Haus ver­kau­fen von pri­vat: Ab­lauf und Tipps

Den eigenen Hausverkauf privat im Ablauf zu planen klingt erst einmal unkompliziert. Doch häufig wird der Aufwand deutlich unterschätzt – deshalb ist es gut, sich über die Hausverkauf-Schritte bereits im Vorfeld Gedanken zu machen. Wie Sie richtig vorgehen und welche einzelnen Schritte notwendig sind, um Haus oder Wohnung erfolgreich privat zu verkaufen, erfahren Sie hier.  

• Beim Verkauf eines Hauses – ob von privat oder gewerblich – ist der Ablauf in vier Phasen einzuteilen: die Vorbereitung, die Organisation, die Werbung und die Veräußerung.  
• Legen Sie zunächst den Mindestpreis und die Zielgruppe fest. 
• Für den Verkauf benötigen Sie eine Vielzahl an Unterlagen, deren Bereitstellung bei den zuständigen Ämtern mitunter viel Zeit in Anspruch nehmen kann. 
• Ein professionelles Exposé Ihrerseits sorgt für einen schnellen, erfolgreichen Hausverkauf. 

Der Hausverkauf von privat lässt sich in unterschiedliche Phasen aufteilen: in der Vorbereitungsphase sollten Sie zunächst einen Mindestpreis festlegen. Die Wertermittlung erledigen Sie online oder mit der Hilfe eines Sachverständigen. Überlegen Sie in dieser Phase auch, wie und wo Sie Ihr Haus bewerben möchten, binnen welcher Zeit Sie Ihr Haus verkaufen möchten und wie der:die perfekte Käufer:in aussieht. 

Nachdem Sie das Inserat geschaltet haben, beginnt der Kontakt mit Interessenten. Treffen Sie eine Vorauswahl und treten Sie in die Kaufpreisverhandlungen. Nachdem Sie sich mit dem:der Käufer:in geeinigt haben, sollten Sie sich eine Darlehenszusage vorlegen lassen. Anschließend wird die Übernahme geregelt und der Kaufvertrag aufgesetzt. Nach der Zahlung des Kaufpreises erfolgen die Grundbuchumschreibung sowie die Schlüsselübergabe.  

Ein:e Makler:in übernimmt von Anfang an beim Hausverkauf viele Aufgaben, für die Sie andernfalls einzelne Gutachter:innen und Expert:innen beauftragen müssten. Er:sie lässt sich seine Arbeit aber natürlich auch gut bezahlen! Diese Kosten gehen für Sie später vom Erlös des Hausverkaufs ab, wodurch sich Ihr Gewinn schmälert. Für viele private Verkäufer:innen ist das ausschlaggebend, keinen:keine Makler:in zu beauftragen. 

Andererseits erzielen Verkäufer:innen durch das Verhandlungsgeschick von Makler:innen häufig höhere Verkaufspreise. Zusätzlich geht der Verkauf mit dem:der Makler:in in der Regel schneller vonstatten, da er:sie über ein großes Netzwerk an Kaufinteressenten verfügt. Auch Objekte, die am Markt weniger gefragt sind, lassen sich mit professioneller Unterstützung einfacher und unkomplizierter verkaufen.  

Möchten Sie Ihr Haus oder Ihre Wohnung privat verkaufen, sollten Sie sich an den typischen Ablauf für Immobiliengeschäfte halten. Nur so lässt sich Ihr Objekt erfolgreich und zu einem guten Preis vermarkten. Sie erhalten im Folgenden eine detaillierte Übersicht über den Ablauf beim Hausverkauf und die einzelnen Schritte. 

Wenn Sie ein Haus privat verkaufen wollen, ist eine gute Strategie die Grundvoraussetzung dafür, dass der weitere Hausverkauf-Ablauf problemlos verläuft. In der Vorbereitungsphase sind vier Aspekte wichtig: Zielgruppe und Ansprache, zeitlicher Ablauf und Preisgestaltung.  

1. Überlegen Sie zunächst, wie der:die ideale Käufer:in für Ihre Immobilie aussieht, damit Sie wissen, wen Sie später mit dem Exposé ansprechen möchten. Ein Reihenhaus spricht eine andere Käufergruppe an als ein Bauernhaus, eine Eigentumswohnung oder eine vermietete Wohnung. 
2. Als nächstes sollten Sie überlegen, wie und wo Sie Ihr Haus bewerben möchten: nur online oder vielleicht auch in der Lokalzeitung und in der Fachpresse? Es besteht beispielsweise auch die Möglichkeit,  in Form von selbst entworfenen Aushängen zu werben. Je nachdem, wie lange und wo die Kampagnen geschaltet werden sollen, können dabei variable Kosten entstehen. Orientieren Sie die Werbung für den privaten Verkauf Ihrer Immobilie an Ihren finanziellen Möglichkeiten oder legen Sie ein festes Budget fest. 
3. Sie sollten sich außerdem mit dem richtigen Zeitpunkt befassen – besonders, wenn Sie einen festen Aus- oder Umzugstermin haben und den Erlös aus dem Verkauf Ihres Hauses dringend benötigen. Alle vier Phasen eines Hausverkaufs kosten Zeit. In der Vorbereitung sollten Sie daher auch an eventuell auftretende Renovierungsarbeiten am Haus denken. Diese sorgen nicht nur für einen guten ersten Eindruck, sondern können auch den Verkehrswert steigern und Ihnen dabei helfen, einen höheren Preis zu erzielen. Unterschätzen Sie auch die Dauer für die Unterlagenbeschaffung nicht. 
4. Zu guter Letzt sollten Sie versuchen, sich auf einen festen Verkaufspreis festzulegen. Orientieren Sie sich dazu an dem Durchschnittspreis für Immobilien in Ihrer Region sowie am Verkehrswert, der für Ihr Haus oder Ihre Wohnung veranschlagt wird. Legen Sie eine Verhandlungsspanne fest und bleiben Sie bei der Preiserwartung realistisch. 

Steht die grobe Planung, können Sie beim privaten Hausverkauf in die nächste Phase gehen – die Organisation.  

Für den Hausverkauf benötigen Sie eine Reihe von Dokumenten, die Sie an unterschiedlichen Stellen erhalten. Die Beschaffung kann teilweise mehrere Wochen in Anspruch nehmen, sodass Sie sich frühzeitig um die Unterlagen bemühen sollten. Orientieren Sie sich an unserer Übersicht:

Nach dem erfolgreichen Verkauf sind außerdem folgende Unterlagen für den:die Käufer:in wichtig:

• Versicherungsurkunden für das Haus

• Gebrauchsanleitungen für Geräte und Heizungen

• Garantieurkunden

• Wartungsverträge

• Aktuelle Abrechnungen der Heiz- und Nebenkosten

• Prüfprotokoll für Heizung und Schornstein

• Aufstellung über Instandhaltungs- und Renovierungsmaßnahmen, Handwerkerrechnungen

Kümmern Sie sich zu Beginn Ihres Hausverkaufes darum, Gutachter:innen, Sachverständige und Notar:innen zu finden. Vereinbaren Sie Termine, etwa zur Verkehrswertermittlung, und erfragen Sie die Kosten für Gutachten und notarielle Dienstleistungen. Vergleichen Sie die Angebote und entscheiden Sie sich für die Expert:innen, die am besten zu Ihnen passen. 

Setzen Sie Ihre Immobilie möglichst attraktiv in Szene. Ansprechende Bilder vermitteln späteren Interessenten einen realistischen Eindruck vom Zustand Ihrer Immobilie und deren Besonderheiten. Häuser, die über qualitativ hochwertige Bilder und Fotos präsentiert und beworben werden, verkaufen sich nachweislich besser und schneller als Objekte, die ausschließlich mit textbasierten Exposés inseriert werden. Wer nicht gut im Umgang mit der Kamera ist, kann sich professionelle Unterstützen aus dem Bekanntenkreis oder von Berufsfotograf:innen holen.  

Um ein Haus ansprechend präsentieren zu können, ist ein ausführliches und professionell erstelltes Exposé unabdingbar. Haben Sie darin erst einmal alle Informationen zusammengefasst und die passenden Bilder parat, fällt das Erstellen von Anzeigen in der Lokalpresse oder im Internet sehr viel leichter. 

Egal, ob Sie Ihr Haus privat oder über eine:n Immobilienmakler:in verkaufen: ein professionell gestaltetes Exposé ist ein Muss! Darin sollten alle wichtigen Informationen über das zu verkaufende Haus zu finden sein:

• Baujahr

• Größe des Grundstücks

• Wohnfläche

• Infrastruktur der Umgebung

• Grundriss

• Energieausweis

• Fotos

• mögliche Extras, die Ihre Immobilie besonders attraktiv machen: Garage und Carport, Garten und Wintergarten, Pool, Terrasse und Balkon, Unverbaubarkeit der Aussicht und Sonnenlage

Schalten Sie nun die Anzeigen, mit denen Sie Ihr Haus bewerben möchten, online frei. Bieten Sie Interessent:innen an, ihnen auf Anfrage ein ausführliches Exposé zuzusenden. Mit dieser Strategie können Sie noch vor Beginn der eigentlichen Verkaufsphase ernsthaft interessierte Käufer:innen gezielter erkennen und mit diesen kommunizieren. 

Besteht ernsthaftes Interesse, werden potentielle Käufer:innen einen Termin zur Besichtigung Ihrer Immobilie vereinbaren wollen.  

Stellen Sie sicher, dass Ihre Besucher:innen einen guten ersten Eindruck von Ihrem Haus bekommen. Ordnung und Sauberkeit sind das Minimum, damit Ihre Immobilie gepflegt wirkt – dabei hilft auch ein ein professionelles Homestaging. Die Präsentation Ihres Hauses spielt eine wichtige Rolle für die Kaufentscheidung der Interessenten. 

Seien Sie auch beim persönlichen Treffen mit den Kaufinteressent:innen auf eventuelle Rückfragen vorbereitet und halten Sie alle wichtigen Unterlagen bereit. Mitunter kann es nützlich sein, von behördlichen Dokumenten beglaubigte Kopien zu besitzen, die Sie potentiellen Hauskäufern mitgeben können. Heben Sie im Gespräch über Ihr Haus unbedingt die Vorteile hervor. Mängel und eventuelle Nachteile sollten Sie allerdings natürlich nicht verschweigen. 

• Fragen zur Lage, Umgebung und Nachbarschaft (Lärm, Geruch, Ärger mit Nachbarn) 
• Fragen zu kürzlich durchgeführten oder anstehenden Reparaturen und Sanierungen 
• Fragen zu energetischen Standards und Eigenschaften (Energieausweis) 
• Fragen zur Ausstattung (Garantien, Wartung) 

Je besser Sie alle Fragen beantworten können, desto höher sind Ihre Chancen auf einen Verkauf. 

Sobald Sie den:die passende:n Käufer:in gefunden haben, müssen Sie den Preis verhandeln, zu dem Sie ihr Haus privat verkaufen wollen. Im Ablauf des Hausverkaufes ist diese Phase die letzte Hürde. 

Bleiben Sie im Rahmen Ihrer zuvor festgelegten Spanne verhandlungsbereit. Argumentieren Sie sachlich und neutral und überlegen Sie, ob Sie bestimmte Einrichtungen wie eine Einbauküche als Entgegenkommen anbieten können. 

Erbitten Sie sich Bedenkzeit, um das Angebot der Kaufinteressent:innen zu prüfen, zu vergleichen und gegebenenfalls ein Gegengebot zu erstellen. Prüfen Sie auch unbedingt die Bonität möglicher Käufer. Seriöse Interessent:innen haben kein Problem damit, eine Bonitätsprüfung durchführen zu lassen oder bringen sogar von sich aus Bankauskünfte oder Kreditzusagen für eine Finanzierung des Hauskaufes mit. 

Sind Sie sich mit den Käufer:innen einig geworden, bereiten Sie mit dem:der Notar:in den Kaufvertrag vor. Dieses Vorgehen ist in Deutschland gesetzlich geregelt. Ein Hausverkauf ist nur dann rechtlich bindend, wenn ein notarieller Kaufvertrag unterschrieben wurde. Ohne die notarielle Beurkundung ist der Verkauf nicht rechtens. Gemeinsam mit den Käufer:innen vereinbaren Sie einen Termin für den Vertragsabschluss. Haben beide Parteien den Inhalt verstanden und den Vertrag unterzeichnet, geht Ihr Haus offiziell in den Besitz des:der Käufers:Käuferin über. 

In dieser Phase des Hausverkaufs sind alle Schritte fast vollständig erledigt. Der:die Notar:in veranlasst die Änderung über die Besitzverhältnisse im Grundbuch und teilt dem:der Käufer:in mit, bis wann und wohin er:sie den Kaufpreis überweisen soll. Die Schlüsselübergabe erfolgt in der Regel nach der Überweisung des Kaufpreises an den:die Verkäufer:in. Dann sollte auch ein Hausübergabe- beziehungsweise Schlüsselübergabeprotokoll angefertigt und von beiden Parteien unterzeichnet werden, um Mängel und ähnliches festzuhalten. So lassen sich spätere Klagen vermeiden.  

Die Bezahlung von Notar:in und die Organisation Ihres eigenen Umzuges sind nun die letzten Schritte, die Sie noch unternehmen müssen, nachdem Sie Ihr Haus erfolgreich privat verkauft haben.