese:r um einen Vorvertrag bittet. Dabei handelt es sich um einen Vertrag, der die Bedingungen des späteren Hauptvertrags bereits beinhaltet, der aber gleichzeitig den Hausverkauf zeitlich verschiebt. Diese verbindliche Vereinbarung ist insbesondere dann relevant, wenn der:die Käufer:in mehr Zeit benötigt, um die nötige Finanzierung für den Hauskauf aufzubringen. 

Der Vorvertrag ist zwar nicht im Gesetz geregelt, unterliegt jedoch dem Vertragsrecht. Das bedeutet, dass der Vorvertrag zum Hauskauf ohne Notar:in nicht gültig ist. Die Bedingungen, die die beiden Parteien im Vorvertrag regeln, können normalerweise nicht mehr geändert werden.  

Außerdem muss der Hauptvertrag, also der eigentliche Kaufvertrag, zwingend zum im Vorvertrag festgelegten Zeitpunkt abgeschlossen werden. Es handelt sich um den sogenannten Kontrahierungszwang, also den Abschlusszwang. Mehr zum Hauptvertrag für den Hausverkauf lesen Sie hier.  

Der Vorvertrag für den Hausverkauf sollte die folgenden wesentlichen Punkte des späteren Kaufvertrags bereits enthalten: 

• Die Vertragsparteien 
• Das genau bezeichnete Verkaufsobjekt (inklusive Flurnummer, Grundstücksnummer und Inventarliste) 
• Die Frist für den Abschluss eines notariell beurkundeten Kaufvertrags 
• Den Kaufpreis 
• Die Zahlungsmodalitäten 
• Die Verpflichtung zur Herbeiführung einer abschließenden Einigung 
• Eine Schadensersatzklausel für den Fall des Rücktritts einer Vertragspartei 

Der Vorvertrag ist vor allem für Kaufinteressent:innen vorteilhaft. Denn der Vertrag gibt die Sicherheit, das Objekt zum festgelegten Zeitpunkt garantiert von der:dem Verkäufer:in erwerben zu können. Ist dies nicht vertraglich festgelegt, darf der:die Verkäufer:in nämlich jederzeit von einem mündlichen Vertrag zurücktreten und die Immobilie an andere Interessent:innen verkaufen. 

Aber auch für Verkäufer:innen ist der Hausverkauf Vorvertrag interessant. Denn er:sie erhält die hohe Sicherheit, dass der:die Käufer:in das Objekt tatsächlich kaufen wird. Somit können Verkäufer:innen die Suche nach Interessent:innen einstellen und haben eine gewisse Planungssicherheit, die auch finanziell relevant ist. Ohne Vorvertrag dürften auch Kaufinteressent:innen jederzeit von der Kaufabsicht zurücktreten. 

Normalerweise kommt der Vorvertrag dann zum Einsatz, wenn die:der Käufer:in derzeit noch keine ausreichende Finanzierung für die Immobilie besitzt, diese aber unbedingt erwerben möchte. Mithilfe des Vorvertrags kann er:sie sich das Objekt rechtlich verbindlich reservieren. Es kann aber auch sein, dass dem Kaufvertrag noch rechtliche Hindernisse im Weg stehen, wie etwa eine Belastung der Immobilie, die der:die Verkäufer:in zunächst beseitigen muss. 

In der folgenden Tabelle sehen Sie, welche Vor- und Nachteile der Vorvertrag beim Hausverkauf für Verkäufer:innen und Käufer:innen beinhaltet: 

Falls der:die Käufer:in trotz Vorvertrag vom Immobilienkauf zurücktreten möchte, hat er:sie laut Schadenersatzklausel eine finanzielle Entschädigung an den:die Verkäufer:in zu zahlen. Daher gilt es, sich genau mit der Schadensersatzklausel zu beschäftigen. Sollte der:die Verkäufer:in vom geplanten Kauf zurücktreten, kann der:die Käufer:in den Kauf vor Gericht einklagen. Ausnahmen für beide Parteien sind persönliche Situationen wie  beispielsweise eine schwere Krankheit. 

Käufer:in und Verkäufer:in dürfen frei verhandeln, wie viel Zeit der Vorvertrag überbrückt. Wichtig ist allerdings, dass der Zeitpunkt für die Unterzeichnung des tatsächlichen Kaufvertrags im Vorvertrag festgehalten ist. Sobald Sie diesen also einmal festgelegt haben, können Sie von der Vereinbarung nicht mehr zurücktreten und sind laut Kontrahierungszwang dazu verpflichtet, den Hauptvertrag zu unterschreiben. 

Die folgenden zeitlichen Faktoren können dabei relevant sein:  

• Auszug etwaiger Mieter:innen 
• Kündigungsfristen 
• Organisation des eigenen Umzugs  
• Erwarteter Zeitpunkt der Finanzierungsentscheidung der Bank.  

Wenn Sie den Zeitpunkt noch nicht festlegen können, ist es sinnvoll, eine möglichst lange Zeitspanne auszuhandeln. Außerdem dürfen Sie eine Klausel in den Vertrag aufnehmen, die es Ihnen ermöglicht, unter erneuter notarieller Beurkundung die Frist im Vorvertrag zu verlängern. 

Statt dem Vorvertrag ist es auch möglich, eine Reservierungsvereinbarung zu treffen. Anders als der Vorvertrag benötigt diese keine notarielle Beurkundung und stellt daher eine geringere Sicherheit für beide Parteien dar. Bei dieser Vereinbarung herrscht kein Kontrahierungszwang für den Hauskauf. 

Der Reservierungsvertrag ist rechtlich nicht verbindlich, selbst, wenn beide Vertragsparteien unterzeichnen. Der Grund dafür ist, dass bei Immobiliengeschäften immer eine notarielle Beurkundung vorliegen muss. Der:die Notar:in wird Ihnen empfehlen, einen Hausverkauf Vorvertrag statt einer Vereinbarung für den Hauskauf zu schließen. Wenn Sie jedoch hohes Vertrauen in die andere Partei haben, können Sie sich für die unverbindliche Reservierungsvereinbarung entscheiden. Diese hat den Vorteil, dass keine Notarkosten anfallen, womit der Hauskauf günstiger ist.