Wie lässt sich die Spe­ku­la­ti­ons­steu­er um­ge­hen?

Die Spekulationssteuer auf den erzielten Gewinn aus dem Hausverkauf fällt immer dann an, wenn Sie die Spekulationsfrist unterschreiten. Hier erhalten Sie Tipps dafür, wie Sie die Spekulationssteuer umgehen können. Dabei klären wir Sie unter anderem über Möglichkeiten wie den Mietkauf und die Schenkung auf. 

• Wenn Sie eine Immobilie in den letzten beiden Jahren sowie im Verkaufsjahr selbst genutzt haben oder sie nach mehr als zehn Jahren nach Kauf weiterverkaufen, müssen Sie keine Spekulationssteuer zahlen. 
• Sie können die Spekulationsfrist auch durch einen Mietkaufvertrag oder einen Vorvertrag umgehen. 
• Bei einer Schenkung müssen Sie keine Spekulationssteuer zahlen. Für den:die Beschenkten können aber andere Steuern anfallen.  

Die Spekulationsfrist gilt in Deutschland auf den Verkauf wertvoller Objekte wie Immobilien. Sie soll die Spekulation auf dem Markt verhindern. Dabei gilt eine Zehnjahresfrist: Wenn Sie Ihr Haus innerhalb von zehn Jahren nach dessen Erwerb verkaufen, müssen Sie damit rechnen, vom Finanzamt zur Kasse gebeten zu werden.  

Die einfachste Möglichkeit, die Spekulationssteuer auf Immobilien legal zu umgehen, besteht also darin, zum Ende der zehnjährigen Spekulationsfrist zu warten. Alternativ können Sie die Spekulationsfrist umgehen, indem Sie nachweisen, dass Sie das Haus in den letzten beiden vorangegangen Jahren sowie im Verkaufsjahr selbst genutzt haben. Dazu sollten Sie folgende Aspekte berücksichtigen: 

• Sie müssen nur die Randjahre nutzen. Daher reicht es theoretisch, wenn Sie ein Haus vom 31. Dezember 2020 bis zum 1. Januar 2022 bewohnen, um es am 2. Januar 2022 im Rahmen der Regelung für die selbstgenutzten Immobilien ohne Spekulationssteuer verkaufen zu können. 
• Auch, wenn eines Ihrer Kinder in dem Haus wohnt, zählt dies als Nutzung zu eigenen Wohnzwecken. Allerdings müssen Sie für das Kind während des gesamten Zeitraums noch Kindergeld empfangen. 
• Bei Ferienhäusern gilt die Eigennutzung ebenfalls als Kriterium, um die Spekulationsfrist für das Haus zu umgehen. Allerdings ist wichtig, dass nur Sie das Ferienhaus nutzen und es nicht untervermieten. Die Vermietung zu Ferienzwecken sollte also tabu sein, wenn Sie sich die Spekulationssteuer sparen möchten.

Sollten Sie die Spekulationsfrist unterschreiten, müssen Sie damit rechnen, dass Ihr Gewinn durch die Spekulationssteuer vermindert wird. Die Höhe der Spekulationssteuer wird prozentual berechnet und orientiert sich an Ihrem individuellen Steuersatz. Diese Beispielrechnung gibt Ihnen eine Vorstellung, wie hoch die Steuer ausfallen kann: 

Eine weitere Möglichkeit, die Spekulationsfrist zu umgehen und eine deutliche Schmälerung des Gewinns zu vermeiden, besteht im Mietkauf. Das ist dann sinnvoll, wenn es sich um ein Objekt handelt, das Sie nicht selbst genutzt haben und vor deutlich weniger als zehn Jahren gekauft haben.  

Ein Mietkaufvertrag besteht darin, dass der:die Kaufinteressent:in direkt in das Objekt einzieht und Ihnen zunächst einmal Miete zahlt. Diese rechnen Sie komplett oder zu einem vereinbarten Anteil auf den Kaufpreis an, sodass der:die Mieter:in irgendwann Käufer:in wird. Wichtig ist hier, die genauen Bedingungen des Mietkaufvertrags mit einem:einer Notar:in abzustimmen.  

Um der Spekulationssteuer zu entgehen, dürfen Sie als Eigentümer:in innerhalb der Zehnjahresfrist nur Mieteinnahmen von der vermieteten Wohnung oder dem vermieteten Haus erhalten. Eine Anzahlung oder ein Kaufpreisanteil für die vermietete Immobilie würde Sie hingegen zur Zahlung der Spekulationssteuer verpflichten. Das Finanzamt geht prinzipiell erst bei einem Geldfluss, der über normalen Mietzahlungen liegt, von Spekulationsgeschäften aus.  

Alternativ können Sie auch einen Vorvertrag mit interessierten Käufer:innen abschließen. Dieser muss notariell beurkundet werden und gibt sowohl Ihnen als auch dem:der Käufer:in eine Garantie darüber, dass das Objekt zum vereinbarten Zeitpunkt gekauft werden wird. Dafür müssen Sie aber wiederum die 10-Jahres-Spekulationsfrist abwarten oder das Objekt zunächst noch selbst nutzen. 

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Wenn Sie Ihre Immobilie verschenken, statt sie zu verkaufen, ist der Wegfall der Spekulationsfrist ein großer Vorteil. Allerdings kann es sein, dass die begünstigte Person Schenkungssteuer zahlen muss, falls der Wert des Objektes über dem Freibetrag liegt.  

Und: Wenn der:die Beschenkte die Immobilie weiterverkaufen möchte, ist ebenfalls die Spekulationsfrist zu beachten. Als Beginn der Frist das Datum Ihres ursprünglichen notariellen Kaufvertrags, zu dem Sie die Immobilie erworben haben. Das Datum der Schenkung hingegen spielt keine Rolle für die Spekulationsfrist. Gleiches wie für Schenkungen gilt auch für die vorweggenommene Erbfolge. 

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