Spe­ku­la­ti­ons­frist nach Erb­schaft

Viele Personen verwechseln das Datum des Erbschaftsantritts mit dem Beginn der Spekulationsfrist. Die gute Nachricht lautet, dass die Spekulationsfrist schon mit der Unterzeichnung des Kaufvertrags seitens des Erblassers begonnen hat und häufig bereits abgelaufen ist. Hier erfahren Sie, wie genau Sie die Spekulationsfrist als Erbe und Verkäufer:in berechnen, ob diese auch bei einer vorweggenommenen Erbschaft gilt und was Sie bei Erbauseinandersetzungen tun können. 

• Als Beginn der 10-jährigen Spekulationsfrist gilt der ursprüngliche Kaufvertrag der Immobilie.
• Bei geerbten Häusern, Wohnungen oder Grundstücken ist die Spekulationsfrist häufig schon lange abgelaufen.
• Auch bei vorweggenommenen Erbschaften gilt die Frist von 10 Jahren.
• Bei einer Erbauseinandersetzung können Sie mithilfe eines Notars eine offizielle Teilungserklärung durchführen, sodass jede:r Erb:in seinen:ihren Teil der Immobilie verkaufen kann.
• Ein: gute:r Makler:in erzielt für Sie einen guten Verkaufspreis. Hier können Sie sich eine:n Makler:in aus Ihrer Region empfehlen lassen.

Wenn Sie ein Haus erben und sich dafür entscheiden, das Erbe anzutreten, stellt sich zunächst einmal die Frage, ob Sie selbst darin wohnen oder die Immobilie lieber verkaufen möchten. Auf jeden Fall ist es wichtig, beim zuständigen Amtsgericht einen Erbschein zu beantragen. 

Sie sollten sich bewusst sein, dass Sie mit dem Erbe auch offene Rechnungen und etwaige Schulden übernehmen, die womöglich noch auf dem Haus liegen. Meistens ist es aber dennoch lukrativ, das Haus zu verkaufen. Dabei hilft Ihnen ein:e erfahrene:r Makler:in, der:die Sie auch zu Themen wie Spekulationssteuer und Spekulationsfrist nach Erbe berät. 

Beim Erbe gestaltet sich das aber recht unkompliziert, denn die Spekulationsfrist hat bei einem geerbten Haus schon begonnen. Hier gilt nämlich der Zeitpunkt, an dem das Haus erworben wurde. Weder im Erbfall noch bei einer Schenkung kaufen Sie das Haus. In den meisten Fällen ist die Spekulationsfrist von 10 Jahren daher schon lange abgelaufen. Alternativ sollten Sie die restliche Zeit abwarten, um die Spekulationsfrist bei der Erbschaft außer Kraft zu setzen.  

Das geht auch, indem Sie das Haus im Verkaufsjahr sowie den zwei vorangegangenen Jahren selbst bewohnen, denn dann spielt die Zehnjahresfrist keine Rolle mehr. Diese Dreijahresfrist der Nutzung zu eigenen Wohnzwecken gilt ebenfalls übergreifend. Das heißt: Haben die Erblasser:innen in den letzten drei Jahren Haus oder Wohnung selbst bewohnt, können Sie als Erb:in die Immobilie sofort steuerfrei verkaufen.  

Haben Sie hingegen eine vermietete Immobilie geerbt, müssen Sie die Zehnjahresfrist abwarten, wenn Sie das Objekt ohne zusätzliche Steuerbelastungen des Gewinns verkaufen möchten.  

Ihre Großeltern haben am 12. Januar 2001 ein neues Haus gekauft und vererben es Ihnen. Ab dem 13. Januar 2011 können Sie es ohne Spekulationssteuer weiterverkaufen – unabhängig vom Zeitpunkt des Erbfalls. Beachten Sie allerdings, dass Sie Erbschaftssteuer zahlen müssen, wenn der Wert Ihrer Immobilie den Freibetrag überschreitet!

Ja, die Spekulationsfrist gilt, ist aber auch bei der vorweggenommenen Erbfolge für die Erb:innen erst einmal nicht relevant. Denn schließlich ist ein Erbe wie eine Schenkung und es wird kein Geld ausgetauscht, weshalb auf das Erbe zu Lebzeiten keine Spekulationssteuer für Erblasser:in oder Erbempfänger:in anfällt. Beachten Sie hier allerdings wieder, dass Sie beim Verkauf von geerbten Immobilien die Spekulationsfrist von zehn Jahren ablaufen lassen sollten, bevor Sie das Objekt weiterverkaufen. Auch hier gilt der Kaufvertrag der Erblasser:innen als Fristbeginn. Lesen Sie mehr über Immobiliengeschäfte innerhalb der Familie! 

Wenn Sie die Immobilie verkaufen, um anderen Geschwistern oder Erb:innen einen Teil des Erbes auszuzahlen, sollten Sie sich von einem:r Rechtsanwält:in helfen lassen. Denn falls dabei Spekulationssteuer anfällt, teilen Sie sich diese mit den anderen Empfänger:innen des Verkaufsgewinnes. In welcher Höhe die Spekulationssteuer bei privaten Verkäufen anfällt, ist dabei von Ihrem persönlichen Steuersatz abhängig. Die Steuer wird fällig, sofern der Gewinn aus dem Hausverkauf mehr als 600 Euro beträgt.  

Wichtig ist bei mehreren geerbten Objekten unabhängig von der Spekulationsfrist, dass Sie keinen gewerblichen Grundstückshandel begehen. Dafür gibt es die Drei-Objekt-Grenze: Wenn Sie innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Immobilien verkaufen, müssen Sie darauf auch Einkommens- und Gewerbesteuer zahlen, da das Finanzamt Sie für einen gewerblichen Händler hält. 

Liegt ein notarielles Testament vor, ist dort meistens die Nutzung der vererbten Immobilie und die Bestimmung der neuen Eigentümer:innen geregelt. Ohne Testament wird es manchmal komplizierter. Wenn Sie sich gemeinsam mit Ihren Geschwistern oder anderen Personen in einer Erbengemeinschaft befinden, kann es zu Auseinandersetzungen kommen. Dann etwa, wenn bestimmte Personen die geerbte Immobilie selbst nutzen wollen, während andere sie lieber verkaufen möchten. Die Spekulationsfrist für das Erbe gilt für die ganze Erbengemeinschaft. 

Bei Streitigkeiten haben Sie die Möglichkeit, die geerbte Immobilie mithilfe einer notariellen Teilungserklärung offiziell aufzuteilen, sodass jede Partei ihren Teil verkaufen kann, wenn sie möchte. Dabei fällt eine anteilige Spekulationssteuer auf den verkauften Teil an. Ausschlaggebend für die Frist ist auch hier das ursprüngliche Kaufdatum seitens der Erblasser:innen und nicht das Datum des Erbantritts oder der Teilungserklärung.  

Eine Teilungsversteigerung ist immer die letzte Lösung. Hierbei werden jedoch meistens so geringe Verkaufserlöse erzielt, dass Sie sich um die Spekulationssteuer oftmals keine Sorgen machen müssen. Zu bevorzugen sind immer der einvernehmliche Verkauf oder die Auszahlung der Miterb:innen.  

In unserer Definition zur Spekulationssteuer erfahren Sie mehr über die Teilung von Immobilien.